Kỳ cuối: Xử lý dự án treo:Gỡ nút thắt từ những bất cập trong quy hoạch

Đất đai là tài nguyên hữu hạn, đặc biệt tại các đô thị lớn, nơi nhu cầu phát triển hạ tầng, nhà ở và dịch vụ công cộng luôn tăng cao. Tuy nhiên, không ít quốc gia đang phải đối mặt với hàng loạt dự án bất động sản bỏ hoang, để lại những mảnh đất trống không mang lại giá trị kinh tế, còn gây lãng phí cho nguồn lực của xã hội và ảnh hưởng đến môi trường. Nghiên cứu chỉ rõ những hệ lụy, nguyên nhân và cách thức giải quyết triệt để các dự án treo của một số nước trên thế giới là bài học quý đối với Việt Nam khi chúng ta đang triển khai mạnh mẽ chủ trương chống lãng phí của Đảng và Nhà nước.

Hiện tượng dự án treo không chỉ đơn thuần là hệ quả của sự phát triển bất động sản vượt tầm kiểm soát mà còn phản ánh những bất cập trong quy hoạch đô thị và quản trị của các nước. Trung Quốc có thể được xem là “tâm điểm” của các dự án treo với những dự án nổi tiếng như Ordos hay Goldin Finance 117. Điều đáng chú ý là những dự án này không chỉ phản ánh sự lãng phí tài nguyên mà còn là biểu tượng của chiến lược phát triển không bền vững. Nhiều địa phương tại Trung Quốc đã rơi vào “bẫy đầu tư” khi chính quyền ưu tiên phát triển hạ tầng để thúc đẩy GDP, thay vì tính toán kỹ lưỡng về nhu cầu thực tế.

Đằng sau hiện tượng này còn là vấn đề đầu cơ, khi các doanh nghiệp bất động sản tham gia tích trữ đất đai mà không có kế hoạch xây dựng cụ thể. Hệ quả là, khi thị trường không đủ sức hấp thụ, các dự án bị đình trệ, kéo theo hàng loạt vấn đề về kinh tế và xã hội. Chỉ chú trọng sự tăng trưởng “nóng” sẽ để lại nhiều bài học đắt giá. Một số nhà kinh tế cho rằng, các thành phố “ma” tại Trung Quốc không chỉ là kết quả của sai lầm quy hoạch mà còn cho thấy một điểm yếu cố hữu trong hệ thống tài chính: phụ thuộc quá nhiều vào ngành bất động sản.

Tại Mỹ, thực trạng các dự án bỏ hoang, đặc biệt ở Detroit, là minh chứng rõ nét cho thấy sự mong manh của các chu kỳ kinh tế. Sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản tại Mỹ phá sản, kéo theo các dự án bị đình trệ. Những khu vực như Detroit không chỉ mất đi nguồn đầu tư mà còn phải đối mặt với sự suy giảm dân số, tạo ra vòng luẩn quẩn khiến các dự án không thể phục hồi.Điều đáng nói ở đây là vai trò của chính sách tài chính trong việc hỗ trợ hoặc ngăn chặn khủng hoảng bất động sản. Khi giá nhà ở và đất đai tăng cao không kiểm soát, việc tiếp cận vốn vay trở nên khó khăn, dẫn đến sự sụp đổ của thị trường. Thực trạng này không chỉ là bài học cho Mỹ mà còn cho nhiều quốc gia đang phát triển, trong đó có Việt Nam.

Ấn Độ - nơi xuất hiện nhiều dự án treo phần lớn xuất phát từ sự bất cập trong hệ thống pháp lý và cơ chế tài chính. Thủ tục phức tạp, thiếu minh bạch, cùng với sự thay đổi liên tục trong quy hoạch đô thị đã làm tê liệt hàng ngàn dự án bất động sản tại Delhi và Mumbai. Người mua nhà thường rơi vào tình trạng “tiền mất tật mang” khi dự án bị đình trệ, không thể hoàn thiện trong nhiều thập kỷ. Những vấn đề này cho thấy rằng, để ngăn chặn tình trạng dự án treo, cần có một hệ thống pháp lý ổn định, đồng thời khuyến khích đầu tư dài hạn thay vì chạy theo lợi nhuận ngắn hạn.

Châu Âu đối mặt với một loại hình dự án treo khác – các khu công nghiệp cũ. Điều này phản ánh sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế từ công nghiệp nặng sang dịch vụ và công nghệ cao. Các nước như Đức và Anh thường gặp khó khăn trong việc cân bằng giữa bảo tồn di sản công nghiệp và tái phát triển để phù hợp với nhu cầu hiện đại.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý ở châu Âu là cách họ tiếp cận vấn đề thay vì để các khu vực bị bỏ hoang, nhiều thành phố đã biến chúng thành không gian sáng tạo hoặc khu vực cộng đồng, tạo ra giá trị văn hóa và kinh tế mới. Đây là một hướng đi bền vững mà các quốc gia khác, bao gồm Việt Nam, có thể học hỏi.

Quy hoạch đất đai không đồng bộ và sự chồng chéo giữa các cơ quan quản lý. Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng dự án treo là sự thiếu đồng bộ và chồng chéo trong hệ thống pháp luật về quản lý đất đai và quy hoạch. Tại nhiều quốc gia, đặc biệt là ở các nước đang phát triển, quy hoạch đất đai thường bị ảnh hưởng bởi các yếu tố sau:

Mâu thuẫn giữa các cấp quản lý: Quy hoạch đất đai thường được thực hiện bởi nhiều cơ quan khác nhau ở cấp trung ương, tỉnh và địa phương. Sự thiếu phối hợp giữa các cấp này dẫn đến tình trạng quy hoạch không đồng bộ, khiến các dự án phải tạm dừng hoặc điều chỉnh nhiều lần. Ví dụ, một dự án được cấp phép xây dựng ở cấp tỉnh nhưng lại bị chồng chéo với kế hoạch sử dụng đất ở cấp trung ương, dẫn đến việc đình trệ.

Thủ tục pháp lý phức tạp: Các thủ tục cấp phép xây dựng, giải phóng mặt bằng, và thẩm định dự án thường kéo dài do hệ thống pháp luật chưa tối ưu. Tại một số nước, nhiều dự án đã phải tạm dừng vì những bất đồng trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng hoặc tranh chấp pháp lý về quyền sở hữu đất đai. Điều này không chỉ làm chậm tiến độ mà còn khiến nhiều nhà đầu tư mất niềm tin vào hệ thống pháp luật.

Quy hoạch thiếu tính khả thi: Một số kế hoạch quy hoạch đất đai được phê duyệt mà không tính đến nhu cầu thực tế hoặc khả năng triển khai. Điều này dẫn đến tình trạng các dự án không thể hoàn thiện hoặc không phù hợp với nhu cầu thị trường, buộc phải bỏ hoang. Những vấn đề pháp lý trên không chỉ làm tăng chi phí triển khai dự án mà còn khiến các nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn và tài nguyên.

Ngoài ra, thiếu vốn đầu tư cũng là nguyên nhân phổ biến khiến nhiều dự án rơi vào tình trạng “đắp chiếu”, nguyên nhân là do:

Kế hoạch tài chính không bền vững: Nhiều chủ đầu tư bắt đầu dự án với nguồn vốn hạn chế, kỳ vọng sẽ huy động thêm vốn trong quá trình triển khai. Tuy nhiên, nếu không huy động được vốn hoặc gặp khó khăn từ các nhà tài trợ, dự án sẽ bị đình trệ.

Khủng hoảng kinh tế: Các biến động kinh tế, như cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, đã khiến nhiều ngân hàng siết chặt tín dụng. Điều này làm nhiều dự án bất động sản rơi vào cảnh thiếu vốn, buộc phải tạm ngừng hoặc bị bỏ hoang.

Quản lý tài chính thiếu minh bạch: Một số dự án bị đình trệ vì chủ đầu tư sử dụng vốn không hiệu quả hoặc gặp phải tình trạng tham nhũng, gian lận trong quản lý tài chính. Khi ngân sách vượt quá dự toán ban đầu mà không có nguồn lực bù đắp, dự án buộc phải tạm ngừng.Những khó khăn tài chính không chỉ làm trì hoãn các dự án mà còn tạo ra áp lực lớn lên thị trường bất động sản, làm giảm niềm tin của nhà đầu tư.

Một nguyên nhân khác khiến các dự án bị đình trệ hoặc bỏ hoang là sự thay đổi trong quy hoạch và chính sách phát triển đô thị. Sự thay đổi thường xuyên trong chính sách thuế, quy định xây dựng hoặc ưu đãi đầu tư cũng làm ảnh hưởng đến tính khả thi của các dự án. Nhà đầu tư có thể không kịp thích nghi hoặc mất động lực triển khai do chính sách mới không còn ưu đãi như ban đầu.Nhu cầu thị trường bất động sản thay đổi cũng là một yếu tố. Ví dụ, nếu thị trường chuyển từ nhà ở cao cấp sang nhu cầu nhà ở giá rẻ, các dự án nhà ở cao cấp có thể trở nên lỗi thời và không có khả năng hoàn thiện.

Mặt khác, hành vi đầu cơ bất động sản là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến tình trạng dự án treo tại nhiều quốc gia. Các nhà đầu tư thường mua đất để chờ giá tăng thay vì thực sự triển khai dự án, tạo ra tình trạng “đất chết”. Nhiều doanh nghiệp và cá nhân mua đất chỉ để tích trữ mà không có kế hoạch sử dụng thực tế. Điều này làm giảm nguồn cung đất đai cho các dự án khác và làm tăng giá đất, khiến các nhà đầu tư nhỏ lẻ khó tiếp cận. Nhiều nhà đầu tư chờ đợi giá đất tăng cao hơn trước khi bán lại hoặc triển khai dự án. Tuy nhiên, nếu thị trường không tăng như kỳ vọng, họ sẽ không muốn đầu tư thêm, dẫn đến việc bỏ hoang. Ở nhiều quốc gia, các quy định về xử phạt hành vi đầu cơ đất còn khá lỏng lẻo, khiến các nhà đầu tư giữ đất mà không sợ bị thu hồi hoặc đánh thuế cao.

Tình trạng dự án treo là kết quả của nhiều yếu tố liên quan đến pháp lý, tài chính, quy hoạch và đầu cơ. Những nguyên nhân này không tồn tại độc lập mà thường có mối liên hệ chặt chẽ, tạo nên vòng luẩn quẩn khiến tình trạng dự án bỏ hoang ngày càng phổ biến. Để giải quyết vấn đề này, cần có các biện pháp đồng bộ như cải thiện hệ thống pháp luật, thúc đẩy đầu tư bền vững, đảm bảo tính ổn định của quy hoạch đô thị và siết chặt quản lý hành vi đầu cơ đất đai. Những giải pháp này không chỉ giúp giảm thiểu tình trạng dự án treo mà còn nâng cao hiệu quả sử dụng đất, góp phần phát triển kinh tế - xã hội bền vững

Cần một tầm nhìn dài hạn trong quy hoạch đô thị

Quy hoạch đô thị tại Việt Nam cần được xây dựng dựa trên nhu cầu thực tế, không nên chạy theo các mục tiêu ngắn hạn về tăng trưởng GDP. Các dự án phải được đánh giá kỹ lưỡng về tính khả thi, đồng thời cần có cơ chế kiểm soát chặt chẽ để ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất đai.

Cải thiện khung pháp lý

Hệ thống pháp luật cần rõ ràng và minh bạch hơn để đảm bảo rằng các dự án được triển khai đúng tiến độ. Các biện pháp như đánh thuế cao đối với đất bỏ hoang, rút ngắn thủ tục pháp lý và tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tái phát triển dự án là cần thiết.

Áp dụng công nghệ trong quản lý đất đai

Việc áp dụng công nghệ dữ liệu lớn (Big Data) và số hóa thông tin đất đai có thể giúp chính phủ kiểm soát tốt hơn tình trạng sử dụng đất. Công nghệ cũng giúp tăng cường tính minh bạch trong quy hoạch, giảm thiểu nguy cơ các dự án bị đình trệ.

Khuyến khích sáng tạo trong tái sử dụng đất

Các khu vực đất bỏ hoang không nhất thiết phải dành cho bất động sản. Chúng có thể được tái phát triển thành không gian công cộng, khu vực sáng tạo hoặc thậm chí là dự án nông nghiệp đô thị. Những mô hình như vậy không chỉ giải quyết vấn đề sử dụng đất mà còn cải thiện chất lượng sống của người dân.

Vai trò của cộng đồng trong quản lý đô thị

Người dân cần được tham gia vào quá trình quy hoạch và tái phát triển đô thị. Điều này không chỉ giúp đảm bảo các dự án phù hợp với nhu cầu thực tế mà còn tăng cường sự giám sát từ cộng đồng, giảm nguy cơ tham nhũng và lãng phí.

Với tầm nhìn chiến lược và sự quyết tâm từ chính phủ đến các cấp chính quyền, chúng ta hoàn toàn có khả năng biến những khu vực đất bị bỏ hoang thành nguồn lực quý giá. Dự án treo không chỉ là một bài toán khó mà còn là cơ hội để tái cấu trúc đô thị, hướng tới sự phát triển bền vững và nâng cao chất lượng cuộc sống. Những kinh nghiệm từ Nhật Bản, Mỹ, Singapore và châu Âu đã chứng minh rằng, với chính sách quản lý hiệu quả và sáng tạo, bất kỳ quốc gia nào cũng có thể vượt qua thách thức này. Với sự chuyển mình mạnh mẽ, chúng ta cần tận dụng cơ hội này để phát triển một cách thông minh và bền vững hơn, tự tin bước vào kỷ nguyên mới – kỷ nguyên vươn mình của dân tộc.

06:00 30/12/2024