Mũi tên trúng nhiều đích

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là không chỉ xây dựng lên “phần vỏ” của các dự án, mà phát triển NƠXH theo những mẫu thiết kế chuẩn vẫn cần phải đáp ứng với việc đồng bộ hạ tầng kỹ thuật - xã hội, phù hợp với văn hóa vùng miền và xu thế của thời đại là thích ứng với biến đổi khí hậu, tiết kiệm năng lượng, gắn với phát triển bền vững.

Rút ngắn thủ tục, thúc đẩy nguồn cung

Đề án phát triển 1 triệu căn NƠXH giai đoạn 2021 - 2030, đặt mục tiêu không chỉ đáp ứng về số lượng mà còn nâng cao chất lượng sống trong từng căn hộ, với trọng tâm là thiết kế phù hợp và bền vững. Theo định hướng, việc tiếp cận thiết kế NƠXH không chỉ dừng ở từng căn hộ riêng lẻ, mà cần tính toán tổng thể công năng, hạ tầng đi kèm, gồm: giao thông, trường học, trạm y tế, khu vui chơi, công viên, nhà sinh hoạt cộng đồng… NƠXH nếu chỉ giải quyết chỗ ở mà thiếu các thiết chế xã hội thì không thể tạo ra một môi trường sống bền vững. Vì vậy, thiết kế mẫu phải đặt con người làm trung tâm, tính đến nhu cầu sinh hoạt và không gian sống.

Nhà ở xã hội tại khu đô thị mới Thanh Lâm - Đại Thịnh, thành phố Hà Nội. Ảnh: Hải Linh

Thực tế quy trình cấp phép xây dựng nói chung và NƠXH nói riêng hiện nay tốn nhiều thời gian do nhiều vòng thẩm định chi tiết từ thiết kế kiến trúc, kết cấu, PCCC đến tương thích hạ tầng, quy hoạch. Nếu có một bộ mẫu đã được thẩm định trước ở mức kỹ thuật cơ bản (50 - 60%), nhiều khâu sẽ không bị lặp lại, chỉ cần tùy biến phù hợp phần móng, địa chất, kết nối hạ tầng, điều chỉnh theo đặc thù địa phương. Điều này có thể rút ngắn bước xử lý hồ sơ hành chính, tạo điều kiện cho chủ đầu tư “rót vốn” nhanh hơn, giảm chi phí tài chính do trì hoãn.

Trong khi đó, quốc tế cũng có mô hình tương đồng là các chương trình pre-approved plans (bản vẽ thiết kế được phê duyệt sẵn) hoặc “design codes” kết hợp với quy trình thẩm định rút gọn đã được thử ở một số đô thị và được khuyến nghị là công cụ giảm rủi ro, rút ngắn thời gian phê duyệt, đặc biệt khi kết hợp với phương pháp xây dựng tiền chế/modular.

“Nếu các dự án NƠXH được triển khai theo một mô hình bản vẽ thiết kế chuẩn sẽ giúp rút ngắn thời gian cấp phép, giảm chi phí tài chính cho nhà đầu tư, điều then chốt với dự án NƠXH có biên lợi nhuận hẹp; tăng tốc cung, đáp ứng nhu cầu cho nhóm thu nhập thấp và có thể là công cụ để đạt các mục tiêu nhà ở quốc gia nhanh hơn. Đặc biệt, với việc đồng bộ chất lượng tối thiểu về PCCC, kỹ thuật... sẽ tránh tình trạng “mạnh ai nấy làm” gây áp lực lên hạ tầng đô thị và khuyến khích phương pháp xây dựng công nghiệp hóa (modular, prefab), giúp gia tăng năng suất ngành xây dựng, phát triển chuỗi cung ứng” - Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam Trần Ngọc Chính đánh giá.

Cần xây dựng chính sách vận hành hiệu quả

Theo đánh giá chung, việc xây dựng và áp dụng một mẫu thiết kế chuẩn cho các dự án NƠXH mang lại nhiều lợi ích, nhưng vẫn còn những lo ngại. Cụ thể, nếu mẫu thiết kế bị áp dụng một cách cứng nhắc sẽ dẫn đến tình trạng “đồng phục hóa kiến trúc”, mất bản sắc địa phương, dễ xuất hiện những khu nhà giống nhau, không phù hợp khí hậu, văn hóa từng vùng. Bên cạnh đó, nguy cơ về lợi dụng “lỗ hổng” pháp lý có thể xảy ra khi nhà thầu cắt giảm vật liệu hoặc thi công không đúng tiêu chuẩn. Đặc biệt là vấn đề về năng lực không đồng đều giữa các địa phương có thể bị tắc ở khâu chuyên ngành (địa chất, móng, hạ tầng...).

Vấn đề nữa là chất lượng các căn hộ, nếu chỉ tập trung xây dựng phần “vỏ” công trình mà bỏ qua tổ chức không gian nội thất, chiếu sáng... người dân sẽ phải tự xoay sở trong môi trường sống thiếu tiện nghi. Đồng thời, biến đổi khí hậu đòi hỏi mô hình NƠXH phải thích ứng, bền vững và tiết kiệm năng lượng. Ngoài ra, yếu tố giá thành cũng là yêu cầu bắt buộc, thiết kế phải tối ưu hóa công năng, tiết kiệm chi phí mà vẫn bảo đảm chất lượng, mỹ quan, tuổi thọ công trình.

Chuyên gia về quy hoạch ThS.KTS Trần Tuấn Anh cho rằng, bằng chứng thành công của quốc tế sẽ mang lại những kinh nghiệm cho Việt Nam. Cụ thể, tại Singapore chính sách nhà ở công dựa trên tiêu chuẩn hóa thiết kế, chuỗi cung ứng công nghiệp hóa, quy trình sản xuất cấu kiện đúc sẵn và khung pháp lý chặt chẽ, giúp triển khai quy mô lớn, đồng bộ, tiết kiệm thời gian, chi phí. Tại Anh, Mỹ mô hình Pre-approved plans và MMC (Modern Methods of Construction) cho thấy bộ kế hoạch/phương án được phê duyệt trước giúp giảm rủi ro phê duyệt, tăng tốc quyết định đầu tư, giảm thời gian thi công, đáp ứng tiêu chí thiết kế lặp lại. “Kinh nghiệm từ mô hình catalogue - là loại nhà được chấp nhận sẵn đã giúp tăng số lượng, tiến độ đơn vị nhà được xây, nhưng gắn chặt với đó là năng lực hậu kiểm, giám sát để tránh chất lượng đi xuống, vừa giúp các quốc gia rút gọn thủ tục phát lý, gia tăng nguồn cung, hạ giá thành nhà ở. Tuy nhiên, để áp dụng vào thực tế Việt Nam cần khung pháp lý rõ về phạm vi được miễn phê duyệt chi tiết” - ông Trần Tuấn Anh cho hay.

Đồng quan điểm, TS.KTS Trương Văn Quảng cho rằng, để triển khai mô hình này, điều kiện cần có là xây dựng được bộ khung chính sách vận hành hiệu quả. Trong đó, bộ mẫu là “khung khuyến nghị” có phiên bản theo vùng (miền núi, đồng bằng, ven biển, đô thị lõi) không phải một mẫu áp đặt cho mọi nơi; phần còn lại (móng, địa chất, hạ tầng...) do địa phương rà soát chuyên sâu. Cơ chế pháp lý công nhận mẫu và phần được miễn thẩm định cũng phải được quy định rõ ràng, nhưng để làm được việc này, cần sửa đổi thủ tục cấp phép dựa trên mẫu đã thẩm định, tránh tình trạng mỗi nơi hiểu khác nhau. “Quy chuẩn PCCC và danh mục kỹ thuật nhanh phải được tiêu chuẩn hóa, để cán bộ địa phương kiểm tra một cách thống nhất. Cơ quan chuyên môn Nhà nước tăng cường hậu kiểm, dữ liệu hồ sơ, biên bản nghiệm thu... phải được công bố công khai. Xây dựng cơ chế kiểm tra ngẫu nhiên, phạt nặng hành vi vi phạm kỹ thuật. Ngoài ra, để đảm bảo tính hiệu quả, nên thực hiện thí điểm ở một số địa phương, sau khi được điều chỉnh theo thực tế sẽ tiến hành đánh giá, rút kinh nghiệm và mở rộng áp dụng mô hình theo vùng, miền” - TS.KTS Trương Văn Quảng bày tỏ.

Theo đánh giá, lợi ích của một thiết kế mẫu hoàn thiện 50 – 60% là bước đi phù hợp trong bối cảnh cần tăng tốc nguồn cung NƠXH. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy khi chuẩn hóa thiết kế, kết hợp pháp lý rõ ràng và phương pháp xây dựng công nghiệp hóa, sẽ giúp rút ngắn thời gian và chi phí triển khai. Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu “rút ngắn 2/3 thời gian” một cách bền vững, Việt Nam cần xây dựng cơ chế pháp lý, hệ thống hậu kiểm nghiêm ngặt. Nếu làm tốt, đây không chỉ là cải cách thủ tục mà là bước chuyển đổi nâng cao năng lực thiết kế, sản xuất, quản lý trong ngành xây dựng, hướng tới NƠXH vừa rẻ vừa đáng sống.

Mai Vân