Hết thời 'đẻ trứng vàng', vì sao giá shophouse vẫn nhảy múa?

Từng được ví như “hố đen” hút tiền khổng lồ từ nhà đầu tư khắp cả nước, nhưng nay, hàng nghìn căn shophouse (nhà phố thương mại) tiền tỷ tại nhiều khu vực vùng ven Hà Nội rơi vào cảnh cửa đóng then cài, lợi suất cho thuê về 0.

Hiệu suất sinh lời "lẹt đẹt"

Cuối năm 2021, giữa lúc thị trường bất động sản nóng hầm hập, ông Đặng Trung Cường rót tiền mua vào một căn shophouse 3 tầng, diện tích 7x24m2/sàn, trên đường Nguyễn Cảnh Dị, quận Hoàng Mai (Hà Nội), giá 15 tỷ đồng, trong đó có 5 tỷ đồng đi vay.

Mục tiêu ban đầu khi đầu tư của ông Cường là “mua kỳ vọng bán tương lai”, tức mua để cho thuê trong thời gian ưu đãi lãi suất, sau đó khi giá nhà tăng thì bán lại để ăn chênh lệch. Tuy nhiên, thị trường bất động sản lao dốc quá nhanh khiến mọi kế hoạch của ông đổ bể.

Hiện, theo ông Cường, căn nhà đang được cho thuê với giá “siêu rẻ” 15 triệu/tháng, tương đương khoảng 180 triệu đồng/năm, tức biên lợi nhuận chỉ ở mức hơn 1%/năm. Mặt bằng giá đã tăng khoảng 20%, tuy nhiên, vấn đề là ông Cường không thể thoát hàng theo kỳ vọng.

Giá shophouse liên tục tăng dù hiệu suất cho thuê không như kỳ vọng (Ảnh minh họa: HN).

“Giá shophouse khu này hiện vào khoảng 17-20 tỷ đồng, tức là tăng hơn 2 tỷ đồng, nhưng thị trường ế ẩm, tôi không thể bán được nếu không chịu giảm giá sâu, vì cung quá nhiều. Trong khi lợi nhuận cho thuê hiện tại không đủ bù lãi”, nhà đầu tư gốc Hải Phòng chia sẻ với VnBusiness.

Theo Savills Việt Nam, một trong những nguyên nhân chính khiến shophouse kém hấp dẫn là sự cạnh tranh từ các trung tâm thương mại. Những trung tâm này có quy mô lớn, được quản lý chuyên nghiệp, lưu lượng khách ổn định, giá thuê rõ ràng và có hỗ trợ truyền thông, tạo lợi thế vượt trội so với shophouse vốn phụ thuộc vào cá nhân chủ sở hữu và hoạt động tự phát.

Ngoài ra, mô hình cho thuê của shophouse thiếu linh hoạt, khi nhiều khách thuê chỉ cần tầng trệt để kinh doanh nhưng phải thuê cả căn, làm chi phí vượt nhu cầu thực tế. Việc phải dùng chung không gian sống với chủ nhà cũng là điểm trừ lớn.

Thêm vào đó, giá thuê shophouse thường biến động theo thị trường bất động sản, không ổn định như ở trung tâm thương mại. Cuối cùng, sự thiếu vắng bộ phận quản lý chuyên trách khiến người thuê shophouse phải tự xử lý mọi vấn đề pháp lý và kỹ thuật, gây khó khăn cho hoạt động kinh doanh chuyên nghiệp.

Vì sao giá vẫn leo thang?

Bất chấp hiệu suất sinh lời không như kỳ vọng, giá shophouse vẫn liên tục tăng trong thời gian qua. Theo báo cáo thị trường bất động sản quý I/2025 của Savills Việt Nam, tại thị trường Hà Nội, trong 5 năm qua, shophouse đạt giá trị tăng trưởng trung bình mỗi năm dao động từ 11 - 16%.

Chỉ riêng trong 3 tháng đầu năm nay, giá sơ cấp trung bình đối với shophouse đạt khoảng 278 triệu đồng/m2 đất, dù giảm 12% so với quý trước, nhưng vẫn ổn định so với cùng kỳ năm 2024. Đáng lưu ý, trên thị trường thứ cấp, giá của phân khúc này tăng 9% theo quý, lên đến 266 triệu đồng/m2.

Những diễn biến tương tự cũng diễn ra trên thị trường shophouse TP.HCM khi ghi nhận đà tăng giá rõ rệt trong 5 tháng đầu năm 2025, đặc biệt là tại các quận nội thành.

Cụ thể, theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giá bán shophouse tại khu vực này tăng trung bình 16%, riêng Thủ Thiêm – "điểm nóng" bất động sản phía Đông – chứng kiến mức tăng vượt trội trên 20%. Mức giá phổ biến hiện dao động từ 350 triệu đến hơn 1 tỷ đồng/m2, phản ánh sức hút ngày càng lớn của loại hình bất động sản này.

Báo cáo từ Savills Việt Nam và nền tảng giao dịch Nhà Tốt cũng ghi nhận xu hướng tăng giá tương tự. Cụ thể, Savills cho biết trong 3 năm qua, giá sơ cấp shophouse tại TP.HCM đã tăng hơn 20%. Trong khi đó, theo Nhà Tốt, chỉ riêng 3 tháng đầu năm nay, giá sơ cấp tăng 12% và thứ cấp tăng 13%.

Lý giải về làn sóng tăng giá shophouse, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan – nhấn mạnh ba yếu tố then chốt gồm mật độ dân cư cao, hệ sinh thái thương mại - giải trí phát triển và vị trí đắc địa.

Những khu vực như Thủ Thiêm, vốn thu hút đông đảo dân cư thu nhập cao và các thương hiệu lớn tìm thuê mặt bằng, thường ghi nhận biên độ tăng giá ấn tượng.

Cùng góc nhìn, bà Cao Thị Thanh Hương – chuyên gia cao cấp của Savills TP.HCM – cho rằng giá shophouse tại Thủ Thiêm tiếp tục duy trì đà tăng mạnh nhờ nguồn cung khan hiếm.

“Ngay cả các khu vực lân cận Thủ Thiêm cũng chủ yếu phát triển các sản phẩm cao cấp, nên mặt bằng giá sơ cấp bị đẩy lên, kéo theo giá thứ cấp tăng mạnh”, bà Hương nói.

Bên cạnh đó, đà tăng giá của phân khúc căn hộ và nhà liền thổ trong thời gian qua cũng góp phần nâng mặt bằng giá shophouse, nhất là tại các vị trí trung tâm hoặc gần các trục hạ tầng giao thông quan trọng như metro, vành đai hay đại lộ lớn.

Mặc dù thị trường shophouse đang ghi nhận mức tăng giá ấn tượng, các chuyên gia vẫn đưa ra cảnh báo cho nhà đầu tư. Bà Hương nhấn mạnh: “Shophouse vẫn là một kênh đầu tư dài hạn hấp dẫn tại các đô thị có tốc độ tăng dân số và thu nhập cao. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần nhìn nhận thực tế, không nên quá kỳ vọng vào việc tăng giá ngắn hạn mà bỏ qua yếu tố vận hành kinh doanh hoặc khả năng khai thác cho thuê thực tế”.

Trong bối cảnh thị trường đang dần phân hóa rõ rệt, giới đầu tư được khuyến nghị thận trọng đánh giá vị trí, hiệu suất kinh doanh và tiềm năng khai thác dài hạn của shophouse trước khi xuống tiền, thay vì chỉ chạy theo "sóng" tăng giá.

Hưng Nguyên