Mua tài sản đấu giá khi thi hành án cần lưu ý gì để tránh rủi ro?

Ngày 14-5, Báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức Hội thảo "Góp ý sửa đổi Luật Thi hành án dân sự - Giải pháp xử lý tài sản thi hành án trong các vụ án kinh tế".

Tại hội thảo, ông Ngụy Cao Thắng - Giám đốc Trung tâm đấu giá tài sản TP.HCM, đã có những chia sẻ từ kinh nghiệm thực tiễn để người dân có những lưu ý tránh các rủi ro gặp phải và giải pháp bảo vệ người mua trúng đấu giá trong quá trình thi hành án.

GS.TS Đỗ Văn Đại, Phó Hiệu trưởng Trường ĐH Luật TP.HCM và nhà báo Nguyễn Đức Hiển, Phó Tổng Biên tập Thường trực Báo Pháp Luật TP.HCM, đồng chủ trì Hội thảo.

Quang cảnh hội thảo Góp ý sửa đổi Luật Thi hành án dân sự - Giải pháp xử lý tài sản thi hành án trong các vụ án hình sự kinh tế. Ảnh: THUẬN VĂN

Theo Giám đốc Trung tâm đấu giá tài sản TP.HCM, trong những năm qua tại TP.HCM cơ quan THADS TP phải xử lý rất nhiều tài sản có giá trị đặc biệt lớn liên quan đến các vụ án kinh tế, tham nhũng điển hình như vụ án Ngân hàng Xây dựng, vụ án Huyền Như, vụ án Ngân hàng Đông Á và đặc biệt là vụ án Trương Mỹ Lan - Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB).

Tài sản do cơ quan thi hành án dân sự (THADS) đưa ra đấu giá là loại tài sản đặc thù, tình trạng pháp lý phức tạp; đòi hỏi các tổ chức đấu giá phải có sự đánh giá chính xác nhằm đảm bảo những giấy tờ, tài liệu đó đáp ứng đầy đủ, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của các chủ thể khi tham gia đấu giá, đặc biệt là người trúng đấu giá tài sản THADS.

Ông Ngụy Cao Thắng đã nêu ra 3 rủi ro khi khi mua tài sản thi hành án.

Thứ nhất, rủi ro về mặt pháp lý tài sản đấu giá. Có thể kể đến việc cơ quan THA không thu giữ được giấy tờ bản chính sổ hồng tài sản (đối với bất động sản đã được cấp giấy chứng nhận) dẫn đến khó khăn trong việc cấp giấy chứng nhận cho người trúng đấu giá. Dù Nghị định số 62/2015 (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 33/2020) đã có quy định về việc thu hồi giấy chứng nhận nhưng trên thực tế người mua được tài sản đấu giá rất khó khăn trong việc cấp giấy chứng nhận và tốn nhiều chi phí.

Khi mua dự án bất động sản bị kê biên đấu giá trong các vụ án kinh tế, nhưng khi đấu giá thành công lại gặp rất nhiều vướng mắc trong vấn đề chuyển nhượng dự án.

Ông Ngụy Cao Thắng - Giám đốc Trung tâm đấu giá tài sản TP.HCM. Ảnh: NGUYỆT NHI

Cụ thể, về điều kiện chuyển nhượng, Điều 40 Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải có các điều kiện như dự án đã được phê duyệt, chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết; Dự án nếu đang thế chấp thì phải được giải chấp...

Tài sản đang bị nhiều cơ quan có thẩm quyền kê biên, ngăn chặn, nên sau khi mua người trúng đấu giá phải liên hệ với nhiều cơ quan chức năng để thực hiện việc giải tỏa ngăn chặn...

Thứ hai, người mua tài sản đấu giá trong quá trình THA có thể đối diện với các rủi ro như đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản.

Cụ thể, tranh chấp về quyền sở hữu khi tài sản đưa ra đấu giá có thể đang tồn tại tranh chấp giữa người phải thi hành án với bên thứ ba về quyền sở hữu, quyền sử dụng. Khó khăn trong việc thực hiện các thủ tục hành chính để chuyển quyền sở hữu do vướng mắc từ phía người phải thi hành án, cơ quan thi hành án, hoặc các bên liên quan khác. Khó khăn trong việc kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, thu nhập cá nhân...

Thứ ba, rủi ro trong việc bàn giao tài sản cho người mua, khi người mua tài sản không được giao tài sản hoặc giao tài sản chậm so với dự kiến do sự chống đối của người phải THA, phải thực hiện biện pháp cưỡng chế hoặc có văn bản tạm dừng giao tài sản của cơ quan có thẩm quyền...

Giám đốc Trung tâm đấu giá tài sản TP.HCM Ngụy Cao Thắng đã đưa ra những lưu ý cần quan tâm để tránh rủi ro khi mua tài sản thi hành án. Khi đăng ký tham gia đấu giá cần nghiên cứu kỹ hồ sơ pháp lý liên quan đến tài sản như giấy chứng nhận, bản vẽ hiện trạng...

Khách hàng cần và nên xem thực tế tài sản trước khi đăng ký tham gia đấu giá. Tìm hiểu tình hình dân trí, an ninh, đồ án quy hoạch; khai thác thông tin từ người dân địa phương và liên hệ trao đổi với cơ quan THA về tình trạng pháp lý của tài sản.

Các kiến nghị góp phần thu hồi nhanh các khoản tiền trong các vụ án hình sự kinh tế, tham nhũng

Để công tác đấu giá tài sản THA được thuận lợi, góp phần thu hồi nhanh các khoản tiền trong các vụ án hình sự kinh tế, tham nhũng; ông Thắng kiến nghị, các cơ quan liên quan tiếp tục thực hiện hiệu quả các chỉ thị của Ban bí thư về công tác thu hồi tài sản bị thất thoát, chiếm đoạt trong các vụ án hình sự về tham nhũng, kinh tế; đẩy nhanh tiến độ xây dựng Luật THADS (sửa đổi) để trình Quốc hội.

SONG MAI

NGUYỄN CHÍNH

HỮU ĐĂNG