Hướng dẫn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền

(Ảnh minh họa. Nguồn: TTXVN)

Bộ Xây dựng vừa có công văn gửi Ủy ban Nhân dân tỉnh Bắc Kạn, đề nghị đối chiếu các quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản để xác định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở theo đúng quy định.

Trước đó, Ủy ban Nhân dân tỉnh Bắc Kạn đã ban hành một số văn bản về việc công bố công khai các khu vực dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trên địa bàn tỉnh (trước thời điểm Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024).

Vì vậy, để có cơ sở thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Ủy ban Nhân dân tỉnh Bắc Kạn đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn việc áp dụng quy định chuyển tiếp của pháp luật về nhà ở (Luật Nhà ở năm 2023, Nghị định số 95/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở), pháp luật về kinh doanh bất động sản (Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Nghị định số 96/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của luật này), đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền để người dân tự xây dựng nhà ở tại các dự án trên địa bàn tỉnh.

Theo nội dung hướng dẫn của Bộ Xây dựng, giai đoạn trước khi Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành luật này có hiệu lực thi hành, thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền được thực hiện theo các quy định áp dụng theo từng giai đoạn khác nhau.

Cụ thể, giai đoạn trước ngày 20/6/2023 (thời điểm Nghị định số 35/2023/NĐ-CP có hiệu lực thi hành) thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, thực hiện theo quy định tại Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 (được sửa đổi, bổ sung tại Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành luật này).

Giai đoạn sau ngày 20/6/2023 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, thực hiện theo quy định tại Điều 16 Nghị định số 35/2023/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng.

Còn từ khi Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành các luật này có hiệu lực thi hành (từ ngày 1/8/2024), thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền được thực hiện theo các quy định tại khoản 5 Điều 5, khoản 3 Điều 81 của Luật Nhà ở năm 2023; khoản 6 Điều 31 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Cụ thể, khoản 5 Điều 5 của Luật Nhà ở năm 2023 quy định: “Tại các khu vực phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê. Đối với các khu vực còn lại, ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê hoặc được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở...”

Khoản 3 Điều 81 của Luật Nhà ở năm 2023 quy định đối với loại hình dự án và yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội: “Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để cá nhân tự xây dựng nhà ở.”

Khoản 6 Điều 31 của Luật Kinh doanh bất động sản quy định về điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, trong trường hợp: “Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Các khu vực còn lại, ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.”

Việc chuyển tiếp đối với quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền cho các nhân tự xây dựng nhà ở được thực hiện theo các quy định tại điểm a khoản 2 Điều 198 của Luật Nhà ở năm 2023; khoản 5 Điều 95 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở năm 2023; khoản 2 Điều 38 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

Do vậy, Bộ Xây dựng đề nghị Ủy ban Nhân dân tỉnh Bắc Kạn cần đối chiếu các quy định nêu trên của pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản trong từng giai đoạn để xác định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở theo đúng quy định của pháp luật tại thời điểm thực hiện./.

(Vietnam+)