Hàng loạt nội dung mới cần lưu ý khi công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất

Về việc công chứng hoặc chứng thực khi sang tên nhà đất, theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, nếu không có hợp đồng này thì không đủ thành phần hồ sơ để sang tên.

Về giá trị pháp lý của Hợp đồng công chứng hoặc chứng thực, cũng theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng trong hồ sơ khi sang tên nhà đất không phân biệt hợp đồng được công chứng hay hợp đồng được chứng thực.Điều đó có nghĩa hợp đồng được công chứng theo quy định pháp luật công chứng và hợp đồng được chứng thực có giá trị như nhau khi sang tên sổ đỏ. Khi chuyển nhượng nhà đất các bên có quyền lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

Về địa điểm công chứng,theo Điều 42 Luật Công chứng 2014, công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.

Như vậy, nơi công chứng hợp đồng mua bán nhà đất bị giới hạn theo phạm vi địa giới tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà đất. Do đó, khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên phải công chứng tại tổ chức công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà đất.

Về nơi chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, theo quy định hiện hành, UBND cấp xã có thẩm quyền quản lý trong phạm vi địa giới hành chính của mình. Vì vậy, nơi chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất là Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có nhà đất được chuyển nhượng.

Về đối tượng chịu phí công chứng hợp đồng, theo khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng, người yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng phải nộp phí công chứng. Tuy nhiên, các bên chuyển nhượng có quyền thỏa thuận về người nộp phí công chứng cũng như các loại thuế, phí, lệ phí khi sang tên như thuế thu nhập cá nhân lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ sang tên…

Ngoài ra, với đất thuộc hộ gia đình, theo quy định tại Luật Đất đai 2024, trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Như vậy, khi chuyển nhượng đất của hộ gia đình thì phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình. Trường hợp thành viên gia đình sử dụng đất không có mặt thì phải ủy quyền cho người đại diện.

H.L