Khơi thông thủ tục trước khi bàn chuyện thu thuế

Hàng loạt căn nhà phố tại một khu đô thị mới thuộc phường Cát Lái, TP Thủ Đức đang bị bỏ hoang hoặc treo bảng “bán hoặc cho thuê”. Ảnh: Trà Giang

Hóa giải tình trạng đầu cơ BĐS

Rảo một vòng các khu đô thị mới tại TPHCM, chúng ta dễ dàng nhận thấy có rất nhiều nhà phố bỏ hoang hoặc treo bảng “nhà cho thuê”. Điều này có nghĩa chủ sở hữu những căn nhà nói trên mua với mục đích chờ có lời để bán hoặc cho thuê chứ không có nhu cầu ở.

Trên đường Phan Văn Trị (quận Bình Thạnh) và các trục đường số cắt ngang đường Phan Văn Trị (quận Gò Vấp), nơi có hàng ngàn căn nhà phố của Citiland được hoàn thiện bàn giao cho khách từ nhiều năm nay, nhưng phần lớn những căn nhà này đều cho thuê chứ không ở.

Anh Bình, một cư dân ở đây cho biết, giá trị mỗi căn tại đây từ vài chục tỷ đồng trở lên, và giá thuê cũng dao động từ 50-100 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên cũng có nhà treo bảng gần cả năm vẫn chưa có khách thuê, một số thuê được hơn năm rồi lại dọn đi.

Tại khu đô thị Vạn Phúc, mỗi căn nhà phố có giá vài chục tỷ đồng, nhưng phần lớn khách mua để cho thuê. Tại một khu đô thị mới tại phường Cát Lái (TP Thủ Đức), hàng trăm căn nhà phố đã hoàn thiện từ nhiều năm nay nhưng không có người ở. Theo quan sát của phóng viên, bên trong sân cỏ mọc um tùm, nhà cửa trông xuống cấp, ẩm mốc, nhiều căn đang treo bảng “nhà bán hoặc cho thuê”.

Và có lẽ đây là nguyên nhân Bộ Xây dựng đề xuất chính sách đánh thuế nói trên nhằm giảm yếu tố đầu cơ - cơ sở góp phần đẩy giá nhà tăng cao. Yêu cầu của Bộ Xây dựng được Bộ Tài chính cho biết sẽ nghiên cứu toàn diện để có các chính sách tài chính về đất đai phù hợp, giúp thị trường BĐS minh bạch, bền vững.

Liên quan đến vấn đề này, tại cuộc họp ngày 27-9, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cho biết, bộ hoàn toàn đồng tình với đề xuất này. Tuy nhiên, riêng về chính sách thuế, Thứ trưởng cho rằng nếu chỉ riêng chính sách này sẽ không đáp ứng được sự toàn diện, mục tiêu cuối cùng không đạt được. Các chính sách khác như đất đai, quy hoạch, tài chính… cũng phải đồng bộ.

Mới đây, Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cũng đã đề xuất chính sách thuế BĐS áp dụng cho 2 đối tượng, gồm người mua căn nhà thứ 2 trở lên và chủ sở hữu bỏ hoang dự án. Mức thuế sẽ tăng dần với giao dịch người bán có thời gian sở hữu ngắn.

Thực ra chính sách này không mới, vào tháng 8-2023, cử tri TPHCM đề nghị đánh thuế với nhà thứ 2 và áp thuế cao hơn với nhà đất bỏ trống, không thu được giá trị từ đất. Thời điểm đó, Bộ Tài chính cho biết đang nghiên cứu xây dựng dự án Luật Thuế BĐS, trong đó đề cập chính sách thuế với hành vi này. Tuy nhiên Luật Thuế BĐS cho đến nay vẫn chưa hình thành.

Nhưng chưa đúng thời điểm

Có thể nói, đề xuất đánh thuế với người dân sở hữu nhà thứ 2 trở lên không phải lần đầu tiên. Tại mỗi lần đề xuất đều có nhiều ý kiến trái chiều xung quanh vấn đề này. Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang nhận định, khi đánh thuế căn nhà thứ 2 trở lên sẽ cộng dồn cho người mua cuối cùng, điều này sẽ góp phần đẩy giá nhà tăng lên. Trong bối cảnh thị trường BĐS khó khăn như hiện nay, cũng như việc TPHCM chuẩn bị công bố bảng giá đất mới, việc đánh thuế sẽ tác động tiêu cực đến thị trường.

“Chúng ta nói đầu cơ nhà đất làm tăng giá nhà, người lao động thu nhập thấp không có cơ hội sở hữu nhà ở. Trong khi đó chúng ta lại chưa có chính sách tốt nhất để phát triển nhà ở xã hội. Nếu Chính phủ làm tốt chính sách để phát triển nhà xã hội, thì việc sở hữu thêm nhà của một bộ phận người dân cũng không ảnh hưởng gì đến việc sở hữu nhà của người lao động thấp. Ngoài ra giá thành của nhà ở phụ thuộc rất nhiều yếu tố, đặc biệt là thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư dự án. Nếu chúng ta làm tốt, rút ngắn thời gian cũng sẽ giúp cho giá nhà hạ xuống”- ông Quang bày tỏ.

Ông Quang đề xuất một số giải pháp nhằm giảm giá nhà ở và ổn định thị trường, gồm thực hiện có hiệu quả các chính sách, pháp luật liên quan lĩnh vực BĐS mới được ban hành như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS; hoàn thiện các quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất; nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế đối với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất.

Bà Giang Đỗ, Giám đốc Bộ phận tư vấn Savills Việt Nam, cho rằng về lý thuyết mục đích chính của việc áp dụng thuế trên tài sản nói chung hay trên căn nhà thứ 2 nói riêng là tái phân bổ tài sản. Theo đó, người càng nhiều tài sản sẽ phải trả càng nhiều thuế.

Tiền thuế sau đó sẽ sử dụng để thực hiện các dự án công cộng về cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Ngoài ra, việc đánh thuế sẽ kiềm chế đầu cơ và giải quyết vấn đề thiếu hụt nhà ở, cũng là mục đích quan trọng của việc áp dụng thuế vào nhà ở thứ 2.

Đối với những nhà đầu tư chấp nhận đầu tư căn nhà thứ 2 trở lên, việc áp thuế sẽ thúc đẩy họ đưa tài sản vào sử dụng dưới hình thức cho thuê hoặc bán. Từ đó, quy định này có thể phần nào giải quyết vấn đề thiếu hụt nhà ở trên thị trường hiện nay. Tuy nhiên, vấn đề cung cầu phải hài hòa, còn hiện nay đang lệch pha.

Theo các chuyên gia kinh tế, trong nền kinh tế thị trường, việc giá tăng cao hay giảm sâu đều theo quy luật cung cầu. Hiện tượng giá nhà ở tăng cao ở khắp nơi cho thấy sự mất cân đối cung cầu. Trong khoảng 2-3 năm trở lại đây, nguồn cung bị hạn chế là một trong những lý do chính dẫn đến việc giá nhà leo thang.

Dự án mới bị ách tắc ở nhiều khâu từ phê duyệt giá đất để đóng tiền sử dụng đất, đến quy hoạch chi tiết hay khâu phê duyệt xây dựng. Do đó, để giải quyết vấn đề tăng giá nóng nhà ở cần khơi thông nguồn cung, thay vì đánh thuế.

Nếu nói đầu cơ nhà đất làm tăng giá nhà, người lao động thu nhập thấp không có cơ hội sở hữu nhà ở, thì tại sao lại chưa có chính sách tốt nhất để phát triển nhà ở xã hội cho người lao động? Hơn nữa, giá thành của nhà ở phụ thuộc rất nhiều yếu tố, đặc biệt là thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư dự án, làm giá nhà tăng cao.

BÌNH MINH