Làm thế nào để không bị 'bể cọc' khi mua đất?

Chung cư HH Linh Đàm (quận Hoàng Mai, Hà Nội). Ảnh: D.L

“Lật kèo” chịu phạt cọc vì giá đất tăng

Cách đây vài tháng, sau khi được môi giới dẫn đi xem nhiều nơi, anh Nguyễn Thanh Hùng (quận Thanh Xuân, Hà Nội) cũng tìm được 1 căn nhà ưng ý tại quận anh đang ở. Căn nhà trong ngõ có diện tích 40m2, 4 tầng, được chốt giá hơn 6 tỷ đồng. Tuy nhiên theo anh Hùng, thời điểm đó anh chưa bán được mảnh đất của gia đình, nên đã thương lượng với chủ nhà đặt 200 triệu đồng trước và thời gian cọc là 3 tháng. Trong khoảng thời gian này, khi nào anh thu xếp đủ tiền sẽ ra công chứng với chủ nhà để ký hợp đồng mua bán và sang tên sổ đỏ.

Nhưng do khó tìm khách mua đất, nên mãi cho đến khi gần hết hạn cọc anh mới chốt được khách mua. Khi đã gom đủ tiền, anh Hùng mang tiền đến gặp chủ nhà để tiến hành giao dịch mua bán thì chủ nhà bỗng nhiên “lật kèo”, trả lại anh 200 triệu đồng tiền cọc và chấp nhận đền 200 triệu đồng. Họ nói với anh Hùng, họ không muốn bán nhà nữa bởi sau 3 tháng, căn nhà đó đã tăng lên khoảng 1 tỷ đồng nên hoặc anh Hùng phải trả đúng số tiền họ đưa ra sau này, hoặc nhận lại cọc.

Cũng như anh Hùng, anh Nguyễn Anh Tuấn (quận Cầu Giấy, Hà Nội) cũng gặp trường hợp bị chủ nhà lật kèo. Anh cho biết, sau khi tìm hiểu và mày mò mãi, vợ chồng anh cũng kiếm được một căn hộ tại quận Thanh Xuân. Tuy nhiên, vì sổ tiết kiệm còn ít tháng nữa mới đến hạn. Tiếc tiền lãi, nên anh chị đã thỏa thuận với chủ nhà cho anh chị đặt cọc trước 100 triệu đồng, sau 2 tháng sẽ thanh toán đủ. Tuy nhiên, chưa đến 1 tháng, vợ chồng anh Tuấn được chủ nhà gọi đến để thông báo, họ trả lại cọc cho anh và chấp nhận đền cọc. Sau lúc ngỡ ngàng, anh Tuấn mới nhờ những người quen biết tìm hiểu lý do chủ nhà trả cọc. Từ thông tin tìm hiểu được, anh Tuấn biết rằng, giá căn hộ tại đó đang tăng mạnh, nhiều môi giới hỏi với giá cao, nên chủ nhà đã bán cho khách khác với giá cao hơn nhà anh đến 600 triệu đồng. Như vậy, sau khi trừ đi số tiền phải đền cọc cho vợ chồng anh, chủ nhà vẫn... lãi.

Xử lý thế nào?

Vậy làm thế nào để không bị “lật kèo” theo luật sư Nguyễn Tiến Hùng, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, đặt cọc là một chế định đã xuấ́t hiện từ rất sớm trong pháp luật dân sự Việt Nam nhằm đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch. Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của pháp luật dân sự và được hiểu là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, trong trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phảỉ trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Còn về “phạt cọc”, theo luật sư Nguyễn Tiến Hùng, căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu các bên không có thỏa thuận khác thì mức “phạt cọc” được thực hiện theo quy định như sau: nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sả̉n đặt cọc (thường là tiền đặt cọc) thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì nghĩã vụ trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Khi các bên có thỏa thuận khác về mức phạt cọc như phạt gấp đôi, gấp ba lần tiền đặt cọc thì thực thiện theo thỏa thuận đó...

“Trước nay các hợp đồng đặt cọc thường để mức phạt gấp đôi, gấp 3. Tuy hiên với tình hình thực tế hiện nay, rủi ro trong giao dịch nhà đất khi ký các hợp đồng dạng hợp đồng đặt cọc, hợp đồng vay vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng đăng ký quyền mua... là khó tránh khỏi” – luật sư Nguyễn Tiến Hùng nói. Theo luật sư, để tránh trường hợp bị lật vì giá đất tăng, bên bán và bên mua chỉ có thể giảm thiểu rủi ro bằng cách ràng buộc các hợp đồng, thỏa thuận cho thật chặt chẽ. “Cách hiệu quả hạn chế trường hợp này là bên mua nếu đã ưng ý hàng hóa lập tức đưa ra quyết định nhanh gọn, thanh toán đủ một lần rồi công chứng luôn, bỏ qua giai đoạn đặt cọc” – luật sư Nguyễn Tiến Hùng cho biết.

Minh Dương