'Miếng bánh' nhà ở xã hội kém hấp dẫn nhà đầu tư?

Những ưu đãi với chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội vẫn kém hấp dẫn. Trong ảnh: Dự án Chung cư nhà ở xã hội Nhị Châu, phường Nhị Châu, TP Hải Dương (ảnh cơ sở cung cấp)

Ưu đãi thiếu khả thi

Theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng 6 ưu đãi: Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; vay vốn ưu đãi từ ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam; hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội; dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại; dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại.

Thực tế cho thấy, việc thực hiện chính sách ưu đãi này gặp nhiều khó khăn, chưa khuyến khích, thu hút được nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Cụ thể, để được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục xác định số tiền được miễn của diện tích đất được miễn dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện dự án, ảnh hưởng đến quyền lợi chủ đầu tư.

Đại diện một doanh nghiệp từng triển khai dự án nhà ở xã hội tại Hải Dương cho rằng hiện nay, chủ đầu tư làm nhà ở xã hội đi vay không được thế chấp dự án mà phải thế chấp tài sản khác nên đây là bất cập. Việc tiếp cận nguồn vốn ưu đãi, thủ tục vay vốn từ các gói tín dụng ưu đãi của Ngân hàng Chính sách xã hội khó thực hiện dẫn đến chủ đầu tư phải vay từ ngân hàng thương mại với lãi suất cao kéo theo giá bán nhà ở xã hội cao.

Đặc biệt, ưu đãi với chủ đầu tư chưa đủ hấp dẫn. Hiện quy định lợi nhuận của dự án nhà ở xã hội chỉ 10% trong khi nhiều dự án bị kéo dài sẽ gây thiệt hại lớn cho chủ đầu tư. "Đối với dự án nhà ở xã hội, Nhà nước quyết định giá bán, quyết định đối tượng được mua, trong khi doanh nghiệp là người phải bỏ tiền ra xây dựng nhưng không được quyết. Nếu dự án ế ẩm thì nhà đầu tư không có lợi nhuận", đại diện doanh nghiệp này cho biết.

Hay như việc dự án nhà ở xã hội được hưởng ưu đãi tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần, nhưng theo đại diện doanh nghiệp này, ưu đãi trên với Hải Dương chưa thiết thực. Nguyên nhân do quỹ đất dành cho nhà ở xã hội của hầu hết các dự án bảo đảm xây dựng các công trình, nhà đầu tư cũng e ngại tăng thêm công trình vì nguy cơ không bán hết rất có thể xảy ra. Chưa kể việc xin điều chỉnh số tầng cũng tốn thời gian, ảnh hưởng đến tiến độ của cả dự án.

Mặt khác, trình tự, thủ tục đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội còn phức tạp, kéo dài, một số quy định chồng chéo, thiếu thống nhất dẫn đến ách tắc trong triển khai các dự án.

Một trong những điểm được các doanh nghiệp quan tâm liên quan đến chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại. Đại diện một số doanh nghiệp đầu tư bất động sản đều nhận định ưu đãi này chỉ phù hợp ở những đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, còn tại Hải Dương, các dự án nhà ở xã hội đều không phải ở khu vực trung tâm đô thị nên rất khó cho thuê, còn nếu bán thì phải nộp tiền sư dụng đất rất cao, chưa kể lại phải chờ xét duyệt giá bán rất mất thời gian.

Tỉnh hỗ trợ gì?

Dự kiến cuối năm nay, Hải Dương sẽ ban hành cơ chế hỗ trợ các dự án nhà ở xã hội. Trong ảnh: Dự án khu nhà ở xã hội phía nam TP Hải Dương (phân khu 2) đang được thi công. Ảnh: TC

Theo quy định của Luật Nhà ở 2023, HĐND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương ban hành cơ chế hỗ trợ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn phù hợp với thẩm quyền và quy định khác của pháp luật có liên quan. Hiện nay, tỉnh Hải Dương đang lấy ý kiến góp ý vào dự thảo nghị quyết của HĐND tỉnh quy định cơ chế hỗ trợ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh. Nội dung này dự kiến được xem xét tại Kỳ họp thường lệ cuối năm của HĐND tỉnh Hải Dương khóa XVII diễn ra vào đầu tháng 12 tới.

Theo phương án 1 trong dự thảo, tỉnh sẽ xem xét hỗ trợ toàn bộ kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thuộc địa bàn TP Chí Linh và các xã thuộc TP Hải Dương. Không hỗ trợ kinh phí đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại khu vực thuộc phạm vi các phường của TP Hải Dương.

Hỗ trợ toàn bộ kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng và kinh phí đầu tư xây dựng hạng mục san lấp mặt bằng đến cốt thiết kế theo quy hoạch chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại khu vực thuộc địa bàn thị xã Kinh Môn và địa bàn các huyện còn lại.

Phương án 2, hỗ trợ toàn bộ kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong tỉnh.

Hiện nay, tỉnh Hải Dương chưa có cơ chế hỗ trợ kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng và kinh phí đầu tư xây dựng hạng mục san lấp mặt bằng với dự án xây dựng nhà ở xã hội.

Về phương thức, kinh phí hỗ trợ, trường hợp khu đất đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi quy hoạch dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được giao mặt bằng sạch để thực hiện dự án.

Tuy nhiên, với phương án 1, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho rằng hỗ trợ như vậy không phù hợp. Bởi dự án nhà ở xã hội triển khai ở những nơi xa trung tâm, như tại TP Hải Dương mà triển khai ở các xã thì rất khó bán, trong khi đó lại không được hỗ trợ thì sẽ gây khó cho doanh nghiệp.

Hải Dương hiện có nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn do số lượng lao động nhập cư, lao động nông thôn đổ về khu vực đô thị ngày càng nhiều và người thu nhập thấp rất khó tiếp cận nhà đất trên thị trường. Việc ban hành cơ chế hỗ trợ đặc thù sẽ góp phần đáng kể vào việc hoàn thành các chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2023-2030, bảo đảm sự phát triển bền vững về an sinh xã hội.

Tiến độ triển khai các dự án nhà ở xã hội tại Hải Dương

Tại phiên họp ngày 26/11/ 2024, sau khi nghe Sở Xây dựng (cơ quan thường trực Ban Chỉ đạo Phát triển nhà ở xã hội tỉnh) báo cáo về kết quả triển khai thực hiện các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh, ý kiến tham gia của các thành viên Ban Chỉ đạo và Thường trực Thành ủy Hải Dương, Chí Linh, Huyện ủy Cẩm Giàng, đồng chí Trần Đức Thắng, Ủy viên Trung ương Đảng, Bí thư Tỉnh ủy, Trưởng Ban Chỉ đạo yêu cầu các địa phương khẩn trương đẩy nhanh tiến độ triển khai thực hiện dự án nhà ở xã hội.

Theo đó, Dự án Nhà ở xã hội thuộc Dự án Khu đô thị mới phía nam TP Hải Dương (4 khối nhà cao 8 tầng, 336 căn), phải hoàn thành đưa vào sử dụng trước ngày 30/6/2025.

Dự án Khu chung cư Tạ Quang Bửu (390 căn), hoàn thiện các thủ tục về đầu tư xây dựng và lựa chọn được nhà thầu thi công xây dựng trong quý IV/2024.

Dự án Nhà ở xã hội thuộc Dự án Khu dân cư, nhà ở công nhân và
dịch vụ công nghiệp Tân Trường, Cẩm Giàng (dự kiến 1.165 căn), phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng (điều chỉnh) trong tháng 11/2024; hoàn thiện các thủ tục về đầu tư xây dựng và lựa chọn được nhà thầu thi công xây dựng trong quý I/2025.

2 dự án thuộc huyện Cẩm Giàng (Dự án Khu nhà ở công nhân thuộc khu dân cư mới Cẩm Điền - Lương Điền dự kiến 380 căn; Dự án Nhà ở xã hội thuộc khu phố thương mại dịch vụ Ghẽ, xã TânTrường dự kiến 400 căn) và 3 dự án thuộc TP Hải Dương (Dự án Nhà ở xã hội thuộc khu dân cư Ngọc Châu dự kiến 760 căn; Dự án Nhà ở xã hội tại lô đất 1- C2 thuộc Dự án Khu đô thị sinh thái ven sông Thái Bình Ecoriver dự kiến 715 căn và Dự án Nhà ở xã hội thuộc khu đô thị Phú Quý, TP Hải Dương dự kiến 1.275 căn), phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng (điều chỉnh) trước ngày 15/12/2024; hoàn thiện các thủ tục về đầu tư xây dựng và lựa chọn được nhà thầu thi công xây dựng trong quý II/2025.

Dự án nhà ở xã hội thuộc khu dân cư Trái Bầu, phường Lê Thanh Nghị, TP Hải Dương (dự kiến 230 căn), khởi công xây dựng tháng 5/2025.

Dự án nhà ở xã hội thuộc Dự án Khu đô thị Tân Phú Hưng mở rộng (1.479 căn), trong tháng 11/2024 phê duyệt quyết định chủ trương đầu tư xây dựng và khởi công xây dựng tháng 1/2025.

Dự án nhà ở xã hội thuộc khu đô thị mới phía đông TP Chí Linh (dự kiến 740 căn), phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng (điều chỉnh) trong tháng 12/2024; khởi công xây dựng đầu quý II/2025.

NGUYÊN THẢO