GS Đặng Hùng Võ: Đánh thuế lãi chuyển nhượng bất động sản khó giúp hạ giá nhà đất

(Ảnh minh họa: Hoàng Huy).

Bộ Tài chính vừa có đề xuất về 2 phương pháp xác định thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) của cá nhân. Nội dung nêu tại hồ sơ dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) đang được lấy ý kiến.

Trường hợp xác định được giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS, sẽ tính thuế 20% trên phần thu nhập chịu thuế - được xác định bằng giá bán trừ giá mua và các chi phí hợp lý liên quan.

Trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản, sẽ tính thuế bằng giá bán nhân với thuế suất.

Mức thuế suất này phụ thuộc vào thời gian nắm giữ tài sản, áp dụng mức 10% cho bất động sản có thời gian nắm giữ dưới 2 năm; 6% nếu từ 2 năm đến dưới 5 năm; 4% nếu từ 5 năm đến dưới 10 năm; 2% đối với BĐS có thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên và BĐS có nguồn gốc từ nhận thừa kế.

Đề xuất này được đưa ra trong bối cảnh Thủ tướng đã nhiều lần yêu cầu tập trung chấn chỉnh, xử lý việc thao túng giá, đầu cơ BĐS.

Theo kết quả khảo sát của Batdongsan.com.vn về thời gian giữ tài sản trung bình trước khi bán tại Việt Nam, chỉ tính riêng trong năm 2023 ghi nhận, khoảng 15% người mua nắm giữ BĐS dưới 3 tháng, 36% nắm giữ từ 3 - 6 tháng, 35% nắm giữ từ 6 - 12 tháng, 8% nắm giữ 1 - 2 năm, 4% nắm giữ 2 - 3 năm, 2% nắm giữ lâu hơn. Tổng cộng có tới 86% người mua BĐS nắm giữ dưới 1 năm.

Đề xuất của Bộ Tài chính về tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản. (Đồ họa: Di Anh).

Thuế suất phải hợp lý

Trao đổi với người viết, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) đánh giá, đây là đề xuất hợp lý của Bộ Tài chính, sẽ giúp giảm thiểu tình trạng mua bán lướt sóng, đầu cơ nhà đất, tăng thu ngân sách Nhà nước.

Tuy nhiên, song song với việc nêu lên đề xuất, Bộ Tài chính cũng cần phải nêu rõ căn cứ đưa ra các mức thuế suất từ 2 - 10% theo thời gian nắm giữ bất động sản.

“Cần chứng minh được mức phần trăm thuế suất là phù hợp với Việt Nam, thay vì lấy tỷ lệ của nước khác để áp dụng một cách cứng nhắc.

Chúng ta tham khảo, học tập kinh nghiệm từ quốc tế là tốt. Ở một số quốc gia, nhằm tránh tình trạng đầu cơ, họ quy định theo hướng nếu chuyển nhượng BĐS trong thời gian nhanh chóng thì có nghĩa đó là hành vi với mục đích thương mại chứ không phải mua để sử dụng. Chuyển nhượng càng nhanh thì giao dịch càng mang tính lướt sóng.

Vậy nhưng thực tế ở nước ta, có những người mua đất, mua nhà xong, sau đó vì công việc mà phải chuyển nơi ở; hoặc gia đình gặp biến cố cần bán tài sản... Tôi nghĩ cần đưa ra hướng xử lý riêng cho những trường hợp này và chỉ nên tính thuế ở mức bình thường.

Căn cứ vào mỗi thời gian là chưa đủ. Nếu người dân chứng minh được là họ mua bán bất động sản để phục vụ mục đích sử dụng thực, thay vì buôn bán thì phải có chính sách riêng”, theo vị chuyên gia.

Cho rằng không chỉ những đối tượng mua lướt sóng, đầu cơ bị ảnh hưởng, mà vô tình cả những người mua thực cũng có thể sẽ bị ảnh hưởng theo đề xuất thuế lần này, chuyên gia kiến nghị cần tách riêng trường hợp mua vì mục đích thương mại và mua để sử dụng, khi đó sắc thuế mới có hiệu nghiệm.

Tuy nhiên, xác định rõ ranh giới này là điều không dễ. Dưới góc nhìn của ông Đặng Hùng Võ, các đơn vị hành chính cấp xã là cơ quan có khả năng làm trực tiếp việc này, với điều kiện chính sách đưa ra được các tiêu chí cụ thể, từ đó lãnh đạo địa phương sẽ dựa vào thôn, xóm mà xác nhận hoàn cảnh cụ thể của từng trường hợp.

Nên đánh thuế theo bảng giá đất

GS.TSKH Đặng Hùng Võ. (Ảnh: Thanh Niên).

Bên cạnh việc góp ý cho đề xuất mới của Bộ Tài chính, ông Đặng Hùng Võ còn đề cập đến giải pháp đánh thuế bất động sản dựa trên bảng giá đất.

Chuyên gia kiến nghị: “Cần minh bạch ngay từ khâu xây dựng bảng giá đất, làm sát với giá thị trường, sau đó chúng ta quy định căn cứ vào đó để đánh thuế. Lúc này, người dân khi chuyển nhượng BĐS sẽ phải viết đúng giá thực, thay vì giá ảo vào hợp đồng.

Khi đã xác định được giá thực thì sẽ tính ra ngay lợi nhuận từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS. Không đánh thuế theo giá viết trên hợp đồng, mà đánh theo bảng giá đất.

Theo kinh nghiệm quốc tế, họ cho phép mức giá đó được sai số 20%. Bởi bản thân giá thị trường đã có độ dao động chứ không hề cố định. Thậm chí, sai số có thể cao hơn thị trường, chứ không chỉ thấp hơn. Tôi nghĩ làm như vậy sẽ thuận lợi hơn, thay vì đi theo hướng kia thì phải xác minh nhiều thứ, gây rắc rối hơn.

Mấu chốt vấn đề khi đánh thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là phải tính bằng được thu nhập, thay vì tập trung đưa ra giải pháp trong trường hợp không tính được thu nhập, làm như vậy là đang đi đường vòng, gây khó khăn khi triển khai".

(Ảnh minh họa: Hoàng Huy).

Những năm qua, nhiều đề xuất về đánh thuế bất động sản đã được các cơ quan đưa ra, với mục đích sau cùng là giảm giá nhà đất và giúp người dân gia tăng cơ hội an cư.

Dưới góc nhìn cá nhân, ông Đặng Hùng Võ cho rằng việc đánh thuế trên lãi chuyển nhượng BĐS khó có tác dụng giúp hạ giá nhà đất, thay vào đó phải là sắc thuế đánh thẳng vào tài sản như thuế BĐS thứ hai hay thuế BĐS bỏ hoang.

Đề xuất đánh thuế trên lãi chuyển nhượng tập trung đánh vào thu nhập từ việc quyền sử dụng BĐS. Đây là cách quản lý hiện đại, tuy nhiên khi triển khai, nhiều nước đã gặp khó bởi hạ tầng quản lý còn kém, không tính được thu nhập. Do đó, họ lại tiếp tục phải giải quyết với những trường hợp không tính được thu nhập.

“Việc học hỏi kinh nghiệm các quốc gia khác là tốt, nhưng cũng phải có sự chọn lọc, tránh đi đường vòng.

Tôi cho rằng cần nâng cao chất lượng quản lý để tính được thu nhập, thay vì phân tích trường hợp không tính được thu nhập thì làm thế này, thế kia. Muốn tính được thu nhập thì chỉ có cách nâng bảng giá của Nhà nước lên ngang giá thị trường, với sai số được phép 20% giá trị”, vị chuyên gia lưu ý.

Thạch Phong