Khủng hoảng bất động sản Trung Quốc chưa có dấu hiệu kết thúc

Công trình xây dựng tòa nhà cao tầng ở Thâm Quyến, Trung Quốc. (Ảnh: Kyodo/TTXVN)

Sự sụp đổ của lĩnh vực bất động sản Trung Quốc, hiện đã bước sang năm thứ 6, vẫn tiếp tục kìm hãm nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, gây khó khăn cho hàng triệu hộ gia đình và khiến Trung Quốc ngày càng phụ thuộc vào xuất khẩu để duy trì tăng trưởng.

Các nhà phân tích cho rằng chưa có dấu hiệu rõ ràng cho thấy cuộc khủng hoảng sẽ sớm kết thúc. Sáu năm sau khi các cơ quan quản lý tài chính Trung Quốc siết chặt lĩnh vực bất động sản vốn phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính, những khó khăn vẫn tiếp diễn. Hàng triệu căn nhà xây dở dang nằm bỏ hoang trên khắp Trung Quốc.

Đà phục hồi giá nhà mới tại các thành phố lớn như Bắc Kinh và Thượng Hải đã chững lại, doanh số bán đất tiếp tục lao dốc, trong khi doanh số bán nhà và hoạt động xây dựng ngày càng giảm mạnh.

Tại các thành phố nhỏ hơn ở khu vực nội địa, giá nhà đã qua sử dụng giảm gần 25% so với mức của năm 2020, qua đó trở thành lực cản đối với tiêu dùng.

Kinh tế Trung Quốc trong quý 1/2026 tăng 4,3% so với cùng kỳ năm trước, mức thấp nhất trong hơn 3 năm. Khi động lực từng thúc đẩy nhu cầu trong nước đảo chiều, Trung Quốc ngày càng phải dựa vào xuất khẩu để duy trì tăng trưởng.

Thặng dư thương mại của Trung Quốc đã tăng hơn gấp đôi kể từ năm 2019, làm gia tăng căng thẳng thương mại với Liên minh châu Âu (EU) và Mỹ, đồng thời làm dấy lên lo ngại về một “cú sốc Trung Quốc 2.0,” khi hàng xuất khẩu Trung Quốc lấn át các ngành sản xuất trong nước của các đối tác thương mại, trong đó có các nước thuộc nhóm Nam toàn cầu.

Ông Sam Radwan, Giám đốc điều hành công ty tư vấn bất động sản Enhance International có trụ sở tại Chicago (Mỹ), nhận định: “Vấn đề mang tính hệ thống và không có nhiều biện pháp có thể giải quyết.” Theo ông, Trung Quốc có số lượng nhà ở nhiều hơn số hộ gia đình. Hơn 1/3 dân số từng mua căn nhà thứ hai như một khoản đầu tư.

Ông Hui Ka Yan, từng là người giàu nhất châu Á và nhà sáng lập tập đoàn China Evergrande, đã bị tòa án Trung Quốc tuyên án tù chung thân vào tuần trước. Evergrande vỡ nợ vào năm 2021 và bắt đầu quá trình thanh lý vào năm 2024. Đối thủ Country Garden vỡ nợ vào năm 2023 và kể từ đó không mua thêm đất.

Trong khi đó, China Vanke đang tìm cách gia hạn thời hạn thanh toán một số khoản trái phiếu và đã thay phần lớn đội ngũ lãnh đạo cấp cao bằng các lãnh đạo đến từ các doanh nghiệp nhà nước.

Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình đã tìm cách chuyển hướng tín dụng ngân hàng và nguồn hỗ trợ của nhà nước từ lĩnh vực bất động sản sang các ngành công nghệ chiến lược như robot và chất bán dẫn. Tuy nhiên, theo các nhà phân tích, những ngành mới nổi này vẫn còn quá nhỏ để bù đắp tác động tiêu cực từ tình trạng suy thoái kéo dài của thị trường nhà ở.

Ông Max Zenglein, chuyên gia kinh tế cấp cao tại khu vực châu Á của Conference Board, nhận định: “Thành quả của tăng trưởng và những lợi ích từ tăng trưởng đang được phân bổ trong phạm vi hẹp hơn nhiều trong nền kinh tế. Đây là một lý do quan trọng khiến tiêu dùng chưa phục hồi.”

Do phần lớn các doanh nghiệp bất động sản tư nhân đã vỡ nợ, các doanh nghiệp phát triển bất động sản nhà nước hiện chiếm ưu thế trên thị trường. Các bên tham gia thị trường dự báo lĩnh vực này sẽ ngày càng chịu sự giám sát chặt chẽ hơn của nhà nước.

Ông Radwan ước tính Trung Quốc sẽ cần khoảng 18 tháng để giải phóng lượng nhà tồn kho. Theo ông, giá nhà cần giảm thêm 40% so với mức năm 2025 mới có thể đạt trạng thái cân bằng, và quá trình này có thể mất thêm một thập kỷ.

Một số nhà phân tích khác cho rằng giai đoạn tồi tệ nhất có thể đã qua. Ông Christopher Beddor, Phó Giám đốc phụ trách nghiên cứu Trung Quốc tại Gavekal Dragonomics, nhận định: “Chúng tôi không cho rằng tình hình sẽ xấu đi đáng kể so với hiện nay.”

Tuy nhiên, theo ông, kịch bản có khả năng xảy ra nhất là giá nhà tiếp tục giảm dần cho đến khi thị trường được giải tỏa phần nào, tạo tiền đề cho sự cải thiện trong tương lai./.