Kỳ 3: Giải pháp từ thực tiễn

Chống lãng phí nguồn lực đất đai là một trong những nhiệm vụ quan trọng nhằm phát triển kinh tế bền vững, bảo vệ môi trường và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên quốc gia. Vì vậy, cần phải có giải pháp gắn liền với thực tiễn và đi kèm đó là chế tài nghiêm minh để thực hiện điều này.

Câu chuyện về nỗi thống khổ bởi dự án “treo” của hàng trăm hộ gia đình tại khu đô thị Thủ Thiêm (TP Hồ Chí Minh) suốt hơn 20 năm chưa hết nguôi ngoai; thì gần đây dư luận lại không khỏi chạnh lòng về việc hơn 1.300 hộ gia đình tại làng chài Duy Nghĩa, xã Duy Nghĩa, huyện Duy Xuyên, tỉnh Quảng Nam phải sống trong cảnh “đi không được, ở cũng không xong” bởi nằm trong vùng quy hoạch dự án khu dân cư làng chài Duy Nghĩa suốt gần 20 năm qua.

Người dân không được xây cất, cải tạo nhà cửa một cách hợp pháp và cũng không được chuyển nhượng, thừa kế cho con cháu của mình. Mỗi khi mùa mưa bão đến là hàng trăm hộ gia đình phải di cư, đi ở nhờ để trừ trường hợp bất chắc nếu như tường đổ, mái sập. Nhiều người trưởng thành, dù đã ngấp nghé tuổi tứ tuần nhưng cũng không dám lập gia đình, sinh con đẻ cái vì sợ cái cảnh không có chỗ “chui ra chui vào”.

Được biết, dự án khu dân cư làng chài Duy Nghĩa được phê duyệt triển khai từ năm 2008, nhưng đến thời điểm này mới có khoảng 100 hộ gia đình được bồi thường, tái định cư; số còn lại mặc dù sống trên mảnh đất do cha ông để lại, mà như cảnh “màn trời, chiếu đất”. Dự án đã qua 8 lần điều chỉnh quy hoạch nhưng vẫn trong tình trạng “treo vô thời hạn”, theo lý giải của chính quyền địa phương, dự án này còn nhiều diện tích chưa thực hiện quy hoạch, căn cứ theo Luật Quy hoạch thì đã hết hiệu lực, nhưng tỉnh chưa có văn bản “chốt” số phận của dự án, nên cấp cơ sở cũng đành “bó tay”.

Trên thực tế, đây chỉ là một trường hợp điển hình, trên phạm vi cả nước những dự án “treo vô thời hạn” như thế này có lẽ phải đến hàng chục, thậm chí hàng trăm. Theo chuyên gia về quy hoạch đô thị, ThS.KTS Trần Tuấn Anh, pháp lý cũng là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng hàng trăm dự án nhà ở, khu đô thị bị chậm triển khai, do thủ tục hành chính phức tạp, quá trình cấp phép, phê duyệt quy hoạch kéo dài; sự thiếu đồng bộ, nhất quán khi quy định pháp lý liên tục thay đổi nên nhiều dự án mặc dù đã được phê duyệt nhưng không thể thực hiện. Công tác quy hoạch, quản lý quy hoạch cũng không phù hợp với nhu cầu thực tế; sự lỏng lẻo trong quản lý từ cơ quan Nhà nước, trong khi thiếu chế tài mạnh hoặc chưa đủ sức răn đe...

“Đáng lo ngại nhất đó là hệ quả của một hệ thống pháp lý thiếu đồng bộ, nhất quán; quá trình phê duyệt cũng không chặt chẽ, nhiều dự án được giao đất cho các chủ đầu tư không đủ năng lực mà không qua quá trình thẩm định kỹ lưỡng; việc chạy theo "phong trào đầu tư" hoặc ưu tiên ngắn hạn khiến các dự án thiếu tính khả thi dài hạn. Và còn đó là cơ chế xin – cho, tư duy nhiệm kỳ vẫn tồn tại” – ThS. KTS Trần Tuấn Anh phân tích.

Đồng quan điểm, luật sư Trịnh Hữu Đức – Hội Luật gia Việt Nam cho biết, trước khi các dự án luật sửa đổi, bổ sung có hiệu lực mới đây, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và các quy định về thế chấp tài sản để vay vốn tại hệ thống ngân hàng có nhiều nội dung quy định lỏng lẻo. Theo đó, chủ đầu tư dự án nhà ở, khu đô thị đã lợi dụng những “kẽ hở” này để “tay không bắt giặc”, khi chỉ cần cầm trên tay quyết định phê duyệt dự án, tỷ lệ 1/500 là ngay lập tức có thể cầm cố để vay vốn, rồi dùng số vốn đó phục vụ mục đích cá nhân, thậm chí là “buôn tiền” để kiếm lời chứ không tập trung vào triển khai dự án.

Có trường hợp chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính, nhưng cũng muốn “chơi mẻ lớn”, thông qua những mối quan hệ, sử dụng cơ chế xin – cho để có thể nhận được dự án quy mô lớn, vốn đầu tư cao, với kỳ vọng sẽ kiếm được nhiều lợi nhuận, nhưng khi không thể tiếp cận được với các nguồn vốn từ ngân hàng, cũng dẫn đến tình trạng dự án bị đình trệ, không thể triển khai.

“Cùng với đó là tình trạng yếu kém trong công tác quản lý, điều hành kinh doanh của một số chủ đầu tư; thiếu tầm nhìn chiến lược dẫn đến dự án không phù hợp với nhu cầu thị trường; và hiện tượng đầu cơ đất đai, khi một số nhà đầu tư chỉ đăng ký dự án để "găm đất", chờ giá đất tăng tìm cách phân lô, tách thửa để bán kiếm lời mà không thực hiện triển khai dự án, cũng là một trong những vấn nạn dẫn tới việc hàng trăm dự án nhà ở, khu đô thị bị bỏ hoang trong thời gian qua” – luật sư Trịnh Hữu Đức phân tích.

Theo TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, việc các dự án nhà ở, khu đô thị bị bỏ hoang nhiều năm gây ra rất nhiều tác động tiêu cực cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội; mất mỹ quan, ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường, thất thu thuế, cản trở quá trình phát triển hạ tầng tại địa phương. Đặc biệt, chính người dân ở những khu vực dự án treo cũng gặp nhiều tổn hại, khi không được sử dụng đất một cách ổn định...

Vì vậy, vấn đề quan trọng nhất hiện nay là tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về sử dụng đất, tập trung xây dựng hệ thống thông tin, cập nhật thường xuyên, minh bạch công tác quy hoạch, sử dụng đất... đảm bảo sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, ngành để tránh chồng chéo. Cơ quan quản lý Nhà nước cần nhanh chóng rà soát, đánh giá xác định nguyên nhân bị bỏ hoang, để có thể phân loại theo mức độ (tiếp tục triển khai, điều chỉnh mục đích sử dụng hoặc thu hồi). Từ đó có cơ chế hỗ trợ chủ đầu tư tái khởi động thông qua việc rút ngắn thủ tục hành chính, điều chỉnh quy hoạch phù hợp thực tế, tạo điều kiện cho vay vốn ưu đãi, hoặc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng để phát triển hạ tầng, công trình công cộng, dự án nhà ở xã hội...

“Nhà nước cũng cần thúc đẩy sử dụng đất đa mục đích, tích hợp sử dụng đất cho nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ trên cùng một khu vực, giúp tận dụng tối đa nguồn lực mà không làm lãng phí; ưu tiên dự án có giá trị gia tăng cao, trên cơ sở đánh giá, phê duyệt dựa trên tiêu chí hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường... Có giải pháp tái sử dụng đất bỏ hoang, khuyến khích các dự án cải tạo đất hoang hóa hoặc chuyển đổi thành khu vực công cộng như công viên, cây xanh...” – TS Nguyễn Văn Đính cho hay.

Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho rằng, để xử lý hiệu quả các dự án bỏ hoang hoặc chậm triển khai, cần áp dụng các chế tài nghiêm, đảm bảo tính khả thi và phù hợp với pháp luật. Trước hết đó là phải có sự ràng buộc chặt chẽ ngay từ đầu đối với chủ đầu tư, thông qua hình thức ký quỹ thực hiện dự án, yêu cầu chủ đầu tư ký quỹ một khoản tiền tương ứng với quy mô dự án, số tiền này sẽ bị tịch thu nếu dự án không được triển khai đúng tiến độ.

“Chế tài về tài chính cũng là một công cụ hiệu quả mà nhiều nước phát triển trên thế giới đang áp dụng, việc tăng thuế sử dụng đất đối với các dự án bị bỏ hoang hoặc chậm triển khai trong thời gian dài để giảm tình trạng "găm đất" chờ tăng giá; xử phạt hành chính theo mức tăng dần với các chủ đầu tư không triển khai đúng tiến độ đã cam kết. Đặc biệt là có thể áp dụng chế tài hình sự đối với những chủ đầu tư vi phạm nghiêm trọng, gây thất thoát tài sản công hoặc làm ảnh hưởng đến cộng đồng” – ông Nguyễn Thế Điệp nói.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Thế Điệp cũng cho rằng, các chế tài này cần được xây dựng và thực thi đồng bộ để đảm bảo tính hiệu quả và công bằng. Dựa trên nguyên tắc: công bằng chỉ xử lý khi có đủ cơ sở pháp lý, thực hiện đồng đều với tất cả các chủ đầu tư; linh hoạt cân nhắc lý do khách quan như khó khăn tài chính, thiên tai hoặc thay đổi chính sách để hỗ trợ doanh nghiệp; minh bạch công khai quy trình, tiêu chí xử lý để tăng cường niềm tin từ xã hội.

Thực hiện thông điệp mạnh mẽ của Tổng Bí thư Tô Lâm về chống lãng phí, mang tính thức tỉnh sâu sắc đến cả hệ thống chính trị và từng người dân, không chỉ vì lợi ích quốc gia, dân tộc mà còn mang lại lợi ích cho từng cá nhân, gia đình, tổ chức, xã hội và vì trách nhiệm với thế hệ tương lai. Trong đó, sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai được xem là yếu tố then chốt, tạo nền tảng bền vững để thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội trong kỷ nguyên mới, kỷ nguyên vươn mình của dân tộc. Về vấn đề này, GS.TS Hoàng Văn Cường – Đại biểu Quốc hội khóa XV cho rằng, trách nhiệm và sự quyết liệt của cơ quan chức năng trong việc rà soát, phân loại dự án, xác định nguyên nhân, trên cơ sở đó xử lý triệt để là vấn đề mấu chốt.

“Thời gian tới, công tác chống tham nhũng, lãng phí cần phải tiếp tục đưa ra ánh sáng các vụ án mang tính “đường dây”, nhóm quyền lực, chứ không dừng lại ở xử lý riêng cá nhân, góp phần tăng cường sự tin cậy của người dân, doanh nghiệp vào đường lối lãnh đạo của Đảng. Điều này đã thể hiện sự quyết tâm, bản lĩnh của người đứng đầu Ban Chỉ đạo T.Ư về phòng chống tham nhũng là đồng chí Tổng Bí thư” – GS.TS Hoàng Văn Cường nhìn nhận.

(Còn nữa)

21:01 28/12/2024