Nghiên cứu, đề xuất chính sách thuế bất động sản phù hợp

Chính sách thuế hợp lý sẽ góp phần sử dụng nhà đất hiệu quả, hợp lý. Ảnh tư liệu

Chấn chỉnh, xử lý việc thao túng, đầu cơ bất động sản

Để hạn chế hoạt động đầu cơ bất động sản (BĐS), bảo đảm phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và thông lệ quốc tế, ngày 15/1/2025, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký Công điện số 03/CĐ-TTg yêu cầu các bộ ngành, địa phương tập trung chấn chỉnh, xử lý việc thao túng giá, đầu cơ BĐS và thanh tra, kiểm tra các dự án đầu tư xây dựng BĐS.

Công điện của Thủ tướng nêu rõ, thời gian qua, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo quyết liệt, nhiều giải pháp kịp thời tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án BĐS, kiểm soát và ổn định thị trường BĐS; tháo gỡ vướng mắc trong việc thực hiện quản lý, sử dụng đất, giao đất, định giá đất; kịp thời chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, trong năm 2024, tại một số thời điểm, một số khu vực, địa phương giá BĐS, nhà ở tăng cao so với khả năng đáp ứng tài chính của người dân, nguyên nhân một phần do một số hội, nhóm đầu cơ, nhà đầu tư, cá nhân hoạt động môi giới BĐS lợi dụng sự thiếu hiểu biết, tâm lý đầu tư theo đám đông của người dân để thao túng tâm lý, "đẩy giá tăng cao", "tạo giá ảo" gây nhiễu loạn thông tin thị trường nhằm trục lợi.

Bên cạnh đó, thông tin về nhà ở, thị trường BĐS chưa đầy đủ, chưa kịp thời, chưa minh bạch dẫn đến tổ chức, cá nhân thiếu thông tin, có địa phương bị định hướng thông tin bởi một số hội, nhóm đầu cơ, nhà đầu tư, cá nhân hoạt động môi giới BĐS làm nhiễu loạn thông tin thị trường. Một số chủ đầu tư dự án BĐS lợi dụng tình hình nguồn cung BĐS hạn chế để đưa ra giá chào bán BĐS cao hơn so với mức trung bình của các dự án BĐS để thu lợi…

Để tăng cường kiểm soát và ổn định thị trường BĐS, giá nhà đất và chấn chỉnh, xử lý kịp thời việc thao túng, đẩy giá và đầu cơ BĐS, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tiếp tục thực hiện nghiêm, hiệu quả các nhiệm vụ, giải pháp đã được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo tại các nghị quyết, chỉ thị, quyết định, công điện,... liên quan đến tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Đẩy mạnh truyền thông, công khai, minh bạch thông tin liên quan đến nhà ở, thị trường BĐS bảo đảm kịp thời, đầy đủ, chính xác. Đồng thời, tăng cường kiểm soát, kiểm duyệt chặt chẽ, có hiệu quả các kênh thông tin xã hội không chính xác, không chính thống có thể gây tác động tiêu cực đến tâm lý nhân dân, nhà đầu tư, khách hàng và thị trường.

Thủ tướng Chính phủ giao Bộ trưởng Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất chính sách thuế nhằm hạn chế hoạt động đầu cơ BĐS, bảo đảm phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và thông lệ quốc tế..., trong đó nghiên cứu phương án thu thuế phần chênh lệch giá giữa giá tính tiền sử dụng đất và giá bán sản phẩm BĐS của các dự án; thu thuế phần chênh lệch các lần giao dịch, báo cáo Thủ tướng Chính phủ trước ngày 30/4/2025.

Bộ Tài chính điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tài khóa, tài chính, tiền tệ khơi thông các dòng vốn phục vụ phát triển kinh tế - xã hội nói chung, thị trường BĐS nói riêng.

Thủ tướng giao Bộ Tài chính phối hợp với Bộ Xây dựng và các bộ liên quan nghiên cứu, thực hiện chuyển đổi số để liên thông các thủ tục từ giao dịch BĐS, công chứng, thuế và đăng ký giao dịch đất đai trên môi trường điện tử.

Thủ tướng giao Bộ trưởng Bộ Công an chỉ đạo các đơn vị nghiệp vụ và công an các địa phương chủ động nắm tình hình, kịp thời phát hiện, điều tra, xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật đối với các tổ chức, cá nhân vi phạm đến mức phải truy cứu trách nhiệm hình sự trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất; đưa thông tin sai lệch với mục đích tạo sốt ảo và lừa đảo người dân để trục lợi.

Nghiên cứu chính sách thuế phù hợp với điều kiện kinh tế

Thông tin về vấn đề liên quan, mới đây, Bộ Tài chính cho biết, thực hiện chức năng quản lý nhà nước về sở hữu và sử dụng BĐS, nhà nước đã ban hành các khoản thu liên quan đến BĐS phát sinh trong cả 3 giai đoạn: xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ); sử dụng BĐS (thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế sử dụng đất nông nghiệp; tuy nhiên hiện nay chưa thu đối với nhà trong quá trình sử dụng BĐS) và chuyển nhượng BĐS (thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN), thuế thu nhập cá nhân (TNCN), thuế giá trị gia tăng (GTGT)).

Bộ Tài chính cho biết, để thể chế hóa các chủ trương, định hướng được nêu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao thì cần phải có giải pháp phù hợp, đồng bộ với điều kiện và bối cảnh của nước ta. Trong đó, có việc nghiên cứu giải pháp thu thuế đối với nhà nói chung hay thuế đối với sở hữu nhiều nhà, đất nói riêng.

Đồng thời, nghiên cứu sửa đổi chính sách thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS cho phù hợp với yêu cầu và bối cảnh mới cũng như thông lệ ở một số quốc gia. Qua đó, góp phần thúc đẩy việc sử dụng nhà, đất tiết kiệm, hiệu quả; hạn chế đầu cơ về nhà, đất, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển minh bạch, ổn định và bền vững.

Bộ Tài chính cho biết, hiện nay, thực hiện Kế hoạch số 81/KH-UBTVQH15 ngày 5/11/2021 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Quyết định số 2114/QĐ-TTg ngày 16/12/2021 của Thủ tướng Chính phủ ban hành Kế hoạch thực hiện Kết luận số 19-KL/TW ngày 14/10/2021 của Bộ Chính trị và Đề án định hướng Chương trình xây dựng pháp luật nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV, Bộ Tài chính đang nghiên cứu, tổng hợp kinh nghiệm quốc tế, xác định những vướng mắc, bất cập trong quá trình triển khai thi hành các chính sách thuế liên quan đến BĐS trong thời gian qua để báo cáo các cấp có thẩm quyền vào thời điểm thích hợp, đảm bảo phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam, thông lệ quốc tế cũng như tính thống nhất của hệ thống chính sách thuế liên quan đến BĐS.

Việc thực hiện cải cách các chính sách thuế liên quan đến BĐS sẽ được đặt trong tổng thể việc thực hiện Chiến lược cải cách hệ thống thuế của Việt Nam đến năm 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Liên quan đến chính sách thuế TNCN, Bộ Tài chính cho biết, đã có công văn lấy ý kiến rộng rãi tổ chức, cá nhân có liên quan về việc lập đề nghị xây dựng dự án Luật Thuế TNCN mới để thay thế cho Luật Thuế TNCN hiện hành, trong đó có việc nghiên cứu, sửa đổi chính sách thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS.

GS. ĐẶNG HÙNG VÕ - NGUYÊN THỨ TRƯỞNG BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG: Cải cách thuế bất động sản là thực sự cần thiết

Nếu tính riêng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (tức thuế bất động sản), Việt Nam thuộc nhóm các nước có mức thu thấp, kể cả trong khu vực ASEAN. Thu từ thuế này, Việt Nam chỉ đạt 0,034% GDP, trong khi Indonesia đạt 0,42%, Thái Lan đạt 0,25% và Philippines đạt 0,84% (nhóm nước trung bình thuộc khối ASEAN). Thuế tài sản của nhóm các nước G7 đều đạt từ 1% tới 4% GDP, của nhóm các nước thuộc khối xã hội chủ nghĩa cũ trong OECD cũng đạt từ 0,2% tới 1%, trung bình toàn khối OECD đạt 1,856%.

Nói như vậy để thấy việc cải cách thuế BĐS là nhu cầu thực sự cần thiết để phục vụ sự phát triển kinh tế bền vững và giải quyết được những bức xúc xã hội không đáng có.

Đất ở Việt Nam chưa bao giờ xuống giá, mà tiếp tục tăng, tức là bong bóng BĐS chưa bao giờ bị “xì”. Đây là nguyên nhân chính gây lạm phát. Về mặt xã hội, khoảng cách giàu nghèo ngày càng giãn cách xa hơn. Nếu chúng ta tiếp tục thu thuế từ BĐS như hiện nay thì đất ở, nhà ở ngày một tăng giá.

TS. PHAN PHƯƠNG NAM - PHÓ TRƯỞNG KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI (TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH): Cần nghiên cứu và điều tiết thuế tài sản hợp lý hơn

Trong thời gian qua, Nhà nước đã và đang thực hiện nhiều hoạt động, biện pháp nhằm hạn chế hoạt động đầu cơ bất động sản, bảo đảm phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và thông lệ quốc tế như: thanh tra và giám sát chặt chẽ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, quy định về bảng giá đất nhằm điều chỉnh hợp lý và chính xác hơn hoạt động chuyển nhượng bất động sản, quy định mức thuế suất lũy tiến trong thuế sử dụng đất phi nông nghiệp…

Tuy nhiên, những hoạt động trên vẫn còn đó bộc lộ một số hạn chế nhất định như: Vẫn còn chưa quản lý được các khoản thu nhập có được từ các dự án bất động sản thông qua việc chuyển nhượng các hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ, tư vấn thu xếp giao kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai...

Để hạn chế những hiện tượng tiêu cực trên, Nhà nước cần kiểm tra, giám sát các tình trạng lách luật của các chủ dự án bất động sản sẽ hạn chế các trường hợp ký các hợp đồng giữ chỗ, đặt cọc hoặc tư vấn thu xếp giao kết hợp đồng mua bất động sản hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, các chênh lệch trên cũng cần được coi là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân và các cá nhân có thu nhập này phải thực hiện kê khai, nộp thuế theo từng lần.

Cần nghiên cứu và điều tiết thuế tài sản hợp lý hơn thông qua việc học hỏi kinh nghiệm của các quốc gia khác về điều tiết thuế đối với bất động sản từ thứ hai trở lên với mức thuế suất đủ mạnh để nhằm giảm thiểu các hoạt động đầu cơ về bất động sản.

Cùng với đó, xây dựng sàn giao dịch bất động sản để hoạt động giao dịch bất động sản được tiến hành công khai, minh bạch và sẽ thông qua đó xác định được “giá thị trường” đúng hơn và việc điều tiết thuế đối với hoạt động này sẽ chính xác hơn.

ÔNG NGUYỄN VĂN ĐƯỢC - TỔNG GIÁM ĐỐC CÔNG TY TNHH KẾ TOÁN VÀ TƯ VẤN THUẾ TRỌNG TÍN: Đánh thuế sử dụng bất động sản lũy tiến theo thời gian để ngăn chặn đầu cơ

Hiện nay mức thuế bất động sản (BĐS) quá thấp dẫn đến việc đầu cơ đất và tình trạng đất bỏ hoang nhiều. Nhà đầu tư, “cò đất” chỉ phải đóng thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân (TNCN) 2% nên khi họ chuyển nhượng có lời thì sẵn sàng đầu tư.

Để ngăn chặn tình trạng đầu cơ BĐS, cần đánh thuế chuyển nhượng BĐS lũy tiến theo thời gian sở hữu BĐS đó. Thời gian càng thấp, mức thuế càng cao và ngược lại, để hạn chế trường hợp đầu tư lướt sóng BĐS. Đồng thời cần xây dựng định mức một người dân sẽ được ở bao nhiêu diện tích nhà đất. Người sở hữu nhà đất diện tích nhỏ dưới định mức sẽ không phải đóng thuế BĐS, nộp mức thuế thấp tương tự với mức thuế sử dụng phi nông nghiệp hiện nay.

Khi thuế BĐS được áp dụng thì người sở hữu nhiều nhà đất phải đóng thuế hàng năm. Từ đó giảm tình trạng đầu cơ, lãng phí và sốt đất như hiện nay.

Văn Tuấn