Lý do giá khởi điểm đấu giá đất thấp hơn nhiều lần thị trường?

Thời gian qua, thị trường bất động sản đã "nóng" lên trước diễn biến và kết quả của những phiên đấu giá đất tại các huyện vùng ven Hà Nội như Thanh Oai, Hoài Đức. Điều này đến từ mức giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm và cao hơn mặt bằng chung của thị trường ở địa phương.

Theo các chuyên gia, sức hấp dẫn từ các phiên đấu giá đất tại Hà Nội thời gian qua một phần tới từ việc giá khởi điểm được xác định quá thấp so với giá thị trường. Điều này dẫn tới việc nhiều người thấy mức giá còn rẻ nên đăng ký tham gia. Dù rằng, ý nghĩa giá khởi điểm không phải là giá tham chiếu để người tham gia đấu giá quyết định bỏ giá, mà chỉ là cơ sở để tính 20% tiền đặt cọc.

sức hấp dẫn từ các phiên đấu giá đất tại Hà Nội thời gian qua một phần tới từ việc giá khởi điểm được xác định quá thấp so với giá thị trường. Ảnh: Cao Nguyên

Về phương pháp xác định giá khởi điểm, trước đây quy định xác định giá đất cho phép thuê tư vấn. Tuy nhiên từ tháng 2/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 12 đã bỏ quy định cho thuê tư vấn, chuyển sang xác định giá khởi điểm bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố.

Theo Trung tâm quỹ đất huyện Thanh Oai, cách tính giá khởi điểm có sự thay đổi là do hưởng dẫn thi hành luật đất đai mới."Theo quy định cũ, cách tính giá khởi điểm trước đây được tính dựa trên đơn vị thuê tư vấn tham khảo, dựa trên các tài sản so sánh đưa ra. Tuy nhiên, Nghị định 12 (sau đó đến Nghị định 71) đã bỏ quy định cho thuê tư vấn, chuyển sang xác định bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố", ông Nguyễn Công Quảng - Giám đốc Trung tâm quỹ đất huyện Thanh Oai cho biết.

Do bảng giá đất ban hành năm 2020 vẫn còn hiệu lực, nên trước đây TP Hà Nội đã ủy quyền cho các huyện chủ động xác định hệ số điều chỉnh ở mức cao, điều này đã giúp việc xác định giá khởi điểm sát với giá thị trường.

Tuy nhiên, từ tháng 6/2024 Chính phủ ban hành nghị định 71 để hướng dẫn thi hành Luật đất đai mới, TP Hà Nội đã dừng việc ủy quyền này và làm theo hướng dẫn. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến việc xác định giá khởi điểm đấu giá đất thấp hơn giá trường thời gian qua.

Luật đất đai 2024 đã có hiệu lực, nhưng bảng giá đất mới chưa được ban hành và bảng giá đất cũ vẫn có hiệu lực đến 31/12/2025. Nếu không có sự điều chỉnh thì đây vẫn là cơ sở để xác định giá khởi điểm cho các cuộc đấu giá đất tiếp theo ở các địa phương.

Theo nhiều chuyên gia, đây là thời điểm giao thoa giữa các quy định mới và cũ nên cần có sự điều chỉnh của cơ quan chức năng để việc xác định giá khởi điểm sát với giá thị trường. Điều này sẽ đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, vừa tránh các hành vi trục lợi từ đấu giá đất.

Trao đổi với Báo Sức khỏe & Đời sống, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (chuyên gia kinh tế) cho rằng, trong giai đoạn giao thoa khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực nhưng vẫn áp dụng bảng giá đất cũ, TP Hà Nôi cần chủ động trong việc xem xét áp dụng cơ chế giá khởi điểm phù hợp với giá thị trường. "Để việc đấu giá hoàn đất phát huy tối đa hiệu quả và tránh hiện tượng thổi giá rồi bỏ cọc, TP Hà Nội cần sớm chỉ đạo các quận, huyện sớm xác định giá khởi điểm sát với mặt bằng giá thị trường của địa phương", ông Thịnh cho hay.

Theo vị chuyên gia này, việc xác định giá khởi điểm sát với mức giá thị trường sẽ giúp "chọn lọc" nhà đầu tư tham gia. Đồng thời, mức đặt cọc tăng theo giá khởi điểm sẽ hạn chế tình trạng bỏ cọc của một số nhà đầu cơ muốn trục lợi từ việc đấu giá đất. Mức giá khởi điểm thấp làm cho một số nhà đầu cơ nghĩ rằng các cuộc đấu giá sẽ thu hút được nhiều người tham gia và tích cực "thối giá" sau đó bỏ cọc. Điều này sẽ gây nhiều hệ lụy cho sự phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh, đồng thời đẩy rủi ro vào phía nhà đầu tư.

Minh Ngọc