Giao dịch bất động sản đang chững lại

Thị trường có dấu hiệu bong bóng

Xoay quanh vấn đề giá nhà tăng cao, nhiều chuyên gia đã chia sẻ góc nhìn tại diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam sẵn sàng bước vào kỷ nguyên mới.

TS Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh cho biết, có một câu nói dậy sóng từ năm ngoái đến nay, khiến những người vốn không quan tâm nhiều đến bất động sản cũng phải dành sự chú ý vào lĩnh vực này. Đó là giá nhà từ những năm 1990 - 1991 đến nay đã tăng 400 lần, và nếu tính cả tốc độ tăng của năm 2024 thì vào khoảng 405 lần.

"Nếu tính lạm phát thì trong thập kỷ 90 (năm 1990 - 1999), giá cả tiêu dùng Việt Nam tăng khoảng 4 lần. Với hai thập niên vừa qua, mỗi thập niên không tăng quá 2 lần. Như vậy, giá mua "con gà, quả trứng" tăng đâu đó khoảng 16 lần. Trong khi đó, giá nhà tăng tới 400 lần, hơn cả đà tăng của giá vàng", ông Thành nói.

Đà tăng giá chung cư Hà Nội, Đà Nẵng và TP HCM từ quý II/2019 - quý IV/2024. (Nguồn: VARS).

Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa thông tin, theo khuyến cáo được Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF) sử dụng trong nhiều năm để phân tích thị trường bất động sản thế giới, giá trung bình của một căn hộ 2 - 3 phòng ngủ không được cao hơn 30 năm thu nhập của một người lao động. Nếu quá mức này, tức dấu hiệu bong bóng bất động sản đã bắt đầu xuất hiện.

"Ở Việt Nam, tôi thấy chỉ số này đã vượt 30 năm từ lâu, và hiện đã gấp khoảng 60 năm, thậm chí có chuyên gia khác cho rằng đã gấp 100 năm. Đây là thực tế đáng buồn. Chúng ta là quốc gia đông dân và đã để cho tốc độ tăng giá bất động sản diễn ra chóng mặt”, vị này cho hay.

Ông Nghĩa chỉ ra 2 nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng giá nhà cao ngất ngưởng tại Việt Nam. Một là nguồn cung nhà ở hạn hẹp, nhất là nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ. Đây cũng là một trong những nguyên nhân chủ yếu khiến giá bất động sản tăng mạnh. Mặc dù nhu cầu nhà ở rất lớn, nhưng các dự án xây dựng không đủ để đáp ứng, khiến giá nhà tăng cao.

Hai là tổng cung tiền hàng năm của Việt Nam tăng quá nhanh, vượt mức tăng trưởng GDP và lạm phát. Cụ thể, trong khi tổng GDP và lạm phát của Việt Nam vào khoảng 10%, tổng cung tiền lại tăng từ 14 - 15%. Một lượng tiền lớn đã được đổ vào bất động sản, làm cho giá nhà ngày càng đắt đỏ, đây là một hiện tượng dễ dẫn đến tình trạng đầu cơ.

Trước câu hỏi liệu giá nhà ở Việt Nam có giảm hay không, TS Lê Xuân Nghĩa chia sẻ: “Chúng tôi đã tiến hành khảo sát nhiều chuyên gia và thấy rằng một nửa trong số họ nhận định giá nhà không thể xuống được, thậm chí còn tiếp tục tăng. Một nửa cho rằng, nếu nguồn cung tăng mạnh (nhất là phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ) thì tốc độ tăng giá sẽ chậm lại, thậm chí có thể giảm".

Để kéo giảm giá nhà, ông Nghĩa cho rằng thuế là công cụ được nhiều quốc gia sử dụng, song từng có trường hợp thất bại (trong đó có Mỹ và Trung Quốc). Tại Việt Nam, vị này kỳ vọng trong kỷ nguyên mới sẽ có những hành động và biện pháp phi thường để giải quyết vấn đề tăng giá hiện tại.

(Ảnh minh họa: Hoàng Huy).

Vì sao lượng giao dịch chững lại?

TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia dẫn khảo sát của một tổ chức nghiên cứu cho biết, người dân Việt Nam mất khoảng 23,5 năm thu nhập mới mua được một căn nhà giá trung bình, so với bình quân của thế giới là 14,5 năm.

Chỉ số tăng giá bất động sản từ năm 2019 đến nay của Việt Nam nhanh nhất khu vực, đặc biệt là nhà ở và đất nền, tăng 60 - 70%.

Theo chuyên gia, nhu cầu thực có nhưng giao dịch thời gian qua chững lại. Có ý kiến cho rằng do thiếu nguồn vốn. Song ông Lực khẳng định, không thiếu nguồn vốn để cung cấp cho thị trường bất động sản.

3 quý đầu năm nay, nguồn vốn ngân hàng cho bất động sản đã tăng 9,15%. Trong khi cho vay chủ đầu tư tăng 16% thì cho vay mua nhà chỉ tăng 4,6%, tức người dân chưa vay nhiều tiền để mua nhà. Vấn đề mấu chốt không phải ở vốn mà là giá nhà tăng quá cao, người dân đang chờ đợi giá giảm hoặc chưa sẵn sàng vay tiền để mua.

Bàn về giải pháp cho thị trường địa ốc từ thực tế trên, TS Cấn Văn Lực cho biết đã kiến nghị Chính phủ sớm đưa gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội.

Đồng thời, cần tháo gỡ nhanh những dự án bất động sản, đất đai còn vướng mắc hoặc bỏ hoang trong nhiều năm qua. Nếu giải quyết được vấn đề này, lượng cung bất động sản sẽ cực lớn.

Bên cạnh đó, cần sớm thiết lập một cơ sở dữ liệu về đất đai, bất động sản, nhà ở đồng bộ nhằm minh bạch hóa thị trường bất động sản. Lý do bởi hiện tại có rất nhiều thông tin, số liệu khác nhau về thị trường này.

“Liên quan đến giá bất động sản, Luật Kinh doanh Bất động sản đã yêu cầu Chính phủ phải can thiệp. Nếu giá bất động sản tăng 20% một quý, Nhà nước phải can thiệp. Vừa rồi, giá đã tăng nhiều hơn 20%; thời gian tới, Chính phủ sẽ tiếp tục can thiệp để giá bất động sản phù hợp, bền vững hơn cho cả người mua lẫn người bán”, ông Lực nói thêm.

Di Anh