Homestay, farmstay trên đất nông nghiệp: Giấc mơ đẹp nhưng dễ 'mắc cạn' pháp lý

Bỏ phố về quê xây homestay, farmstay và cái "phanh gấp" bất ngờ

Anh Lê Quang Minh (45 tuổi, sống tại Hà Nội) là một người đam mê du lịch sinh thái. Cách đây khoảng một năm, sau khi trải nghiệm các mô hình farmstay ở các tỉnh lân cận, anh nảy ra ý tưởng xây dựng một khu tương tự ngay trên mảnh đất vườn rộng gần 2.000m2 của gia đình ở Sóc Sơn, ngoại thành Hà Nội.

Mô hình homestay, farmstay đang được không ít nhà đầu tư quan tâm thời gian qua.

"Bố mẹ tôi để lại cho hai anh em mảnh đất này làm di sản thừa kế, là đất trồng cây lâu năm. Tôi thấy Sóc Sơn có cảnh quan đẹp, gần gũi thiên nhiên mà lại cách trung tâm Hà Nội không xa. Vì vậy hai anh em tôi đã bàn nhau để chung tiền làm một farmstay nhỏ, có vài bungalow, khu vực trồng rau sạch, ao cá để khách thành phố đến trải nghiệm, nghỉ dưỡng cuối tuần", anh Minh hào hứng kể về dự định ban đầu.

Với số vốn tích cóp và vay mượn, anh Minh và em trai bắt tay vào san gạt mặt bằng, dựng móng cho 3 căn bungalow và cải tạo ao cá. Anh cho rằng đây là đất của gia đình, lại làm mô hình du lịch sinh thái nhỏ lẻ, chắc không có vấn đề gì lớn. Tuy nhiên, khi công trình đang xây dựng dở dang thì đoàn kiểm tra của chính quyền địa phương huyện Sóc Sơn đã đến yêu cầu dừng thi công.

Lý do được đưa ra là mảnh đất anh Minh đang xây dựng có mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm, thuộc nhóm đất nông nghiệp. Việc xây dựng các công trình kiên cố, nhà ở phục vụ mục đích kinh doanh du lịch trên đất này là sai mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

"Tôi hoàn toàn bất ngờ. Trước khi làm, tôi cũng có tìm hiểu qua và nghĩ chỉ cần 'xin phép' kiểu thông báo với xã là được. Giờ công trình ngưng trệ, tiền đầu tư đã đổ vào đó hơn 1 tỷ đồng. Nhân công phải cho nghỉ, vật liệu nằm đấy, tiền lãi ngân hàng thì vẫn tính hằng ngày. Kế hoạch khai trương đón khách dịp hè coi như tan tành", anh Minh chia sẻ, giọng đầy vẻ lo lắng và hối tiếc.

Việc bị đình chỉ thi công không chỉ gây thiệt hại tài chính trực tiếp mà còn làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến tâm lý và kế hoạch kinh doanh của anh Minh. Anh phải tạm dừng mọi thứ, bắt đầu tìm hiểu về thủ tục pháp lý rắc rối để "hợp thức hóa" công trình, một quá trình mà anh nghe nói là rất phức tạp và tốn kém thời gian, công sức.

Nỗi lo chung của nhiều chủ đầu tư khi xây dựng homestay

Câu chuyện của anh Minh không phải là hiếm gặp. Tại các khu vực ngoại thành Hà Nội có tiềm năng du lịch sinh thái như: Sóc Sơn, Ba Vì, Sơn Tây, Hòa Lạc... nhiều người cũng đang gặp phải những vướng mắc tương tự khi muốn tận dụng đất nông nghiệp để xây dựng các mô hình homestay, farmstay.

Anh Hùng, chủ một homestay đã hoạt động được gần 2 năm tại Ba Vì, chia sẻ kinh nghiệm "xương máu": "Lúc đầu, tôi cũng làm liều vài căn nhà gỗ tiền chế cho nhanh. May là khu vực của tôi lúc đó chưa bị kiểm tra gắt. Nhưng giờ quy định chặt rồi. Muốn mở rộng hay làm ăn bài bản để đảm bảo an toàn pháp lý, làm sổ sách thuế má rõ ràng thì lại vướng thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Có người bạn của tôi ở Thạch Thất làm hồ sơ chuyển đổi hơn một năm rồi nhưng do sáp nhập nên chưa thể hoàn thiện các thủ tục pháp lý".

Từ những vấn đề mà anh Minh và anh Hùng gặp phải, có thể thấy để xây dựng được homestay, farmstay trên những khu đất nông nghiệp gặp không ít những rào cản. Đất nông nghiệp chỉ được phép sử dụng cho mục đích nông nghiệp. Việc xây dựng nhà ở (dù là bungalow tạm hay kiên cố), công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ du lịch là sai mục đích.

Để hợp pháp, thửa đất (hoặc một phần thửa đất) phải được chuyển đổi sang loại đất phi nông nghiệp phù hợp, phổ biến nhất là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất ở nông thôn tùy thuộc vào quy mô, tính chất của dự án và vị trí của đất.

Mặt khác, những khu đất được xin cấp phép xây dựng công trình phải phù hợp quy hoạch. Việc chuyển đổi phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện (cụ thể là quy hoạch của các huyện, thị xã ngoại thành Hà Nội), quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, quy hoạch phân khu xây dựng và các quy hoạch chuyên ngành khác đã được phê duyệt.

Nếu mảnh đất không nằm trong khu vực được quy hoạch cho phép phát triển du lịch, dịch vụ hoặc dân cư, thì việc xin phép chuyển đổi gần như không thể thực hiện được. Quy hoạch của Hà Nội khá phức tạp, đặc biệt là các khu vực vành đai xanh, khu vực bảo tồn, nên việc kiểm tra quy hoạch càng trở nên quan trọng.

Ngay cả khi đất đã được chuyển đổi mục đích phù hợp, việc xây dựng các công trình phục vụ lưu trú, kinh doanh vẫn phải tuân thủ pháp luật về xây dựng, bao gồm việc xin giấy phép xây dựng đối với các công trình thuộc đối tượng phải cấp phép.

Việc không tìm hiểu kỹ hoặc "đi tắt đón đầu" các quy định này dẫn đến những rủi ro pháp lý rất lớn, gây thiệt hại không chỉ về tiền bạc mà còn cả thời gian và cơ hội kinh doanh, như trường hợp của anh Minh.

Góc nhìn từ luật sư

Để làm rõ hơn các vấn đề pháp lý và đưa ra những giải pháp, phóng viên đã trao đổi với luật sư Phạm Ba Đô, Giám đốc Công ty Luật TNHH SJKLaw, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội.

Luật sư Đô nhấn mạnh: "Về nguyên tắc, việc xây dựng công trình kiên cố hay bán kiên cố phục vụ kinh doanh lưu trú, dịch vụ trên đất nông nghiệp mà không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng là hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/1/2025) tiếp tục khẳng định chặt chẽ nguyên tắc này".

Giải thích rõ hơn về vấn đề này, luật sư Đô cho biết: "Bản chất của việc xây dựng homestay hay farmstay trên đất nông nghiệp là sử dụng đất không đúng với mục đích ban đầu được Nhà nước giao hoặc công nhận, ví dụ như đất trồng cây lâu năm hay đất lúa.

Theo khoản 1, Điều 123, Luật Đất đai 2024, để sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích phi nông nghiệp, đặc biệt là để xây dựng công trình phục vụ kinh doanh như nhà ở hay dịch vụ du lịch, bắt buộc phải có sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tại Hà Nội, thẩm quyền này thuộc về UBND cấp huyện nơi có thửa đất".

Ngoài ra, theo luật sư Đô, điều kiện tiên quyết để UBND cấp huyện xem xét cho phép chuyển đổi mục đích là thửa đất đó phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt, theo quy định tại Điều 124, Luật Đất đai 2024.

Điều này có nghĩa là, nếu mảnh đất của bạn nằm trong khu vực được quy hoạch là vành đai xanh, đất nông nghiệp đặc thù hoặc khu vực hạn chế phát triển đô thị, dịch vụ theo quy hoạch chung Thủ đô hay các quy hoạch phân khu khác của Hà Nội, thì khả năng được chuyển đổi mục đích là rất thấp, thậm chí không thể.

Một số địa phương có thể có cơ chế thí điểm cho phép xây dựng công trình phụ trợ phục vụ sản xuất nông nghiệp kết hợp du lịch trên đất nông nghiệp, nhưng công trình quy mô lớn để kinh doanh lưu trú vẫn đòi hỏi chuyển đổi mục đích".

Từ thực tế đó, luật sư Phạm Ba Đô đưa ra những lời khuyên hữu ích cho các nhà đầu tư đang ấp ủ dự định xây dựng homestay, farmstay trên đất nông nghiệp tại Hà Nội. Ông nhấn mạnh, lời khuyên đầu tiên và quan trọng nhất cho bất kỳ ai có ý định này là phải kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch sử dụng đất trước khi quyết định mua đất hoặc đầu tư. Phải chắc chắn thửa đất có nằm trong khu vực được quy hoạch cho phép chuyển đổi mục đích sang đất thương mại, dịch vụ hoặc đất ở hay không.

Nếu thửa đất đáp ứng điều kiện về quy hoạch, bước tiếp theo là hoàn thiện thủ tục xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đây là một quá trình phức tạp, đòi hỏi chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, qua nhiều khâu thẩm định. Quá trình này có thể tốn nhiều thời gian, công sức và cả chi phí (bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển đổi).

Luật sư Đô cũng lưu ý thêm: "Sau khi đất đã được chuyển đổi mục đích sử dụng phù hợp, chủ đầu tư cần tuân thủ pháp luật xây dựng, bao gồm việc xin giấy phép xây dựng đối với các công trình thuộc đối tượng phải cấp phép. Bên cạnh đó, hoạt động kinh doanh homestay, farmstay cũng cần tuân thủ đầy đủ các quy định về đăng ký kinh doanh, thuế, bảo vệ môi trường (xử lý nước thải, rác thải), phòng cháy chữa cháy, an toàn cho du khách...".

Luật sư Đô kết luận: "Việc đầu tư vào quy trình pháp lý ngay từ đầu, dù có vẻ tốn kém và mất thời gian, nhưng sẽ giúp nhà đầu tư tránh được những rủi ro pháp lý khổng lồ sau này, đảm bảo dự án hoạt động ổn định, lâu dài và bền vững. Không nên làm rồi mới hoàn thiện pháp lý, bởi cần phải khắc phục hậu quả vì vi phạm về pháp luật đất đai và trật tự xây dựng đô thị xong thì mới có thể thực hiện các nội dung thủ tục pháp lý tiếp theo".

Giấc mơ về một homestay hay farmstay xanh mát ngay sát Hà Nội là hoàn toàn khả thi và đáng khuyến khích, đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng ngày càng cao của người dân Thủ đô. Tuy nhiên, để biến giấc mơ thành hiện thực một cách an toàn và bền vững, các nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng, tìm hiểu kỹ lưỡng các quy định pháp luật về đất đai, xây dựng và kiên nhẫn thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý cần thiết.

Việc đầu tư thời gian và chi phí vào công tác pháp lý ngay từ đầu sẽ là nền tảng vững chắc, giúp tránh được những rủi ro lớn về sau, đảm bảo dự án được hoạt động hợp pháp, góp phần phát triển du lịch nông nghiệp đô thị một cách bài bản và chuyên nghiệp tại Hà Nội.

Kiên Cường