Không gian phát triển ven sông Hồng: Giá trị mới không chỉ từ đất

Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng được kỳ vọng mở rộng không gian phát triển, đồng thời gia tăng giá trị đất đai khu vực hai bên sông. Ảnh: Trung Nguyên.

Từ “mặt sau” thành trục phát triển mới

Từ hôm nay (7-9), Hà Nội bắt đầu lấy ý kiến nhân dân đối với Điều chỉnh tổng thể Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, tỷ lệ 1/5.000, đoạn từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở. Phạm vi nghiên cứu kéo dài khoảng 40km, qua 16 xã, phường, với tổng diện tích khoảng 11.418ha.

Con số này đáng chú ý nếu nhìn từ góc độ nguồn lực đất đai. Trong một thời gian dài, dù sông Hồng chạy xuyên qua khu vực đô thị trung tâm, không gian hai bên sông vẫn chưa được khai thác tương xứng. Hệ thống đê tạo nên sự ngăn cách nhất định giữa dòng sông và đô thị; hạ tầng tại nhiều khu vực ngoài đê còn thiếu đồng bộ, trong khi việc sử dụng đất chịu nhiều ràng buộc bởi yêu cầu phòng, chống lũ.

Điều chỉnh quy hoạch lần này đặt ra cách tiếp cận khác. Sông Hồng được định hướng trở thành trục không gian xanh, cảnh quan, kinh tế, thương mại, dịch vụ và đô thị; tăng cường kết nối hai bờ với khu vực đô thị trung tâm.

Sự thay đổi này có thể tác động đáng kể tới giá trị đất đai ven sông. Những khu vực trước đây dù có khoảng cách địa lý gần trung tâm nhưng khả năng tiếp cận hạn chế có thể được nhìn nhận khác khi hệ thống đại lộ cảnh quan, cầu qua sông, công viên và mạng lưới giao thông kết nối từng bước hình thành.

Theo phương án quy hoạch, không gian ven sông sẽ được tổ chức gắn với các tuyến giao thông dọc hai bờ và hệ thống công viên quy mô lớn. Khi đó, giá trị một khu đất không còn chỉ được quyết định bởi khoảng cách tới khu vực trung tâm mà ngày càng phụ thuộc vào khả năng tiếp cận giao thông, công viên, mặt nước, các trung tâm thương mại - dịch vụ và chất lượng môi trường sống.

Nói cách khác, một số khu vực lâu nay được xem như “mặt sau” của đô thị có cơ hội trở thành những không gian hướng sông có giá trị phát triển mới. Tuy nhiên, 11.418ha nằm trong phạm vi nghiên cứu không đồng nghĩa với 11.418ha đất có thể đưa vào phát triển bất động sản.

Theo hiện trạng sử dụng đất, khoảng 3.626ha trong khu vực nghiên cứu là mặt nước, khoảng 5.741ha là đất sản xuất nông nghiệp, trong khi đất ở dân cư khoảng 1.102ha. Quy hoạch cũng xác định sáu giá trị cốt lõi gồm: An toàn phòng, chống lũ; sinh thái; hạ tầng; chuyển đổi chức năng; phát triển kinh tế; văn hóa, văn minh.

Đáng chú ý, việc tổ chức không gian được nghiên cứu trên nguyên tắc tôn trọng địa hình tự nhiên và khả năng thoát lũ. Những khu vực có điều kiện phù hợp mới có thể nghiên cứu xây dựng; trong khi các khu vực thấp hơn chủ yếu dành cho không gian sinh thái, cảnh quan và các chức năng thích ứng với điều kiện bãi sông.

Khi giao thông được cải thiện, hai bờ được kết nối, công viên và mặt nước trở thành một phần của đời sống đô thị, giá trị bất động sản có thể được xác lập lại dựa trên chất lượng hạ tầng và môi trường sống. Những khu vực có chức năng đô thị rõ ràng, hạ tầng được triển khai thực chất và hình thành nhu cầu ở, thương mại, dịch vụ lâu dài sẽ có lợi thế hơn.

Ở góc độ đó, quy hoạch sông Hồng có khả năng không chỉ mở thêm không gian phát triển mà còn tái cấu trúc bản đồ giá trị bất động sản Hà Nội.

Không phải cứ ven sông là “đất vàng”

Kỳ vọng về một trục phát triển mới có thể khiến bất động sản ven sông Hồng được quan tâm nhiều hơn. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, cần phân biệt rõ giá trị được tạo ra từ quy hoạch, hạ tầng với mức giá hình thành bởi kỳ vọng ngắn hạn.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, những dự án hạ tầng quy mô lớn như trục sông Hồng không khiến thị trường nóng lên trong một sớm một chiều, nhưng có thể tạo ra mặt bằng giá mới dựa trên giá trị sử dụng thực. Khi hạ tầng hoàn thiện, nhu cầu ở thực, thương mại và dịch vụ sẽ kéo dòng tiền dài hạn, từng bước thay thế tư duy đầu tư ngắn hạn.

Nhìn từ góc độ này, sự phân hóa trên thị trường bất động sản dọc hai bờ sông Hồng trong tương lai là khó tránh khỏi. Những khu vực được xác định rõ chức năng đô thị, có khả năng kết nối thuận lợi với các cây cầu, trục giao thông lớn, công viên và trung tâm dịch vụ sẽ có nhiều điều kiện để gia tăng giá trị. Ngược lại, đất nằm trong hành lang thoát lũ, khu vực ưu tiên sinh thái, cảnh quan hoặc bị hạn chế xây dựng không thể được định giá chỉ bằng kỳ vọng “đất ven sông sẽ thành đất dự án”.

GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng nhìn nhận, nếu được triển khai đồng bộ, trục đại lộ sông Hồng có thể trở thành “đường băng” cho các dòng vốn đầu tư mới. Song phát triển đô thị ven sông phải đi cùng một nguyên tắc quan trọng: không bê tông hóa bờ sông.

Điều này cũng cho thấy một cách tiếp cận khác đối với nguồn lực đất đai. Khai thác nguồn lực không nhất thiết đồng nghĩa với tăng tối đa diện tích xây dựng. Một khu vực dành cho công viên, cây xanh hay không gian công cộng dù không trực tiếp tạo ra sản phẩm bất động sản để bán vẫn có thể làm tăng giá trị của cả khu vực xung quanh.

Ở bình diện rộng hơn, KTS Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, cần nhìn sông Hồng như một “tài sản đặc biệt” của Thủ đô. Giá trị của dòng sông không chỉ nằm ở chức năng phòng, chống lũ mà còn ở hệ sinh thái, cảnh quan và khả năng kết nối hai bờ.

Quan điểm này đặc biệt có ý nghĩa đối với thị trường bất động sản. Giá trị lâu dài của một khu đô thị ven sông không chỉ được đo bằng số mét vuông nhà ở hay giá đất, mà còn phụ thuộc vào chất lượng không gian công cộng, tỷ lệ cây xanh, khả năng tiếp cận mặt nước, giao thông và các dịch vụ đô thị.

Bởi vậy, cùng với cơ hội, quá trình điều chỉnh quy hoạch cũng đòi hỏi sự thận trọng từ người mua và nhà đầu tư. Thông tin quy hoạch mới đang trong quá trình lấy ý kiến; từ bản vẽ quy hoạch đến việc xác định dự án, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng và hình thành các chức năng đô thị trên thực tế là một quá trình dài. Việc đẩy giá đất chỉ dựa vào thông tin một tuyến đường, cây cầu hay dự án dự kiến đi qua có thể tạo ra những mặt bằng giá xa rời giá trị sử dụng.

Với Hà Nội, bài toán lớn hơn vì thế không phải biến toàn bộ đất ven sông thành “đất vàng”, mà là dùng quy hoạch và đầu tư hạ tầng để làm tăng giá trị của cả không gian đô thị. Nếu bảo đảm được an toàn phòng, chống lũ, gìn giữ hành lang sinh thái và tạo ra hệ thống giao thông, công viên, dịch vụ đồng bộ, nguồn lực đất đai dọc sông Hồng sẽ được khai mở theo cách bền vững hơn.

Khi đó, điều thị trường nhận được không chỉ là một mặt bằng giá mới, mà quan trọng hơn là một mặt bằng giá trị mới cho bất động sản Hà Nội.