Một số vấn đề pháp lý liên quan đến đất giãn dân

“Đất giãn dân” - ngay từ tên gọi cũng đã nói lên một phần nguồn gốc, quyền sử dụng của người dân với loại đất này. (Ảnh minh họa: H.T)

Theo Luật sư Quách Thành Lực - Giám đốc Công ty Luật TNHH Pháp Trị, tên gọi đất giãn dân đã thể hiện đây là đất ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao cho người dân để làm nơi ở, nhà ở và pháp luật qua từng thời kỳ, bối cảnh đất nước cũng có những quy định khác nhau. Tuy nhiên, căn cứ vào các văn bản quy phạm pháp luật đã ban hành qua từng thời kỳ, có thể chia thành ba giai đoạn.

Cụ thể, giai đoạn một là từ khi Luật Cải cách ruộng đất 1953 đến trước ngày 01/7/1980: Người dân được giao đất giai đoạn này không phải đóng bất cứ một khoản tiền nào theo tinh thần của Điều 3 Luật Cải cách ruộng đất 1953. Theo đó, “người được chia ruộng đất có quyền sở hữu ruộng đất đó và không phải trả cho địa chủ hay chính quyền bất cứ một khoản nào”.

Về việc để được cấp GCN cho đất giãn dân được cấp giai đoạn này, Luật sư Lực cho biết, theo Luật Đất đai 2024, người dân cần có các giấy tờ như: GCN tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính; Sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980 mà có tên người sử dụng đất; Giấy tờ tạm giao đất của UBND cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được UBND cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01/7/1980 hoặc được UBND cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.

Bên cạnh đó, được xác định là người sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 và không phải nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nước cấp GCN.

Giai đoạn thứ hai là từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 8/01/1988. Giai đoạn này, theo Quyết định 201-CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ quy định việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước, tại phần V, tiểu mục 2.b quy định: “Trường hợp các xã lấy đất nông nghiệp để xây dựng các công trình của xã, của hợp tác xã (kể cả để khai thác đất làm gạch, ngói) hoặc làm nhà cho dân ở, thì UBND xã lập kế hoạch hàng năm, nếu diện tích cần thiết chung cho tất cả các công trình trong một năm từ 2 héc ta trở xuống do UBND huyện xét và trình UBND tỉnh, thành phố chuẩn y, trên 2 héc ta do UBND tỉnh, thành phố xét và đề nghị Thủ tướng Chính phủ chuẩn y”.

Đây là căn cứ, cơ sở pháp lý xác định việc cấp xã giao đất làm nhà cho người dân ở trong giai đoạn này là đúng thẩm quyền khi bảo đảm trình tự xét và chuẩn y tùy theo diện tích giao đất “nếu diện tích cần thiết chung cho tất cả các công trình trong một năm từ 2 héc ta trở xuống do UBND huyện xét và trình UBND tỉnh, thành phố chuẩn y, trên 2 héc ta do UBND tỉnh, thành phố xét và đề nghị Thủ tướng Chính phủ chuẩn y”.

Luật sư Lực cho biết, qua rà soát một số văn bản pháp luật liên quan việc cấp đất ở giãn dân trong giai đoạn này không tìm thấy có quy định về việc người dân phải đóng tiền để được giao đất.

Đồng thời, người dân sử dụng đất có nguồn gốc Nhà nước giao giai đoạn này, nếu có giấy tờ về nguồn gốc giao đất thì thuộc trường hợp được cấp GCN theo Điều 137 Luật Đất đai 2024 và không phải đóng tiền sử dụng đất. Nếu không có giấy tờ thì được cấp GCN theo Điều 138 Luật Đất đai 2024 và tùy theo thời điểm người dân sử dụng đất để xác định cụ thể có hay không việc phải đóng tiền sử dụng đất, mức đóng cụ thể.

Giai đoạn thứ ba là từ ngày 8/01/1988 đến trước ngày 15/10/1993 - Giai đoạn có hiệu lực của Luật Đất đai năm 1987. Tại giai đoạn này, pháp luật quy định rõ về thẩm quyền, điều kiện được giao đất. Cụ thể, tại khoản 4 Điều 13 Luật Đất đai 1987 quy định: “UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất khu dân cư nông thôn cho Nhân dân làm nhà ở theo kế hoạch đã được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và đơn vị hành chính tương đương xét duyệt. Chỉ được giao đất ở trong khu dân cư cho những hộ chưa có nhà ở”.

Tại khoản 5 Điều 28 Nghị định số 30-HĐBT việc thi hành Luật Đất đai 1987 quy định: “Chỉ giao đất ở mới cho những hộ có nhu cầu về nhà ở và có đủ những điều kiện dưới đây: a) Có hộ khẩu thường trú ở nơi xin đất ở. b) Trong gia đình có thêm một cặp vợ chồng. c) Diện tích đất ở tính theo đầu người trong hộ dưới 80% mức bình quân đất ở của địa phương”.

Ở giai đoạn này, người dân để được giao đất phải đóng một khoản tiền nhất định, tuy nhiên đây chỉ là một khoản lệ phí địa chính khi làm các thủ tục xin giao đất chứ không phải tiền sử dụng đất như giai đoạn Luật Đất đai 1993 - vốn khá lớn, tương đương giá trị đất. Cụ thể, tại Điều 17 Nghị định số 30-HĐBT việc thi hành Luật Đất đai 1987 quy định: “Người sử dụng đất phải nộp một khoản lệ phí địa chính khi làm các thủ tục xin giao đất, đăng ký ban đầu, đăng ký biến động, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trích lục hồ sơ địa chính, giải quyết tranh chấp đất đai. Việc quy định mức thu, phương thức thu, sử dụng, quản lý lệ phí địa chính được thực hiện theo quy chế thống nhất do Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng quy định”.

Người dân sử dụng đất có nguồn gốc Nhà nước giao giai đoạn này, nếu có giấy tờ về nguồn gốc giao đất thì thuộc trường hợp được cấp GCN theo Điều 137 Luật Đất đai 2024 và không phải đóng tiền sử dụng đất. Nếu không có giấy tờ thì được cấp GCN theo Điều 138 Luật Đất đai 2024 và tùy theo thời điểm người dân sử dụng đất để xác định cụ thể có hay không việc phải đóng tiền sử dụng đất, mức đóng cụ thể.

Cũng theo Giám đốc Công ty Luật Pháp Trị, việc xem xét thời điểm giao đất giãn dân thành 3 giai đoạn như trên sẽ làm rõ về nguồn gốc, thẩm quyền giao đất. Nếu việc giao đất được tiến hành theo đúng quy định pháp luật tại thời điểm thực hiện thì không thể xác định UBND cấp xã giao đất là đất giao trái thẩm quyền. Qua đó, cũng xác định có giai đoạn người dân không phải đóng các nghĩa vụ tài chính để được giao đất để sau này khi cấp GCN theo Luật Đất đai 2024 người dân không phải đóng tiền sử dụng đất.

Đặc biệt, dễ dàng xác định loại đất giãn dân là đất ở để khi người dân được cấp GCN phải ghi rõ mục đích sử dụng đất ở. Thậm chí, người dân dù có sử dụng mục đích khác thì cũng dễ dàng quay về mục đích sử dụng ban đầu và không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024.

Hồng Thương - Gia Hải