Hạ tầng mở lối, bất động sản vùng ven 'cất cánh'

Hạ tầng phát triển khiến các dự án vùng ven hút khách. Trong ảnh: Quốc lộ 13 có nhiều dự án được xây dựng hai bên đường

Vùng ven “chiếm sóng”

Thị trường địa ốc quý III/2025 đã phác họa một bức tranh rõ rệt, thay vì tập trung vào các đô thị trung tâm, dòng tiền và nhu cầu bất động sản đang dịch chuyển mạnh ra vùng ven - nơi còn nhiều dư địa tăng giá và hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm tới bất động sản tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM trong quý III/2025 đều có dấu hiệu chững lại. Tại Hà Nội, lượng quan tâm giảm 22% so với cùng kỳ năm 2024, trong khi TP.HCM gần như đi ngang hoặc giảm nhẹ (-1%) ở khu vực mới.

Ở chiều ngược lại, các khu vực lân cận lại nổi lên như “điểm sáng”. Mức độ quan tâm bất động sản vùng ven Hà Nội tăng 11%, còn tại phía Nam, dù một số nơi còn giảm tới 12%, nhiều địa phương vẫn cho thấy sức bật rõ rệt. Tại các địa phương Bình Dương (cũ), Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) và Long An (cũ), chiếm tới 84% mức độ quan tâm toàn miền Nam (ngoài TP.HCM).

Trong đó, Bình Dương (cũ) nổi lên như “ngôi sao sáng” khi đứng đầu, tiếp đến là Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) và Long An (cũ), tạo thành một “vành đai vệ tinh” sôi động quanh khu vực TP.HCM (cũ). So với đầu năm, Bình Dương chứng kiến mức tăng trưởng ngoạn mục tới 165%, bỏ xa các khu vực khác. Đồng Nai tăng 89%, Bà Rịa - Vũng Tàu đạt 98%, còn Long An cũng bứt phá 88%.

“Sức nóng này phản ánh xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ của dòng tiền ra khỏi TP.HCM, hướng đến các khu vực có hạ tầng giao thông ngày càng hoàn chỉnh, quỹ đất rộng và giá bán còn dư địa tăng. Đây chính là những yếu tố đáp ứng tốt cả nhu cầu ở thực lẫn đầu tư dài hạn”, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn chia sẻ.

Ghi nhận thực tế từ thị trường cho thấy, tại các vùng giáp ranh TP.HCM (cũ) như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũng có sự chuyển biến rõ rệt. Giá chung cư ở khu vực Vũng Tàu tăng 12% lên 45 triệu đồng/m2, trong khi khu vực Thuận An và Dĩ An tăng 6-8%. Đặc biệt, Thủ Dầu Một ghi nhận lợi suất cho thuê đạt 5,1%, cao nhất khu vực.

Về tổng nguồn cung căn hộ các dự án đang mở bán, các khu vực vùng ven tiếp tục đóng vai trò chủ lực. Thuận An và Dĩ An dẫn đầu với hơn 13.000 căn hộ mới mỗi khu vực, mức giá phổ biến từ 40 đến 60 triệu đồng/m2. Khu vực Thủ Đức có khoảng 11.800 căn, giá cao hơn, dao động 80-120 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, phân khúc đất nền tại TP.HCM và Bình Dương (cũ) đã “ấm” trở lại sau nhiều quý “đi ngang”. Giá đất trung bình tại TP.HCM tăng khoảng 6%, đạt 69 triệu đồng/m2; còn Bình Dương ghi nhận mức tăng 5%, lên 21 triệu đồng/m2 so với quý II/2025. Riêng Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) vẫn khá im ắng khi giá giảm 10% và lượng quan tâm giảm 13%. Sự chênh lệch này phần nào cho thấy xu hướng dòng tiền đang ưu tiên những khu vực có quỹ đất rộng, hạ tầng hoàn thiện và kết nối thuận tiện với trung tâm, trong đó Bình Dương nổi lên như “vệ tinh” phục hồi nhanh nhất nhờ hưởng lợi trực tiếp từ đường Vành đai 3.

Hạ tầng là động lực của chu kỳ mới

Việc nguồn cung tập trung dọc các tuyến giao thông chiến lược như Vành đai 3, Vành đai 4 TP.HCM và các tuyến metro cho thấy xu hướng giãn dân và phát triển đô thị vệ tinh đang được hiện thực hóa rõ nét.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Vũ Thành Lê, Thành viên HĐQT CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt cho biết, hạ tầng chính là động lực số một của chu kỳ mới. Các tuyến cao tốc, vành đai, metro hay quy hoạch vùng đô thị mở rộng đang định hình lại dòng vốn đầu tư.

“Nếu trước đây nhà đầu tư chỉ quan tâm dự án cách trung tâm bao xa, thì nay họ nhìn vào kết nối vùng, bởi hạ tầng mới quyết định giá trị tương lai. Đừng xem bản đồ hiện tại, hãy xem bản đồ 10 năm tới. Dòng tiền sẽ đi theo hạ tầng và ai nắm được quy hoạch, người đó nắm lợi thế”, ông Lê chia sẻ.

Cũng bình luận về xu hướng “ly tâm” của doanh nghiệp và nhà đầu tư, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho hay, diễn biến thị trường từ đầu năm 2025 đến nay cho thấy các dự án tại Long An và Bình Dương có tỷ lệ hấp thụ và thanh khoản khả quan. Đồng Nai dù có các dự án quy mô lớn nhưng tín hiệu chưa rõ ràng. Trong khi đó, Bà Rịa - Vũng Tàu ghi nhận lực cầu tăng sau khi sáp nhập với TP.HCM, qua đó thúc đẩy tăng giá.

Theo ông David Jackson, các địa phương này đang trở thành “điểm sáng” về bất động sản nhà ở khu vực phía Nam và sau sáp nhập, tiềm năng tăng trưởng dài hạn càng được củng cố, thúc đẩy sự dịch chuyển nơi ở và mô hình phát triển đô thị đa trung tâm. Sở hữu nguồn sản phẩm dồi dào và đa dạng với mức giá vừa túi tiền, các khu vực vệ tinh ngày càng thu hút sự quan tâm của nhóm khách hàng trẻ mua nhà lần đầu và các hộ gia đình trung lưu cần nơi ở rộng hơn.

Các chuyên gia thống nhất rằng, hạ tầng và quy hoạch vùng đô thị sẽ là “bản đồ mới” của dòng vốn. Khi các tuyến cao tốc Bắc - Nam, Vành đai 3, Vành đai 4 hay sân bay Long Thành đi vào hoạt động, trục phát triển sẽ không còn bó hẹp trong khu vực lõi thành phố lớn, mà lan tỏa ra các vùng vệ tinh. Điều này mở ra chu kỳ đầu tư 2026-2030 với cơ hội lớn cho những địa phương có hạ tầng hoàn thiện và quỹ đất sạch.

Việt Dũng