Hồi sinh Forest City: Cú cược lớn của Malaysia vào 'thành phố ma' 100 tỷ USD

Forest City được tập đoàn Trung Quốc xây dựng nhưng sau đó gần như bị bỏ không. Ảnh: Getty.

Dự án Forest City tại bang Johor, Malaysia đang đứng trước cơ hội hồi sinh khi các kế hoạch cải tổ được triển khai. Những thay đổi mới đây có thể mang lại lợi thế, nhưng liệu chừng đó đã đủ để vực dậy một dự án từng được quảng bá là “thiên đường sống”?

Wafa Aina Wahid, một nhân viên ngành bảo hiểm, từng mất gần 2 giờ mỗi ngày để đi làm từ thị trấn Kluang tới Johor Bahru. Trong khi đó, chồng cô còn ở xa hơn bởi anh làm việc và thuê nhà tại Singapore. Nhưng mới đây, cả hai đã đưa ra một quyết định giúp rút ngắn đáng kể quãng đường di chuyển và đưa họ trở về sống cùng nhau.

Họ đã ký hợp đồng thuê một căn hộ ba phòng ngủ tại Forest City – dự án khu đô thị 100 tỷ USD nằm ở mũi cực Nam bang Johor, ngay sát Singapore. “Tôi thực sự rất háo hức được chuyển đến đây”, Wafa chia sẻ. “Cuối cùng thì tôi không còn phải sống xa chồng nữa. Giờ anh ấy có thể đi làm từ đây mỗi ngày”.

Lý do khiến họ chọn Forest City không chỉ vì tiện lợi, mà còn vì giá thuê quá hấp dẫn.

“Chỉ dưới 2.000 ringgit (khoảng 465 USD) mỗi tháng, tôi có thể thuê được một căn hộ có hai phòng tắm. Ở những nơi khác, mức giá này chỉ thuê được một căn studio”, Wafa nói. “Nói thật thì, ở đây vẫn rẻ hơn nhiều nơi”.

Wafa Aina Wahid (ở giữa) cùng chồng và người môi giới nhà ở tại căn hộ mẫu ở Forest City. Ảnh: CNA.

Tuy vậy, Forest City lại nổi tiếng theo cách không mấy tích cực khi trong những năm gần đây bị gán cái danh “thành phố ma” của Malaysia.

Dự án này từng được quảng bá là “thiên đường sinh sống” – một đô thị thông minh, sang trọng và thân thiện với môi trường, kết hợp giữa khu dân cư, trung tâm thương mại, khách sạn và không gian mua sắm.

Forest City là dự án liên doanh giữa tập đoàn Country Garden của Trung Quốc và công ty Malaysia Esplanade Danga 88 – đơn vị được hậu thuẫn bởi chính quyền bang Johor và Hoàng gia bang này. Dự án cũng gắn liền với sáng kiến Vành đai và Con đường (BRI) của Trung Quốc.

Các căn hộ ở Forest City. Ảnh: CNA.

Theo kế hoạch, Forest City sẽ có thể đón khoảng 700.000 cư dân vào năm 2035, trải dài trên 4 đảo nhân tạo với tổng diện tích gần 14 km vuông, lớn gấp ba lần đảo Sentosa (Singapore), sau khi hoàn tất việc lấn biển.

Tuy nhiên, kể từ khi khởi động năm 2014, mới chỉ có một đảo được hình thành và hiện chỉ có khoảng 20.000 người sinh sống tại đây.

Dự án bắt đầu rơi vào tình trạng đình trệ từ năm 2017, khi chính phủ Trung Quốc áp đặt các biện pháp kiểm soát chặt chẽ dòng tiền chảy ra nước ngoài. Chính sách này đã ảnh hưởng trực tiếp đến nhóm khách hàng mục tiêu của Forest City, vốn chủ yếu là người Trung Quốc có nhu cầu mua bất động sản ở nước ngoài để đầu tư hoặc định cư dài hạn.

Tình hình chính trị trong nước cũng ảnh hưởng đến sức mua, đặc biệt khi cựu Thủ tướng Malaysia Mahathir Mohamad tuyên bố rằng người nước ngoài sẽ không dễ dàng được cấp visa cư trú, thậm chí từng đe dọa cấm hoàn toàn việc bán nhà cho người nước ngoài tại Forest City.

Sau đó, đại dịch COVID-19 bùng phát khiến nhu cầu sụt giảm nghiêm trọng do các lệnh hạn chế di chuyển.

Cùng thời điểm, thị trường bất động sản Trung Quốc bước vào thời kỳ suy thoái, đẩy Country Garden vào khủng hoảng thanh khoản. Tính đến cuối năm 2023, tổng nợ phải trả của tập đoàn lên tới 164 tỷ USD, trong đó có 16,4 tỷ USD là nợ nước ngoài.

Forest City thu hút rất nhiều du khách Trung Quốc vào những ngày đầu. Ảnh: CNA.

Hiện tại, các kế hoạch phục hồi Forest City đang được xúc tiến.

Đặc biệt, việc Malaysia và Singapore ký kết thỏa thuận thành lập Khu kinh tế đặc biệt (SEZ) Johor-Singapore vào tháng 1 vừa qua được kỳ vọng sẽ tạo cú hích đáng kể cho dự án.

Dự án nhận luồng sinh khí mới

Đề xuất tích hợp Forest City vào Khu kinh tế đặc biệt (SEZ) Johor–Singapore được chính quyền bang Johor đưa ra vào tháng 8 năm ngoái. Khu kinh tế này trải dài từ Iskandar Malaysia tới Pengerang, có tổng diện tích 3.571 km² – tức gần gấp 5 lần diện tích Singapore – và được kỳ vọng sẽ thúc đẩy thương mại và tăng cường quan hệ kinh doanh giữa hai quốc gia láng giềng.

Nếu dự án SEZ đạt được thành công như kỳ vọng, khu vực phía nam Johor có thể sẽ thu hút thêm nhiều cư dân và người lao động. Giám đốc điều hành công ty tư vấn rủi ro chính trị Viewfinder Global Affairs, ông Adib Zalkapli nhận định: “Trong bối cảnh đó, Forest City – một đô thị đã được quy hoạch sẵn – có thể trở thành lựa chọn hấp dẫn cho nhóm người này”.

Một yếu tố quan trọng quyết định tiềm năng thành công của SEZ chính là vai trò trung tâm tài chính của Singapore. Ông Lee Ting Han, Chủ tịch Ủy ban đầu tư, thương mại, bảo vệ người tiêu dùng và nguồn nhân lực của bang Johor, cho biết: “Singapore có lợi thế về hậu cần hiện đại và là đầu mối giao thương quốc tế. Trong khi đó, Johor có thể cung cấp nguồn nhân lực, cơ sở hạ tầng, quỹ đất và các nguồn lực cần thiết”.

Ông cũng nhấn mạnh rằng, việc Forest City được đưa vào quy hoạch SEZ Johor–Singapore sẽ cho phép khu đô thị này bổ sung và hỗ trợ một phần cho hệ sinh thái kinh tế đã có sẵn tại Singapore.

Thủ tướng Malaysia Anwar Ibrahim trình bày Ngân sách Malaysia vào tháng 10 năm ngoái, với các kế hoạch đảo ngược vận mệnh của Forest City, bao gồm cả việc chấp thuận quy chế miễn thuế của thành phố này. Ảnh: RTM.

Giá trị của Forest City không chỉ nằm ở hệ thống nhà ở. Khu đô thị này đã được công bố là khu vực miễn thuế từ năm ngoái nhằm phát triển du lịch và thúc đẩy nền kinh tế địa phương.

Chính phủ Malaysia cũng đã trao cho Forest City quy chế khu tài chính đặc biệt, với mục tiêu tái khởi động dự án thông qua việc biến nơi đây thành một trung tâm thu hút dòng vốn quốc tế. Một trong những định hướng chính là xây dựng Forest City thành điểm đến cho các văn phòng quản lý tài sản gia đình toàn cầu (family office) – loại hình công ty chuyên quản lý tài sản và đầu tư cho các gia tộc giàu có. Mục tiêu là thu hút nhóm khách hàng có giá trị tài sản ròng cao đến định cư và đầu tư trên hòn đảo này.

Tại Malaysia, một family office có thể được thành lập với mức tài sản tối thiểu là 30 triệu ringgit (RM), thấp hơn đáng kể so với mức 20 triệu đô la Singapore (SGD) quy định tại Singapore.

Bà Fung Mei Lin, đối tác phụ trách thuế của PricewaterhouseCoopers Malaysia, cho biết: “Châu Á – Thái Bình Dương hiện là một trong những khu vực tăng trưởng nhanh nhất thế giới. Có rất nhiều dòng vốn đang dịch chuyển và việc Malaysia nỗ lực để thu hút một phần trong số đó là điều hoàn toàn hợp lý”.

Để hiện thực hóa kế hoạch này, chính phủ Malaysia đã đưa ra chính sách ưu đãi thuế, trong đó family office đặt trụ sở tại Forest City sẽ được hưởng thuế suất 0%, thay vì mức thuế doanh nghiệp phổ thông là 24%. Theo bà Fung, chính sách này “gần như là lựa chọn không cần phải cân nhắc” đối với các văn phòng tài sản gia đình.

Mô hình Forest City được tiếp thị vào những ngày đầu của dự án. Ảnh: CNA.

Những trở ngại trước mắt

Tuy nhiên, con đường hồi sinh Forest City không hoàn toàn bằng phẳng.

Theo Bộ Tài chính Malaysia, khoảng 70% số bất động sản tại Forest City đã được bán cho các nhà đầu tư Trung Quốc. Đến nay, dự án vẫn chủ yếu hướng tới nhóm khách hàng này, dù nhu cầu đầu tư từ Trung Quốc đã suy giảm đáng kể do khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản của nước này.

Giáo sư Qin Yu, Trưởng khoa Bất động sản tại Trường Kinh doanh thuộc Đại học Quốc gia Singapore, cho biết dù dòng vốn đầu tư bất động sản nước ngoài từ Trung Quốc đã có dấu hiệu phục hồi chậm, đạt khoảng 10 tỷ USD vào năm ngoái, con số này vẫn còn khá khiêm tốn so với mức đỉnh 40 tỷ USD được ghi nhận vào năm 2017.

Liệu dòng vốn đầu tư có thể trở lại mức đỉnh như giai đoạn 2016–2017? Bà Qin nhận định: “Khả năng đó là rất thấp”.

Dẫu vậy, ông Danny Wong, Giám đốc điều hành công ty quản lý tài sản tư nhân Areca Capital, vẫn tin tưởng vào sự quay trở lại của các nhà đầu tư Trung Quốc. “Dân số Trung Quốc rất lớn, chỉ riêng nhu cầu trong nước cũng đủ tạo nên ảnh hưởng lớn. Điều họ cần làm là ổn định tình hình, và tôi tin đó chỉ là vấn đề thời gian”, ông nói.

Tuy nhiên, với việc giá trị thị trường của Country Garden, chủ đầu tư dự án, đã sụt giảm tới 97% so với mức đỉnh vào năm 2018, triển vọng tiếp tục phát triển Forest City vẫn là một dấu hỏi lớn. Hiện tập đoàn này vẫn đang gánh khoản nợ khổng lồ và đã từ chối đưa ra bình luận.

Bà Qin cho rằng đây là một thách thức không nhỏ, nhất là khi tập đoàn này còn đang gặp khó trong việc hoàn thành nhiều dự án ngay tại Trung Quốc đại lục.

Hồi tháng 11 năm ngoái, Country Garden khẳng định các dự án tại Malaysia vẫn “vận hành bình thường”. Hiện doanh nghiệp này đang đàm phán với các chủ nợ để tái cấu trúc khoản nợ nước ngoài nhằm tránh nguy cơ phá sản. Tuy nhiên, nếu các cuộc đàm phán thất bại, câu hỏi đặt ra là: ai sẽ tiếp quản và hoàn thành dự án Forest City?

Chính quyền bang Johor hiện chưa có kế hoạch can thiệp. Ông Lee Ting Han cho biết: “Chính quyền không trực tiếp tham gia vào dự án, vì vậy chúng tôi không có phần vốn góp hay quyền điều hành”.

Về khả năng nhà nước ra tay giải cứu, các chuyên gia cho rằng điều đó không nên xảy ra, đặc biệt khi xét đến quy mô khổng lồ của dự án.

Gánh nặng tài chính có thể sẽ rơi vào vai Esplanade Danga 88, đơn vị đồng phát triển Forest City, đang nắm giữ 40% cổ phần trong dự án.

Country Garden đã lỗ 32,8 tỷ nhân dân tệ vào năm ngoái (tương đương 4,6 tỷ USD theo tỷ giá hiện tại) và mức lỗ kỷ lục 178 tỷ nhân dân tệ vào năm 2023. Ảnh: CNA.

Forest City có còn là “thành phố ma”?

Dù lâu nay Forest City thường bị gán mác là “thành phố ma”, doanh nhân Her Kai – người đang sở hữu hai căn hộ và sinh sống tại đây – cho rằng nơi này không đáng bị mô tả như vậy.

“Sau đại dịch, có rất nhiều tin tức tiêu cực, theo tôi thì 60 đến 70% trong số đó là sai sự thật”, người đàn ông 40 tuổi, sinh ra và lớn lên tại Thượng Hải, chia sẻ. Ông đã chọn Malaysia là nơi an cư kể từ năm 2019. “Có rất nhiều người sống ở đây, cả chủ nhà lẫn người thuê. Tôi biết rõ thực tế. Nếu nơi này thực sự là một thành phố ma, thì chúng tôi đã rời đi hết rồi”.

Anh Mohd Nizamuddin Zainuddin, 35 tuổi, người chuyển đến Forest City cùng vợ ngay trước khi đại dịch bùng phát và hiện vẫn đang thuê nhà tại đây, cũng cho rằng cư dân hiện nay đông hơn trước.

Thực tế, con số người sinh sống tại đây đã tăng đáng kể so với năm 2023, khi chỉ có khoảng 9.000 người. Theo anh, cảnh quan khu đô thị được bảo trì tốt. “Nếu có điều kiện sở hữu một căn nhà tại đây, tôi sẽ tiếp tục sống ở Forest City”, anh nói.

Tính đến nay, khoảng 30 tòa chung cư và hàng chục căn nhà đã được xây dựng hoàn thiện. Cùng với đà tăng dân cư, hoạt động kinh doanh trong khu vực cũng bắt đầu khởi sắc.

Nhật Anh