Đo triển vọng cổ phiếu bất động sản từ chuyển động chính sách

Thị trường vừa trải qua tuần giảm mạnh nhất trong10 tuần với thanh khoản đứng ở mức thấp nhất 7 tuần. Theo các ông/bà, đâu là lý do khiến thị trường giảm mạnh tuần qua, nhất là trong phiên đầu tuần và liệu xu hướng điều chỉnh còn tiếp diễn trong tuần tới?

Ông Nguyễn Anh Khoa, Trưởng phòng phân tích, CTCK Agribank (AGR)

Áp lực rút ròng của khối ngoại, tỷ giá có dấu hiệu nóng trở lại và lãi suất trong nước tăng lên trong khi thị trường thiếu hụt thông tin hỗ trợ là những nguyên nhân khiến lực cầu chủ động suy yếu và xu hướng ngắn hạn của VN-Index trở thành giảm điểm.

VN-Index đóng cửa phiên giao dịch cuối tuần tại mốc 1.245 điểm, giảm gần 3% trong tuần giao dịch vừa qua. Thanh khoản thị trường vẫn ở mức thấp cho thấy tâm lý thận trọng của nhà đầu tư. Mặc dù áp lực bán chưa phải quá lớn nhưng lực cầu mua vào không tương xứng trong bối cảnh vùng trũng thông tin dẫn đến VN-Index có nhịp điều chỉnh với thanh khoản thấp trong tuần giao dịch vừa rồi. Khả năng để thị trường có cú rũ mạnh là không cao khi lực cầu có thể gia tăng đáng kể tại vùng hỗ trợ quanh mốc 1.225-1.230 điểm giúp VN-Index duy trì được xu hướng tăng trong trung hạn. Tôi cho rằng thị trường sẽ diễn biến tích cực trong tuần tới khi các số liệu kinh tế vĩ mô 6 tháng đầu năm mới được công bố và đang cho thấy tín hiệu tích cực.

Ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn đầu tư CTCK Maybank Investment Bank

Nhà đầu tư nước ngoài bán ròng mạnh mẽ, 6 tháng qua bán ròng hơn cả năm 2023, tiệm cận mức bán của 2021 (năm bán nhiều nhất lịch sử).

Bên cạnh đó, thanh khoản sụt giảm.

Tỷ giá biến động chung và vàng liên tục lập đỉnh thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Đóng cửa tháng 6 (tháng quan trọng vì là đóng cửa tuần, tháng, quý và sơ kết 6 tháng đầu năm) dưới 1.250 khi kết thúc tháng 6 thì khả năng đi lên lại sẽ vất vả hơn.

Ông Lê Đức Khánh, Giám đốc Phát triển năng lực đầu tư, CTCK VPS

Thiếu thông tin hỗ trợ đủ mạnh, nhà đầu tư lo ngại về diễn biến thị trường trong tháng 7 khi tỷ giá biến động mạnh, NHNN hút tiền qua phát hành tín phiếu cho dù quy mô nhỏ, khối ngoại bán ròng...

Phục hồi và tích lũy trở lại là diễn biến chính cho giai đoạn đầu tháng 7 tới. Số liệu tăng trưởng GDP quý II vượt kỳ vọng, thị trường ở trạng thái quá bán...ckhả năng hồi phục của TTCK trong tuần tới có khả năng sẽ diễn ra.

Ông Lê Đức Khánh

Ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Phân tích, CTCK Yuanta Việt Nam

Nguyên nhân chính cho đà giảm trong tuần qua chủ yếu đến từ yếu tố lo ngại về tỷ giá khiến các nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục bán mạnh, cùng với đà giảm của các TTCK khác ngoại trừ Mỹ cũng khiến tâm lý nhà đầu tư thận trọng hơn với diễn biến thị trường hiện tại. Đặc biệt, tuần chốt NAV cũng như chốt số liệu margin của các CTCK khiến thị trường cũng thiếu động lực trong ngắn hạn.

Hiện nay, trong ngắn hạn, xu hướng của thị trường đã chuyển sang giai đoạn giảm cho nên đà giảm có thể sẽ còn tiếp diễn trong tuần giao dịch tới. Tuy nhiên, chỉ số VN-Index đã giảm hơn 4% và chỉ số có thể sẽ kiểm định lại mức hỗ trợ gần nhất 1.230 điểm và thấp hơn có thể là 1.200 điểm.

Ông Lâm Gia Khang, Phụ trách phân tích Chiến lược thị trường, CTCK VietinBank

Việc thị trường giảm điểm trong tuần qua một phần đến từ sự thiếu vắng các thông tin mới trong khi thị trường đã trải qua giai đoạn giằng co khá dài quanh vùng điểm 1.280 – 1.300 nhưng chưa vượt qua được ngưỡng này khiến dòng tiền vào thị trường thận trọng hơn trong khi nguồn cung bán cổ phiếu luôn thường xuyên duy trì ở mức cao.

Ngoài ra, tâm lý nhà đầu tư cũng bị ảnh hưởng khi tỷ giá USD trên thị trường tự do có thời điểm vượt mốc 26.000 USD/VND trong tuần qua. Một yếu tố khác cũng gây ảnh hưởng là hoạt động bán ròng liên tục của khối ngoại, với tổng giá trị bán ròng tính từ đầu năm 2024 đạt mức trên 50.000 tỷ đồng.

Tại ngày 28/6, thị trường đang giao dịch ở mức P/E là 13,98 lần thấp hơn khoảng 4,2% so với trung bình 5 năm. Với việc chỉ số P/E forward dự kiến sẽ thấp hơn khi các số liệu chính thức về kết quả kinh doanh quý II dần được công bố trong thời gian tới, dư địa tiếp tục quán tính giảm của chỉ số là không nhiều, với biến động dự kiến trong tuần tới dự kiến nằm trong vùng 1.230 – 1.250 điểm.

Sau những phiên điều chỉnh, thị trường được dự báo nhiều khả năng bước vào giai đoạn tích lũy. Ông/bà có góc nhìn dự báo như thế nào về TTCK trong tháng 7? Đâu là những yếu tố có thể tác động đến TTCK mà nhà đầu tư cần lưu tâm?

Ông Nguyễn Anh Khoa, Trưởng phòng phân tích, CTCK Agribank (AGR)

Trong tháng7 tới, ngoài các sự kiện công bố thường kỳ hàng tháng trong và ngoài nước, sự chú ý của nhà đầu tư có thể sẽ đổ dồn vào hoạt động công bố kết quả kinh doanh quý II/2024 và mùa BCTC bán niên 2024. Ngoài ra, với các số liệu kinh tế vĩ mô quý II và 6 tháng đầu năm khá tích cực có thể kể đến như GDP quý II/2024 tăng trưởng 6,93%, xuất nhập khẩu tăng trưởng 2 chữ số, bán lẻ tiêu dùng tiếp đà phục hồi.., tôi kỳ vọng thị trường sẽ có diễn biến tích cực và dòng tiền sẽ tham gia mạnh mẽ hơn trong tháng 7 này.

Bên cạnh đó, bộ chỉ số HOSE-Index(VN30, VNMid, VNSML,…) cũng sẽ có kỳ review và công bố kết quả vào ngày 15/07 sau đó thực hiện điều chỉnh vào ngày 5/8, đây có thể cũng sẽ là một sự kiện có thể ảnh hưởng tới thị trường mà nhà đầu tư cần lưu tâm trong giai đoạn tới.

Ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn đầu tư CTCK Maybank Investment Bank

Sau đợt sụt giảm tháng sau (Sell In June trong khi tháng 5 Sell In May thì sàn lại lên) thì tháng 7 nhiều khả năng sẽ có phục hồi nhưng sẽ khó quay lại xu hướng tăng lúc này.

Những yếu tố lưu ý: USDX vẫn đang mạnh lên, ảnh hưởng tỷ giá; thị trường ngoại hối khi các NHTW đặc biệt gây khó khăn cho các NHTW châu Á trong việc bảo vệ đồng nội tệ, nhà đầu tư nước ngoài vẫn miệt mài bán ròng; thanh khoản liên tục đứng ở mức thấp.

Ông Phan Dũng Khánh

Ông Lê Đức Khánh, Giám đốc Phát triển năng lực đầu tư, CTCK VPS

Thị trường có lẽ sẽ tạo đáy điều chỉnh sâu nhất ở khu vực 1.230 – 1.240 điểm trong tuần đầu tiên của tháng 7 cho dù mốc điểm 1.230 – 1.235 điểm là rất ít khả năng. Khả năng phục hồi ngay ở tuần tới trước khi tích lũy trong biên độ ở giai đoạn giữa tháng.

Những số liệu vĩ mô, giao dịch khối ngoại, kết quả kinh doanh quý II dần được hé lộ, hướng đi lãi suất của FED có lẽ là thông tin mà các nhà đầu tư quan trọng trong tháng 7.

Ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Phân tích, CTCK Yuanta Việt Nam

Tôi cho rằng diễn biến thị trường tháng 07 có thể là tháng tăng điểm, nhưng đà tăng có thể sẽ quay trở lại vào thời điểm nửa cuối tháng khi mức chiết khấu thị trường đủ hấp dẫn hơn, đặc biệt nhất là khi các doanh nghiệp hoàn thành việc công bố kết quả kinh doanh quý II/2024.

Các yếu tố ảnh hưởng đến diễn biến thị trường trong tháng 7 phải kể đến đó là cuộc họp của Fed sẽ diễn ra trong tháng 7 với các thông tin về lạm phát và tỷ lệ thất nghiệp tháng 6 sẽ ảnh hướng đến quyết định của Fed trong tháng 7, TTCK Mỹ dự báo có thể sẽ sớm xuất hiện giai đoạn điều chỉnh, chỉ số USD tiến gần mức đỉnh cao nhất tháng 04/2024 và nếu chỉ số USD vượt mức 106,5 điểm thì rủi ro tỷ giá có thể tiếp tục gia tăng, câu chuyện Prefunding có thể cũng sẽ tác động đến thị trường khi TTCK Việt Nam đang gần đến thời hạn xem xét nâng hạng của FTSE trong tháng 09/2024, cuối cùng là kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp trong quý II/2024.

Ông Lâm Gia Khang, Phụ trách phân tích Chiến lược thị trường, CTCK VietinBank

Với việc dòng tiền đổ vào thị trường đang dần suy yếu, thị trường dự kiến tiếp tục duy trì xu hướng sideway trong vùng 1.220 – 1.280 điểm trong tháng 7. Về các tin tức trong nước, tâm điểm chú ý nhất của nhà đầu tư vẫn là mùa công bố kết quả kinh doanh quý II, với dự kiến sẽ có sự phân hóa mạnh giữa các nhóm cổ phiếu.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần chú ý theo dõi các biện pháp hành động của NHNN trước biến động tiêu cực của tỷ giá trên thị trường tự do trong bối cảnh chỉ số DXY đang ở mức cao nhất 2 tháng tại mốc 106 điểm.

Ông Lâm Gia Khang

Về các tin tức quốc tế, các dữ liệu quan trọng của nền kinh tế Mỹ cần được theo dõi khi ảnh hưởng trực tiếp đến thời điểm Fed bắt đầu cắt giảm lãi suất (với kỳ vọng dự kiến là vào tháng 9). Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần theo dõi động thái của các ngân hàng trung ương khi ECB và SNB là hai ngân hàng trung ương thuộc các quốc gia phát triển đầu tiên chính thức bắt đầu hạ lãi suất.

Liên quan đến chuyển động chính sách, tuần qua, Quốc hội đã thông qua cho phép 3 luật mới gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024, trước 5 tháng so với kế hoạch ban đầu. Chính phủ cũng đã xây dựng và bắt đầu ban hành các văn bản hướng dẫn luật. Việc các sắc luật này có hiệu lực sớm theo các ông/bà có tác động thế nào tới doanh nghiệp bất động sản và nhóm cổ phiếu bất động sản?

Ông Nguyễn Anh Khoa, Trưởng phòng phân tích, CTCK Agribank (AGR)

Nhìn chung, các sắc luật trên sẽ tác động tích cực tới thị trường bất động sản theo hướng minh bạch về mặt cơ sở pháp lý. Các sắc luật này có hiệu lực sớm sẽ giúp ích cho không chỉ các nhà phát triển bất động sản, mà còn cho các cá nhân tham giá vào thị trường.

Việc củng cố được niềm tin của nhà đầu tư sẽ giúp cho nhu cầu phục hồi trở lại và thị trường bất động sản ấm dần lên. Các doanh nghiệp bất động sản có quỹ đất lớn, có tiềm lực tài chính và năng lực triển khai dự án sẽ được hưởng lợi. Nhóm cổ phiếu bất động sản sau một thời gian dài diễn biến khá ảm đạm sẽ có thể thu hút dòng tiền quay trở lại.

Ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn đầu tư CTCK Maybank Investment Bank

Thị trường bất động sản vốn trầm lắng những năm qua, đầu năm nay bắt đầu ấm lại và là thị trường duy nhất vẫn còn đang ở vùng đáy khi các thị trường khác đều tăng mạnh. Do đó kỳ vọng nhờ chính sách sẽ giúp thị trường hoạt động ổn định, bền vững hơn và cổ phiếu bất động sản sẽ được hưởng lợi tuy nhiên điều này sẽ tích cực nhiều hơn trong trung dài hạn.

Ông Lê Đức Khánh, Giám đốc Phát triển năng lực đầu tư, CTCK VPS

Đây là thông tin tích cực hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản nói riêng và các nút thắt thanh khoản trong lĩnh vực bất động sản nói chung.

Ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Phân tích, CTCK Yuanta Việt Nam

Việc đẩy nhanh thông qua ba luật trên có thể sẽ tác động tích cực lên thị trường bất động sản và từ đó có thể tác động tích cực lên nhóm bất động sản.

Hiện nay, mức P/B của nhóm bất động sản đang giao dịch ở mức 1.2x, gần như là mức thấp nhất kể từ 2020 đến nay và cũng rất nhiều doanh nghiệp bất động sản có mức P/B dưới 1.x cho thấy mức định giá hiện nay của nhóm bất động sản là rất thấp. Do đó, tôi kỳ vọng việc thông qua ba luật trên có thể là yếu tố củng cố cho đà hồi phục của nhóm này trong thời gian tới.

Ông Nguyễn Thế Minh

Ông Lâm Gia Khang, Phụ trách phân tích Chiến lược thị trường, CTCK VietinBank

Với các doanh nghiệp bất động sản, việc các luật này được đưa vào áp dụng từ ngày 01/08 sẽ góp phần sàng lọc các chủ đầu tư, doanh nghiệp hoạt động không hiệu quả thông qua việc nâng cao tiêu chuẩn về năng lực với các nhà phát triển dự án, đảm bảo dự án triển khai đúng tiến độ cam kết, và đặc biệt là siết chặt quy định thu tiền đặt cọc và các đợt thanh toán cho bất động sản hình thành trong tương lai.

Cụ thể, trong giai đoạn mở bán, nhà đầu tư không được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai trong khi mức đặt cọc phổ biến trước đây là khoảng 20 - 30%.

Về thị trường bất động sản, các luật mới góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà (nhất là về tiến độ hoàn thành dự án và chính sách thanh toán hợp lý hơn), đồng thời tạo điều kiện cho người Việt Nam ở nước ngoài được sở hữu bất động sản. Điều này sẽ tạo tâm lý tích cực đến nhu cầu mua bất động sản, giúp thị trường này bước vào quá trình phục hồi theo hướng bền vững.

Do vậy, thông tin này dù mang yếu tố tích cực cho các cổ phiếu nhóm bất động sản nhưng nhà đầu tư cũng cần lưu ý chỉ giải ngân vào các doanh nghiệp có nguồn lực tài chính mạnh, các dự án đảm bảo đầy đủ pháp lý và có chính sách bán hàng phù hợp với nhu cầu của thị trường.

Việc tận dụng giai đoạn thị trường tích lũy trong biên độ hẹp này để cơ cấu lại danh mục đầu tư, ưu tiên tỷ trọng vào các nhóm ngành có triển vọng KQKD tích cực có phải là một chiến lược hợp lý ở giai đoạn này? Nếu chọn theo hướng này, đâu là nhóm cổ phiếu cần quan tâm, theo các ông/bà?

Ông Nguyễn Anh Khoa, Trưởng phòng phân tích, CTCK Agribank (AGR)

Sau nhịp điều chỉnh vừa qua của thị trường, nhiều nhóm cổ phiếu đã về vùng giá hấp dẫn hơn. Các nhịp rũ bỏ và giảm nhanh về các vùng hỗ trợ sẽ mở ra nhiều cơ hội và kích hoạt dòng tiền quay trở lại thị trường. Tôi cho rằng nhà đầu tư nên ưu tiên tập trung tái cơ cấu danh mục, hạ bớt tỷ trọng cổ phiếu đã có mức tăng giá cao trong thời gian vừa qua và những cổ phiếu mang thiên hướng đầu cơ.

Ông Nguyễn Anh Khoa

Về phía giải ngân mới, có thể canh giải ngân đối với các cổ phiếu đầu ngành khi giá cổ phiếu giảm về vùng hỗ trợ đồng thời chỉ báo RSI về vùng quá bán. Ngoài ra, nhà đầu tư có thể quan tâm tới một số nhóm ngành có kết quả kinh doanh tích cực trước thềm công bố BCTC bán niên 2024 có thể kể đến như ngành bán lẻ, thép, xuất khẩu, công nghệ thông tin.

Ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn đầu tư CTCK Maybank Investment Bank

Nhóm Công nghệ (đặc biệt về AI và bán dẫn), năng lượng (chủ yếu là năng lượng xanh, sạch), vận tải (chủ yếu đường hàng không), bất động sản, hàng tiêu dùng…

Ông Lê Đức Khánh, Giám đốc Phát triển năng lực đầu tư, CTCK VPS

Quản lý danh mục có kiểm soát tỷ trọng, mua gom tích lũy cổ phiếu vẫn được ưu tiên trong khi thận trọng với các điểm mua cổ phiếu ngắn hạn. Năm nay những cổ phiếu có kết quả kinh doanh nổi trội hoạt động trong lĩnh vực có mức tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận cao sẽ được ưu tiên như lĩnh vực hóa chất, cao su, thép, công nghệ viễn thông...

Ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Phân tích, CTCK Yuanta Việt Nam

Tôi cho rằng xu hướng giảm của thị trường vẫn có thể tiếp diễn trong ngắn hạn, nhưng thị trường có thể sẽ duy trì đà tăng trong thời điểm cuối năm và cả năm vẫn là xu hướng đi lên cho nên các nhà đầu tư có thể tận dụng giai đoạn giảm này để cơ cấu lại danh mục, một mặt cũng là giai đoạn phù hợp để chờ cơ hội mua vào các cổ phiếu có mức hấp dẫn, hai là cũng là thời điểm các nhà đầu tư có thể cơ cấu lại danh mục và ưu tiên lựa chọn các cổ phiếu có mức tăng trưởng vượt trội trong quý II/2024.

Nhóm cổ phiếu mà tôi kỳ vọng tăng trưởng trong quý II/2024 là chứng khoán, công nghệ, dịch vụ dầu khí, sản xuất thực phẩm, thép, vận tải, hóa chất. Riêng đối với nhóm Ngân hàng thì tôi cho là nhóm này sẽ có tăng trưởng phân hóa.

Ông Lâm Gia Khang, Phụ trách phân tích Chiến lược thị trường, CTCK VietinBank

Trong giai đoạn hiện nay, nhà đầu tư được khuyến nghị duy trì tỷ trọng cổ phiếu/tiền mặt ở mức 40/60 đồng thời có thể cân nhắc gia tăng thêm tỷ trọng cổ phiếu trong các nhịp điều chỉnh của thị trường.

Một số nhóm cổ phiếu nhà đầu tư có thể tiến hành giải ngân bao gồm nhóm cổ phiếu thép, xây dựng dân dụng và bất động sản nhà ở với kỳ vọng vào các tác động tích từ việc Quốc hội thông qua các luật liên quan đến thị trường bất động sản.

Ngoài ra, nhà đầu tư cũng có thể cân nhắc giải ngân vào nhóm cổ phiếu liên quan đến xuất khẩu như thủy sản, dệt may khi nhu cầu tiêu thụ tại các thị trường này đang ghi nhận những tín hiệu phục hồi.

Hoàng Anh