Người mua vẫn khó tiếp cận tín dụng nhà ở xã hội

Thêm gói tín dụng nhà ở xã hội

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng giải ngân chậm: Triển khai từ tháng 4/2023, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi phát triển nhà xã hội, nhà ở công nhân được kỳ vọng góp phần hiện thực hóa mục tiêu xây một triệu căn nhà ở xã hội đến 2030. Lãi suất của gói này thấp hơn 1,5-2% so với mức bình quân trung và dài hạn của 4 ngân hàng thương mại nhà nước tại từng thời kỳ, theo Nghị quyết 33.

Kể từ thời điểm triển khai đến tháng 5/2025, Ngân hàng Nhà nước đã có 4 lần giảm lãi vay gói 120.000 tỷ đồng. Từ đầu năm 2025, NHNN thông báo lãi suất gói vay còn 6,6% với chủ đầu tư và 6,1% với người mua nhà.

Như vậy, kể từ khi triển khai, lãi suất cho vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đã giảm tổng hơn 2%. Hiện mức này đã thấp hơn lãi suất cho vay người mua nhà xã hội theo Nghị định 100 (khoảng 6,6% một năm).

Thêm gói tín dụng nhà ở xã hội. Ảnh BTC.

Quy mô chương trình cho vay cũng đã tăng lên 145.000 tỷ đồng bởi có thêm 5 ngân hàng đăng ký tham gia với số tiền 5.000 tỷ đồng mỗi ngân hàng, gồm HD Bank, TP Bank, VPBank, MBBank và Techcombank, bên cạnh 4 ngân hàng thương mại cổ phần Nhà nước.

Tuy nhiên, tiến độ giải ngân gói tín dụng vẫn ì ạch. Bộ Xây dựng cho biết đến nay có 97 dự án nhà xã hội của 38/64 tỉnh, thành được công bố đủ điều kiện vay vốn. Số tiền giải ngân từ gói tín dụng này ước đạt khoảng 3.400 tỷ đồng, tương đương tỷ lệ giải ngân hơn 2%. Trong số này, khoảng 2.940 tỷ đồng cho chủ đầu tư tại 21 dự án, còn lại là người mua nhà. Riêng 4 tháng đầu năm nay, số tiền giải ngân đạt hơn 550 tỷ đồng.

Lý giải tình trạng trên, Bộ cho biết nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế, trong khi nhiều chủ đầu tư không đủ điều kiện để vay vốn hay bảo đảm điều kiện dư nợ, không có tài sản bảo đảm.

Ngoài ra, lãi suất gói vay ưu đãi trên được đánh giá vẫn cao, trong khi thời gian cho vay ngắn nên chưa thu hút được các doanh nghiệp, người dân vay vốn. Quy định đối tượng thụ hưởng còn phức tạp khiến người dân gặp khó khăn khi vay ưu đãi.

Mới đây, NHNN vừa công bố thông tin liên quan tới việc triển khai chương trình cho vay ưu đãi dành riêng cho người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội, theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ. Đây là một trong những nội dung quan trọng trong việc thực hiện Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/03/2023 của Chính phủ, nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Trong khuôn khổ chương trình, NHNN đã tổ chức làm việc với đại diện các ngân hàng thương mại lớn gồm Agribank, VietinBank, Vietcombank, BIDV, HDBank, VPBank, Techcombank, TPBank và MB. Tại đây, NHNN yêu cầu các ngân hàng thương mại (NHTM) tiếp tục triển khai quyết liệt chương trình cho vay nhà ở xã hội, trong đó đặc biệt nhấn mạnh tới đối tượng người trẻ dưới 35 tuổi với chính sách lãi suất ưu đãi hơn so với mặt bằng chung.

Theo quy định mới, khách hàng dưới 35 tuổi khi vay vốn mua nhà ở xã hội sẽ được hưởng các mức lãi suất như sau: Trong 5 năm đầu kể từ ngày giải ngân đầu tiên, lãi suất cho vay thấp hơn 2%/năm so với mức lãi suất cho vay trung dài hạn VND bình quân của 4 ngân hàng thương mại Nhà nước là Agribank, BIDV, Vietcombank và VietinBank. Mức lãi suất áp dụng đến hết ngày 30/6/2025 là 6,1%/năm.

Trong 10 năm tiếp theo, lãi suất tiếp tục được ưu đãi, thấp hơn 1%/năm so với mức lãi suất trung dài hạn bình quân của bốn ngân hàng nêu trên.

Như vậy, theo công bố của Ngân hàng Nhà nước, nếu vay mua nhà ở xã hội từ nay đến hết ngày 30/6/2025, người trẻ dưới 35 tuổi sẽ được hưởng mức lãi suất ưu đãi cố định 6,1%/năm trong 5 năm đầu, tính từ thời điểm giải ngân đầu tiên. Từ ngày 1/7/2025 trở đi, lãi suất sẽ được NHNN cập nhật định kỳ 6 tháng/lần, dựa trên lãi suất bình quân trung dài hạn của bốn ngân hàng thương mại Nhà nước.

Như vậy, so với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội nay nâng lên 145.000 tỷ đồng lãi suất hiện thấp hơn 0,5%/năm. Thời gian vay ưu đãi 5 năm đầu như nhau còn gói mới thêm ưu đãi của 10 năm tiếp theo.

Cần thêm chính sách để gói tín dụng phát huy hiệu quả

Theo Bộ Xây dựng, doanh số giải ngân của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đến thời điểm tháng 5/2025 đạt hơn 3.402,5 tỷ đồng, bao gồm 2.944,4 tỷ đồng cho chủ đầu tư tại 21 dự án và gần 458,1 tỷ đồng cho người mua nhà tại 19 dự án.

Theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tỷ lệ giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng sau 2 năm triển khai vẫn rất thấp. Lý do bởi lãi suất vẫn cao, thời gian vay ngắn và các tỉnh, thành có nhu cầu cao vẫn thiếu quỹ đất, nguồn cung NOXH.

Bên cạnh đó, việc hoàn thiện hồ sơ mua NOXH vẫn còn mắc ở thủ tục xác nhận thu nhập với lao động tự do.

VARS kiến nghị cơ quan quản lý Nhà nước cần đẩy mạnh phát triển các quỹ đất sạch ở trung tâm, các khu vực có hạ tầng kết nối hoàn thiện để xây NOXH, thúc đẩy nghiên cứu thành lập Quỹ Nhà ở giá rẻ cho người dân thu nhập thấp, đặc biệt là người trẻ.

Đồng thời, thực hiện nghiên cứu sâu về nhu cầu và xu hướng phát triển của thị trường khi phát triển dự án. Ưu tiên phát triển các dự án phù hợp với nhu cầu, có giá trị gia tăng cao như NOXH hay nhà ở thương mại giá rẻ.

Một trong những bất cập của việc phát triển phân khúc nhà ở xã hội hiện nay được cho là do quy trình, thủ tục còn phức tạp. Bên cạnh đó là khó khăn về tín dụng, cụ thể là khó khăn trong việc giải ngân các khoản vay ưu đãi vì quy trình phức tạp và thời gian kéo dài. Lãi suất cho vay chưa hấp dẫn, chưa đủ để đáp ứng nhu cầu của người dân và doanh nghiệp. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn để thực hiện dự án.

Chuyên gia cho rằng gói tín dụng nhà ở xã hội cần kéo dài đến 30 năm để tiền trả mỗi tháng của người dân thấp đi. Ảnh HNM.

Tại tọa đàm "Hiện thực hóa giấc mơ nhà ở xã hội" vừa diễn ra, Chuyên gia Tài chính - Ngân hàng TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết, theo quyết định của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, lãi suất cho vay NOXH năm 2025 là 4,7%/năm.

Ông lấy ví dụ với khoản vay 1 tỷ đồng trong 20 năm, mức lãi suất là 4,7% thì người vay trả khoảng 6,4 triệu đồng/tháng. Với những người có thu nhập 12-15 triệu đồng/tháng, khoản trả này đã chiếm khoảng 50% thu nhập. Có nghĩa, người dân kiếm được 100 đồng thì phải trả ngân hàng 50 đồng.

"Hiện đã có 9 ngân hàng đã cam kết triển khai gói tín dụng cho vay mua NOXH lên đến 145.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, nếu cho vay gói này với lãi suất 4,7%/năm liệu có khả thi, khi giá vốn bình quân đã là 5-6%/năm, tức là ngân hàng lỗ. Các ngân hàng có dám hy sinh lợi nhuận không? Tôi cho rằng không thể đòi hỏi họ hy sinh bởi nếu vậy, ngân hàng phải được tái cấp vốn 2% từ Chính phủ và NHNN, để đâu đó có lợi nhuận 3%", vị này nói.

Chuyên gia cũng cho rằng Chính phủ, NHNN cần có chương trình cụ thể về vốn. Bởi kể cả có thể phát hành trái phiếu Chính Phủ kỳ hạn 20 năm, lãi suất khoảng 3%, để tái cấp vốn cho ngân hàng thương mại, thì việc cho vay ra 4,7% vẫn khó.

Theo ông Hiếu, 20 năm là thời gian vay qua ngắn, cần kéo dài đến 30 năm để tiền trả mỗi tháng của người dân thấp đi. Ngân hàng Nhà nước cũng nên đẩy mạnh chấm điểm tín dụng cho người dân, người có điểm cao dễ dàng vay lãi suất thấp. Còn lãi suất 4,7% thì tùy theo điểm, nếu điểm thấp phải chịu thêm một biên độ nhất định.

Đông Bắc