Nghiên cứu hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp khi chuyển mục đích sử dụng

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, vướng mắc lớn nhất hiện nay phát sinh từ quy định tại khoản 1 điều 159 Luật Đất đai 2024 và khoản 1 điều 8 Nghị định 103/2024. Theo đó, khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất theo 100% giá trong bảng giá đất, không phân biệt trong hay ngoài hạn mức.

Trong khi đó, bảng giá đất ở nhiều địa phương đã tăng vọt do tích hợp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) vào bảng giá.

Tại TP.HCM, bảng giá đất mới tăng từ 3 đến hơn 38 lần so với trước, khiến số tiền người dân phải nộp khi lên thổ cư vượt xa khả năng tài chính.

HoREA dẫn ví dụ, một thửa đất 208m² tại Hóc Môn phải nộp 1,7 tỷ đồng, thửa 400m² ở quận 7 (cũ) lên tới 14 tỷ đồng, hay một trường hợp tại TP Vinh cũng phải nộp 4,5 tỷ đồng.

“Trước áp lực chi phí quá cao, nhiều người dân buộc phải rút hồ sơ xin cấp sổ hồng” – ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết.

Nhiều người dân gặp khó khăn khi chuyển mục đích sử dụng đất do nghĩa vụ tài chính quá cao

Cũng theo HoREA, dù khoản 5 điều 45 Luật Đất đai và điểm c khoản 11 điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất không giới hạn thời gian (thay vì tối đa 5 năm như trước), nhưng điều này lại khiến người dân không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho… Dù có sổ hồng, họ vẫn không thể dùng để giao dịch hay vay vốn, làm giảm giá trị thực tế của tài sản.

“Không những vậy, việc người dân rút hồ sơ có thể làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai, tạo nguy cơ phát sinh các giao dịch ngầm, chuyển nhượng bằng giấy tay, gây khó khăn trong bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân” – lãnh đạo HoREA nêu thực trạng.

Do đó, để giải quyết dứt điểm bất cập, ông HoREA đề nghị Chính phủ ban hành một nghị quyết riêng nhằm áp dụng thống nhất trên toàn quốc mức thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, việc này phù hợp với Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, cho phép Chính phủ có thể ra nghị quyết để xử lý vấn đề cấp bách từ thực tiễn, thay vì chờ sửa Luật Đất đai 2024.

“Mức thu đề xuất là 20% giá đất bảng giá với diện tích trong hạn mức và 30% với phần vượt hạn mức, hợp lý hơn nhiều so với mức 30-50% mà Bộ Tài chính từng đề xuất”, ông Châu kiến nghị.

Đại diện HoREA cũng cảnh báo việc giao cho từng địa phương tự quyết sẽ dễ gây chênh lệch lớn giữa các tỉnh, thiếu nhất quán, ảnh hưởng tới công bằng xã hội và hiệu quả thu ngân sách.

Bên cạnh đó, ông Châu nhấn mạnh cần có chính sách chuyển tiếp cho phép hoàn trả phần chênh lệch mà người dân đã nộp theo quy định 100% trước đây, nhằm bảo đảm công bằng, tạo sự đồng thuận khi thực hiện chính sách mới.

Về dài hạn, Chủ tịch HoREA kiến nghị cần sửa đổi điều 159 Luật Đất đai 2024, bổ sung quy định về giá đất ưu đãi đối với diện tích trong hạn mức khi chuyển mục đích sử dụng. Ông khẳng định đây là bước đi cần thiết để xử lý tận gốc bài toán chi phí, đồng thời tạo cơ chế rõ ràng, hợp lý, hài hòa lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước.

Nếu được chấp thuận, các đề xuất này sẽ góp phần tháo gỡ rào cản trong cấp sổ hồng, thúc đẩy minh bạch hóa thị trường bất động sản và tăng hiệu quả quản lý đất đai ở cả trung ương lẫn địa phương.

Trước đó, tại dự thảo sửa đổi Nghị định 103 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vừa gửi Chính phủ, Bộ Tài chính đề xuất hai phương án tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở. Ngoài phương án giữ nguyên quy định hiện hành, tức phải nộp toàn bộ phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp theo bảng giá mới, Bộ đề xuất áp dụng lại cơ chế tính theo tỷ lệ phần trăm như trước đây.

Cụ thể, với những trường hợp chuyển đổi phần đất là vườn, ao nằm trong cùng thửa đất có nhà ở, hoặc có nguồn gốc liền kề nhà ở (nhưng bị tách thửa do yếu tố kỹ thuật từ trước năm 2004), Bộ Tài chính đề xuất thu tiền sử dụng đất theo tỷ lệ phần trăm thay vì toàn bộ chênh lệch.

Mức thu là 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp nếu diện tích nằm trong hạn mức giao đất ở. Với phần vượt hạn mức, người dân sẽ nộp 50% phần chênh lệch.

Tại cuộc họp vào tháng 8, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà nêu quan điểm khoản thu khi chuyển mục đích sử dụng đất phải có căn cứ rõ ràng, trong đó cần làm rõ lý do thu, điều chỉnh giảm. Đồng thời, ông yêu cầu phân định trách nhiệm giữa Nhà nước, doanh nghiệp và tránh lãng phí tài nguyên đất đai.

Ông lưu ý phân biệt từng nhóm khi tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất. "Người dân mua đất lần đầu để làm nhà ở thì phải tính mức thu phù hợp với khả năng chi trả, bảo đảm quyền lợi và khả năng tiếp cận thực tế. Còn ai giữ đất bỏ hoang, đầu cơ, chậm triển khai dự án thì phải xử lý khác", ông nói thêm.

Nhật Linh