Giữa sóng ngầm đấu giá đất tỉnh, người trong cuộc kể về 'cú ngã ngựa' để đời trong quá khứ

Chỉ trong vòng hơn 1 tháng qua, thị trường đất đấu giá tại Bắc Giang liên tục tăng nhiệt và đang trong tình trạng "nóng hầm hập". Mới nhất, huyện Tân Yên tổ chức đấu giá quyền sử dụng 60 lô đất ở thuộc Khu đô thị Chuôm Nho, thị trấn Nhã Nam. Phiên đấu giá có hơn 130 người tham gia với gần 500 hồ sơ.

Đất đấu giá ở tỉnh sốt xình xịch

Kết thúc phiên, tất cả lô đất được đấu giá thành công với tổng giá trúng hơn 175 tỷ đồng, chênh hơn 75 tỷ đồng so với mức khởi điểm. Trong đó, lô có giá trúng cao nhất là hơn 5,3 tỷ đồng, chênh hơn 2,5 tỷ đồng so với mức khởi điểm. Lô trúng thấp nhất đạt khoảng 1,8 tỷ đồng, chênh 345 triệu đồng.

Cùng thời điểm, 34 thửa đất tại thị xã Chũ cũng lên sàn đấu giá. Trong đó, 25 thửa đất được bán thành công với tổng giá trúng gần 50 tỷ đồng, tăng hơn 10 tỷ so với mức khởi điểm. Lô trúng cao nhất đạt hơn 3,8 tỷ đồng, chênh 1,4 tỷ đồng so với khởi điểm.

Đất đấu giá nhiều cơ hội nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Trong tháng 4, Bắc Giang đã tổ chức liên tiếp 3 phiên đấu giá với hơn 300 thửa, tập trung ở thị xã Việt Yên và huyện Hiệp Hòa với mức chênh lớn. Đơn cử tại phiên đấu hơn trăm lô đất tại Việt Yên vào trung tuần tháng 4, thửa đất trúng đấu giá cao hơn đạt hơn 6,1 tỷ đồng, chênh 2,7 lần so với khởi điểm.

Tương tự, đất đấu giá cũng đang nổi sóng ở Hưng Yên. Gây chú ý nhất có thể kể đến phiên đấu giá 273 lô đất ở thuộc Khu dân cư phía Bắc thị trấn Ân Thi (huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên) vào đầu tháng 2 vừa qua.

Phiên đấu giá đã thu hút gần 2.000 người tham dự với khoảng hơn 4.000 bộ hồ sơ đăng ký đấu giá. Kết quả, buổi đấu giá ghi nhận lô đất trúng đấu giá thấp nhất có giá 32 triệu đồng/m2, trong khi lô đất được giá cao nhất lên tới 120 triệu đồng/m2.

Theo một môi giới, ngay sau phiên đấu giá, một số lô đất có vị trí góc đang được rao bán chênh lên tới 1,5 tỷ đồng so với giá trúng, trong khi nhiều lô đất khác được rao chênh từ 100-500 triệu đồng. Đối với lô đất diện tích 215,7m2 có giá trúng lên tới 120 triệu đồng/m2, đây là mức giá quá cao tại khu vực, người trúng có thể sẽ bỏ cọc thay vì chi số tiền gần 26 tỷ đồng để sở hữu lô đất.

Thực tế, cơn sốt đất đấu giá đã bùng lên ở nhiều tỉnh, thành. Bắt đầu từ Hà Nội, hồi giữa năm 2024, nhiều người quan tâm hẳn vẫn còn nhớ những phiên đấu giá kỷ lục tại Thanh Oai diễn ra với hơn 7.000 hồ sơ, cùng 1.600 người tranh mua 68 lô đất, với các lô đất trúng đấu giá cao nhất lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, mức giá chưa từng có tại các địa phương.

Những “cú ngã ngựa” trong quá khứ

Dễ nhận thấy, sau thời bị “thất sủng”, kể từ đầu năm 2024 đến nay, thị trường đấu giá đất bắt đầu “nổi sóng” trở lại ở nhiều địa phương. Với ưu điểm từ pháp lý “sạch”, hạ tầng đồng bộ, đặc biệt là những ảnh hưởng từ quy định siết phân lô bán nền sắp có hiệu lực, các sản phẩm đất đấu giá mang lại nhiều cơ hội.

Tuy nhiên, trong bối cảnh đất đấu giá đã qua thời “lướt sóng ăn bằng lần”, hiện tượng “quân xanh, quân đỏ” thao túng, đẩy giá đất lên cao vẫn chưa có “thuốc đặc trị”, các chuyên gia khuyến cáo các nhà đầu tư cần thận trọng để tránh đi vào những “vết xe đổ” trong quá khứ.

Bản thân các nhà đầu tư cũng có không ít “cú ngã ngựa” để đời trong những lần “đu đỉnh” đất đấu giá. Đơn cử, như trường hợp của anh Hoàng Đình Tùng (TP Bắc Giang) đang mòn mỏi chờ thoát hàng, thu hồi vốn từ lô đất trúng đấu giá hơn 4,3 tỷ đồng.

Theo anh Tùng, trong năm 2021, 2022, giá đất nền tại Bắc Giang liên tục nhảy múa. Điển hình, ở xã Quang Châu, huyện Việt Yên, vào cuối năm 2021, khi các phiên đấu giá khu dân cư Đồng Vân hay Bắc Quang Châu diễn ra, dù chỉ có 460 lô đất nhưng có đến hơn 5 nghìn hồ sơ tham gia.

Giá trúng bình quân gấp 2-5 lần mức khởi điểm. Sau đấu giá, nhiều người sang tay “ăn chênh” cả trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng. Tuy nhiên, sau các đợt sốt giá, các vùng quê nay trở lại yên bình, môi giới “bốc hơi”. Thanh khoản rơi tự do khiến nhiều người chót vay tiền đu đỉnh mắc kẹt.

Thời gian qua, không ít nhà đầu tư buộc phải bán lỗ để cắt nợ hoặc thu hồi vốn. Nhưng không phải cứ bán lỗ là thoát được hàng. “Lô đất trúng đấu giá của tôi từ năm 2021 từng có người trả hơn 6 tỷ đồng, tức chênh gần 2 tỷ đồng, nhưng rồi thị trường lao dốc, giờ tôi chỉ mong bán hòa vốn, nhưng chắc phải đợi thêm 1-2 năm nữa”, anh Tùng thổ lộ với VnBusiness.

Tựu trung lại, sau thời gian làm mưa làm gió, loại hình đất đấu giá đã qua thời hoàng kim, khó có thể kỳ vọng “ăn bằng lần” như giai đoạn sốt đất 2021, 2022. Chính vì vậy, các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ về dòng tiền, hạn chế tối đa sử dụng đòn bẩy tài chính, tránh mơ mộng quá nhiều vào quy hoạch.

Các chuyên gia của VARS nhìn nhận nguy cơ thổi giá chưa chấm dứt hoàn toàn, do đó người dân cần hết sức lưu ý tìm hiểu kỹ thông tin để tránh hình thành các cơn “sốt ảo”, gây nhiễu thị trường đang bước vào quá trình hồi phục.

Không chỉ nhà đầu tư, các cơ quan chức năng cũng có những “vết xe đổ” cần tránh, đặc biệt là tình trạng “cò đấu giá”, “quân xanh, quân đỏ” làm loạn giá đất. “Nhu cầu thực rất lớn và tâm lý nhà đầu tư dần phục hồi, nhưng các địa phương cần lưu ý về khả năng có thể một số người dùng biện pháp đẩy giá”, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cảnh báo.

Nhật Minh