Lãi suất giảm sâu 'hâm nóng' thị trường bất động sản, chuyên gia cảnh báo sốt giá bùng phát trở lại

Chia sẻ với VnBusiness, anh Hoàng Nam Hải, một nhà đầu tư từng kết nối nhiều thương vụ từ Việt Nam sang Mỹ, Trung Quốc, Singapore… nhận định xu hướng nắn dòng tiền từ ngân hàng sang bất động sản ở trong nước hiện tại đang có nhiều điểm tương đồng với Trung Quốc.

Dòng tiền chuyển hướng

Cụ thể, theo anh Hải, kể từ năm 2021 đến nay, trước thảm cảnh của ngành địa ốc, hệ thống ngân hàng trung ương Trung Quốc đã liên tục nới lỏng các biện pháp kiểm soát, liên tục bơm hàng tỷ USD vào thị trường để kích cầu, trong đó có chính sách ưu đãi lãi suất cho người vay mua nhà.

“Lãi suất cho vay mua nhà ở Trung Quốc hiện vào khoảng 4,2-5%/năm. Người mua căn hộ đầu tiên còn được hưởng thêm các chế độ đãi ngộ tốt hơn. Các khoản vay được nới lỏng giúp những gia đình mới nhập khẩu vào thành phố tăng khả năng tiếp cận”, anh Hải chia sẻ.

Một lượng tiền khổng lồ đang rục rịch chuyển hướng từ nhà băng sang bất động sản.

Kết quả cho thấy các giải pháp giảm lãi vay, hỗ trợ người mua nhà từng giúp thị trường bất động sản Trung Quốc gượng dậy từ đáy vực. Và điều này, phần nào đó, đang xảy ra trên thị trường địa ốc Việt Nam khi lãi suất ngân hàng “rẻ” kỷ lục, kích thích thanh khoản nhà đất tăng.

Số liệu Tổng cục Thống kê (GSO) công bố hồi đầu tháng 4 vừa qua chỉ ra trong quý I/2024, huy động vốn của các tổ chức tín dụng giảm 0,76% so với quý cuối năm 2023. Điều này phần nào cho thấy người dân đã bắt đầu luân chuyển dòng tiền theo nhiều hướng thay vì chỉ tập chung vào các ngân hàng.

Thực tế cũng cho thấy rất nhiều nhà đầu tư giàu tiềm lực sau thời gian dài chọn gửi tiền vào ngân hàng như một giải pháp “trú ẩn” an toàn trong thời kỳ kinh tế khó khăn, đã và đang rục rịch “nắn” dòng vốn sang thị trường bất động sản khi lãi suất liên tục tạo đáy mới.

Như trường hợp của anh Trần Đình Bắc (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) cho hay vào đầu tháng 2/2023, sổ tiết kiệm 5,5 tỷ đồng của anh đến kỳ đáo hạn, lãi suất còn chưa đầy 6%/năm ở kỳ hạn 12 tháng, nên anh bắt đầu thay đổi chiến lược, tìm cơ hội từ thị trường địa ốc.

Cụ thể, sau khi đáo hạn, anh Bắc chọn tiếp tục gửi tiền vào ngân hàng, tuy nhiên, thay vì dài hạn, anh chia khoản tiền làm 3 phần, lần lượt là 1 tỷ đồng, 1,5 tỷ đồng và 3 tỷ đồng, rồi gửi tiết kiệm theo kỳ hạn 3 tháng. Mục đích là để dễ dàng rút ra khi tìm được sản phẩm nhà đất giá tốt.

“Gần 2 tháng nay tôi đi khắp các tỉnh vùng ven Hà Nội để săn hàng giá tốt. Ưu tiên của tôi là các sản phẩm có vị trí đẹp, tầm giá 1,3 - 2,5 tỷ đồng, chưa bị thổi quá cao. Mới đây, tôi xuống tiền mua một lô đất ở Yên Phong (Bắc Ninh), gần khu công nghiệp, giá 2,1 tỷ đồng. Mảnh đất này có giá mua vào 2,6 tỷ đồng vào năm 2021”, anh Bắc tiết lộ với VnBusiness.

Sốt đất vẫn chực chờ “bung”

Đáng chú ý, không chỉ những tay to sẵn dòng tiền, nhiều nhà đầu tư cũng đang sẵn sàng sử dụng đòn bẩy tài chính nếu lãi suất tiếp tục duy trì ở mức trên dưới 6%/năm và thời gian ưu đãi dài hơn.

Như trường hợp của anh Nguyễn Trung Kiên (Hà Nội), nhà đầu tư gốc Hải Phòng có gần 15 năm kinh nghiệm, tiết lộ anh đang tìm hiểu 2 gói vay. Gói thứ nhất, vay 1 tỷ đồng, dành cho hộ kinh doanh của một ngân hàng thương mại, lãi suất cố định 9% trong 2 năm đầu, có thể tất toán ngay mà không bị phạt hay chịu phí.

Còn gói thứ hai, tại một ngân hàng quốc tế, khoản vay 2,5 tỷ đồng lãi suất ưu đãi 5,5% trong 6 tháng đầu, 7,5% cho 54 tháng tiếp theo, sau đó thả nổi theo lãi suất thị trường cộng biên độ 0,3% (lãi thị trường hiện tại vào khoảng trên dưới 8,7%).

Nếu thuận lợi, anh Kiên dự kiến sẽ góp thêm vốn tự có để mua gom 3 lô đất nền tại Duy Tiên (Hà Nam), tổng giá trị trên 5 tỷ đồng. Trong đó có một lô rất tiềm năng có diện tích 0,7 ha (120m2 đất thổ cư), trị giá 1,1 tỷ đồng. Mảnh đất này có giá mua vào 1,6 tỷ đồng, trước đó được rao bán 2 tỷ đồng, nhưng do chủ đất cần tiền nên bán.

Những diễn biến từ thực tế cho thấy dòng tiền “rẻ” từ các nhà băng chảy vào đang phần nào đó giúp thị trường bất động sản hồi phục nhanh hơn. Thậm chí, việc không ít nhà đầu tư rút tiết kiệm để rót tiền vào nhà đất đang khiến nhiều khu vực xảy ra tình trạng sốt cục bộ, đặc biệt là tại phân khúc chung cư, biệt thự vùng ven...

Những cơn sốt cục bộ xảy ra kể từ đầu năm 2024 đến nay chỉ ra sốt đất vẫn đang âm ỉ chờ dịp bung ra trong bối cảnh cơ quan chức năng và các địa phương vẫn chưa thể tìm ra “thuốc đặc trị” cho “căn bệnh” vốn được coi là nan y này.

Ông Nguyễn Anh Trí, đại biểu quốc hội, từng nhấn mạnh thị trường bất động sản đã từng qua một thời gian dài mua bán một cách thuận tiện, dễ dàng, nhưng cũng rất lộn xộn và khi có sự cố xảy ra thì cả người dân và Nhà nước đều phải chịu thiệt hại. “Kinh doanh bất động sản đã trở thành một nghề dễ làm, dễ phất lên, với những mánh khóe luồn lách", ông Trí nói.

Có thể thấy, bất động sản sau thời gian dài đóng băng đang như chiếc lò xo bị nén, sốt đất theo đó chực chờ bùng lên. Chính vì vậy, ngay từ lúc này, khi thanh khoản thị trường bắt đầu tăng trở lại, cơ quan quản lý và các địa phương cần nhanh chóng đưa ra các giải pháp điều tiết kịp thời, tránh những “vết xe đổ” trong quá khứ.

Điển hình, để ngăn chặn tình trạng sốt đất, theo giới chuyên gia, các địa phương cần chủ động công khai minh bạch quy hoạch, có chiến lược lâu dài trước khi đề xuất và công bố thông tin, qua đó hạn chế tình trạng nhà đầu cơ lợi dụng thổi giá, ngăn chặn “quân xanh, quân đỏ” nhiễu loạn…

Với các nhà đầu tư, theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cảnh báo khách hàng khi tìm hiểu thông tin hay mua bất động sản cần cân nhắc kỹ các thông tin, tính pháp lý của sản phẩm, đặc biệt cẩn trọng khi tiếp cận các khu vực đang nóng sốt do thông tin quy hoạch.

Khi tiếp xúc với môi giới, các nhà đầu tư nên liên hệ với những môi giới có uy tín. Cần thận trọng khi môi giới có các đặc điểm như giới thiệu quá bùi tai, khi tư vấn trực tiếp thì liên tục có người đến xin tư vấn, đòi chốt hợp đồng; cẩn trọng những lời rao vặt trên tờ rơi, mạng xã hội…

Hưng Nguyên