Mối lo trên thị trường địa ốc TP.HCM

Thị trường bất động sản TP.HCM hiện không còn sản phẩm nhà ở giá rẻ, tầm trung ảnh: gia huy

Mối lo của thị trường

Báo cáo mới nhất từ Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, trong năm 2024, Thành phố có 1.611 sản phẩn nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn được đưa ra thị trường. Điểm đặc biệt là số sản phẩm này đều là sản phẩm cao cấp.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường địa ốc TP.HCM đang lo “tuyệt chủng sản phẩm nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền và tầm trung” do sản phẩm đủ điều kiện huy động vốn đang trong tình trạng bất ổn.

Số liệu từ Sở Xây dựng cho thấy, năm 2020 có 16.895 sản phẩm đủ điều kiện bán hàng, năm 2021 là 14.443 sản phẩm, năm 2022 có 12.147 sản phẩm và năm 2023 là 17.753 sản phẩm. Như vậy, con số 1.611 sản phẩm của năm 2024 là một điều đáng lo. Ngoài ra, với dòng sản phẩm nhà ở tầm trung, HoREA cho biết, trong năm 2020, số lượng sản phẩn nhà ở vừa túi tiền 163 căn, chiếm 1% so với toàn bộ hàng bán ra của thị trường. Nhưng từ đó tới nay, sản phẩm này không còn xuất hiện trên địa bàn TP.HCM và được xếp vào hàng “tuyệt chủng”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định, mối lo lớn hiện nay là phân khúc nhà ở cao cấp liên tục chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường nhà ở TP.HCM. Tỷ lệ này trong năm 2020 là 70,6%, năm 2021 chiếm 72%, năm 2022 chiếm 78%, năm 2023 chiếm 68,55% và năm 2024 chiếm 100%. HoREA cũng cho rằng, số dự án nhà ở thương mại được Sở Kế hoạch và Đầu tư trình UBND Thành phố để được chấp thuận chủ trương đầu tư cùng nhà đầu tư trong 5 năm qua rất ít và liên tục sụt giảm.

Minh chứng là trong năm 2020 không có dự án nào. Năm 2021 chỉ có 7 dự án, năm 2022 có 2 dự án, năm 2023 có 2 dự án và năm 2024 có 12 dự án. Đặc biệt, trong năm 2023 chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội được trình chấp thuận chủ trương đầu tư, bằng 1/5 số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư vào các năm trước 2020. Trong khi đó, nhu cầu mua nhà ở xã hội của người dân TP.HCM lại rất cao.

“Một mối lo nữa mà theo tôi sẽ gây ảnh hưởng lớn tới thị trường, đó là giá nhà vẫn đang neo cao, vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân có thu nhập trung bình, thu nhập thấp trong xã hội. Điểm hình là giá nhà ở cao cấp tại TP.HCM rất cao, bình quân lên đến 9,39 tỷ đồng/căn, trong khi đây mới chỉ là giá nhà sơ cấp do chủ đầu tư đăng ký với Sở Xây dựng khi lập dự án đầu tư nên chắc chắn giá bán thực tế trên thị trường còn cao hơn nữa”, ông Châu nói.

Cần tái cấu trúc thị trường

Theo ông Lê Hoàng Châu, cần tái cấu trúc thị trường bất động sản, trong đó trọng tâm là tái cấu trúc thị trường nhà ở thương mại để phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Việc này sẽ góp phần giảm bớt tình trạng mô hình kim tự tháp nhà ở bị lộn ngược tại các đô thị lớn, giảm bớt sự lệch pha sản phẩm nhà ở thương mại hiện quá nghiêng về phân khúc cao cấp, dẫn đến giá nhà ở thương mại neo cao, vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân có thu nhập trung bình, thu nhập thấp.

“Diễn biến thị trường nhà ở thương mại tại TP.HCM trong 5 năm qua (2020-2024) đã cho thấy rất rõ sự sụt giảm rất lớn nguồn cung dự án nhà ở thương mại, nhất là tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung sản phẩm nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Đây là loại nhà đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của đa số người dân có thu nhập trung bình, thu nhập thấp, bao gồm cán bộ, công chức, viên chức, cán bộ các lực lượng vũ trang, công nhân lao động, người nhập cư. Số liệu thống kê của Sở Xây dựng đã cho thấy rõ thực trạng này trên thị trường bất động sản TP.HCM”, ông Châu nói.

Ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Tập đoàn Trần Anh Group cho rằng, hầu hết doanh nghiệp bất động sản đều muốn triển khai dự án nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền. Song phải thay đổi cơ chế hiện tại thì doanh nghiệp mới có thể triển khai được các dự án có giá bán vừa túi tiền cho người dân TP. HCM.

Cụ thể, theo ông Vinh, chính quyền Thành phố cần có chính sách ưu tiên cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đề xuất thực hiện dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền hoặc dự án nhà ở thương mại trung cấp phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. Trong quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương cần phải có những khu vực dành cho dự án nhà ở vừa túi tiền để đáp ứng nhu cầu thực của thị trường. “Điều này sẽ giúp tái cấu trúc thị trường bất động sản TP.HCM, giảm bớt tình trạng mất cân đối, lệch pha cung - cầu nhà ở”, ông Vinh nói.

Gia Huy