Gỡ khó khi áp dụng bảng giá đất mới

Việc xác định giá đất theo thị trường đang gặp khó khăn. Ảnh: Đức Quang.

Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), giá đất đang là vấn đề nóng, được xem là nguồn cơn của hơn 70% các vụ tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến đất đai hiện nay. Vì vậy, Luật Đất đai 2024 ra đời có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 được kỳ vọng sẽ mở ra chương mới cho thị trường BĐS Việt Nam. Một trong những điểm sáng của luật mới là việc bỏ khung giá đất, đảm bảo minh bạch hóa thị trường, đưa giá đất tiệm cận với giá trị thực.

Tác động của bảng giá đất mới đến thị trường BĐS cũng nhằm tìm điểm cân bằng để bảng giá đất thực sự tạo thành động lực phát triển thị trường, hỗ trợ doanh nghiệp yên tâm đầu tư, phát triển các dự án mới, tăng nguồn cung cho thị trường thời gian tới. Đến đầu năm 2025, đã có 19 địa phương ban hành bảng giá đất điều chỉnh với mức tăng gấp nhiều lần so với trước đây.

Tuy nhiên, bên cạnh những tín hiệu tích cực, việc áp dụng giá đất mới đặt ra không ít thách thức. Rà soát của nhóm chuyên gia Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam cho thấy, Luật Đất đai năm 2024 có những quy định chi tiết và cụ thể hơn về bảng giá đất, thể hiện sự tiến bộ so với luật cũ. Tuy nhiên, bên cạnh những yếu tố tích cực, việc áp dụng bảng giá đất mới cũng đặt ra các thách thức cần giải quyết triệt để.

Đơn cử, việc áp dụng không đồng bộ các nguyên tắc xác định giá đất, đặc biệt là nguyên tắc thị trường và nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích các bên, đang dẫn đến tình trạng giá đất bị xác định ở mức quá cao, trong khi người lao động có thu nhập thấp không thể chi trả các khoản tài chính đất đai, khó tiếp cận được đất đai.

Bên cạnh đó, quy định hiện hành đã bỏ khung giá đất, giá đất trong bảng giá có sự điều chỉnh tăng cao, thậm chí tăng gấp nhiều lần so với trước đây, kéo theo giá đất trong các trường hợp định giá đất cụ thể cũng sẽ tăng. Đặc biệt, đối với các doanh nghiệp và nhà đầu tư, các khoản chi phí phải nộp như: Tính tiền sử dụng đất, tính tiền thuê đất, tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính lệ phí... đều tăng lên nhiều.

Nguyên tắc cơ bản là khi đầu vào cao thì giá các sản phẩm do chủ đầu tư triển khai cũng sẽ phải tăng theo để đảm bảo đủ lợi nhuận. Nếu mức giá quá cao sẽ gây khó khăn cho người mua nhà trong việc tiếp cận sản phẩm, làm giảm khả năng thanh khoản, tăng chi phí xây dựng. Hệ quả là thị trường BĐS sẽ khó xuất hiện các sản phẩm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp.

Ngoài ra, việc xác định giá đất theo thị trường đang gặp khó khăn. Giá cả thị trường luôn biến động không ngừng, phụ thuộc vào từng thời điểm, nhu cầu của người mua, người bán, khiến việc nắm bắt chính xác giá trị thật gặp nhiều trở ngại. Thực tế, hiện nay vẫn chưa có một bộ chỉ số giá đất theo cơ chế thị trường hoàn chỉnh. Do đó, khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực và một số địa phương ban hành bảng giá đất mới, cộng đồng doanh nghiệp và người dân không khỏi băn khoăn về phương pháp áp dụng, cũng như cách tính nghĩa vụ tài chính trên cơ sở bảng giá đất mới.

Tại hội thảo, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế (Trường Đại học Luật Hà Nội) nhấn mạnh, vấn đề giá đất hiện nay là điểm nghẽn của điểm nghẽn. Có nhiều địa phương hiện nay đang tồn rất nhiều dự án “đắp chiếu”, không triển khai được. Một trong những lý do lớn là không xác định được giá đất.

Theo ông Tuyến, hiện nay quy định pháp luật đất đai có nhiều điểm đổi mới. Đây vừa là đột phá nhưng cũng có những điểm tạo ra áp lực cho địa phương. Chúng ta thực hiện Nghị quyết 18 là bỏ khung giá đất, chỉ áp dụng bảng giá đất. Đặc biệt, bảng giá đất sẽ giao trách nhiệm cho các UBND các địa phương xác lập. Tức là địa phương sẽ tự làm, tự quyết, tự chịu trách nhiệm. Song song với đó có luật, có nghị định, thông tư. Nhìn về tổng thể thì có thể thấy hành lang pháp lý đang hoàn thiện hơn, phù hợp hơn nhưng đi vào chi tiết thì vẫn còn nhiều hạn chế.

“Tôi đề xuất chúng ta phải có một cơ chế pháp lý rất rõ để bảo vệ cho đội ngũ, tổ chức tư vấn định giá đất. Họ là chuyên gia, làm đúng trình tự của pháp luật, thủ tục thì phải bảo vệ họ. Có như thế người tư vấn định giá mới dám làm. Chúng ta cũng phải chuẩn bị lực lượng vật chất gồm các chuyên gia định giá đất. Nhìn lại thì hiện nay đất nước chúng ta có mấy trăm chuyên gia định giá đất và có thể định giá đất? Ngoài tổ chức các hội thảo, tôi cho rằng, Bộ Tài nguyên và Môi trường phải “cầm tay chỉ việc” hướng dẫn cho các địa phương. Còn để cho các địa phương tự làm thì rất khó” - ông Tuyến nói.

Hội thảo do Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), Tạp chí điện tử BĐS Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam tổ chức. Sau hội thảo, VNREA sẽ tổng hợp kết quả và kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ, các cơ quan của Quốc hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng các giải pháp xây dựng bảng giá đất mới nhằm đáp ứng nhu cầu thu hút đầu tư và sự phát triển bền vững của thị trường BĐS Việt Nam để sớm có thể áp dụng vào thực tế hiện nay.

X.Dung