Giải bài toán Quỹ nhà ở quốc gia

Bộ Xây dựng cho biết, hiện nay, gần như không có dự án nhà ở nào tại TP.HCM hay Hà Nội mở bán mới có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2. Ảnh: Dũng Minh.

Xác định “điểm nghẽn”

Sau khi vấn đề Quỹ nhà ở quốc gia được Tổng Bí thư Tô Lâm đề cập trong buổi làm việc với Ban Chính sách, chiến lược Trung ương, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã yêu cầu các bộ, ngành liên quan nghiên cứu thành lập Quỹ nhà ở quốc gia ngay trong tháng 3 này.

Vấn đề tạo lập mái ấm cho người dân, đặc biệt là người lao động nghèo đã được đặt ra từ lâu, nhưng chưa có hướng đi rốt ráo. Tính tới nay, mới có 103 dự án nhà ở xã hội được hoàn thành với tổng số 66.755 căn, chưa bằng 7% mục tiêu đề ra tại Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội tới năm 2030.

Thực trạng này không chỉ phản ánh sự chậm trễ trong triển khai, mà còn cho thấy những tồn tại dai dẳng trong chính sách phát triển nhà ở xã hội.

“Nguồn lực, nguồn cung, nguồn cầu” là 3 vấn đề lớn trong phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam được GS. Hồ Quốc Tuấn - giảng viên Đại học Bristol chỉ ra trong một bài viết cách đây không lâu. Trong đó, với yếu tố nguồn lực, cách tiếp cận và vai trò của Nhà nước trong việc xây dựng một chính sách nhà ở công tách bạch và chạy song song một cách hiệu quả, đồng đều với thị trường nhà ở tư nhân được đặc biệt nhấn mạnh.

Đi từ câu hỏi “vì sao phải cần nhà ở xã hội?”, một thực tế dễ thấy nhất là bởi những người muốn mua nhà ở xã hội đa phần đều là đối tượng yếu thế trong xã hội, không có đủ điều kiện kinh tế để tiếp cận nhà ở thương mại.

Song, cũng từ cách tiếp cận này, câu chuyện “Nhà nước có nên bao cấp nhà ở cho đối tượng này” lại trở thành đề tài tranh luận của giới chuyên gia và từ đó phát sinh nhiều mâu thuẫn trong việc ban hành chính sách ưu đãi để thu hút doanh nghiệp đầu tư vào loại hình nhà ở này.

Tuy vậy, ông Tuấn nhấn mạnh, nếu không có nguồn lực của Nhà nước thì việc giải bài toán bằng nguồn lực của thị trường là bất khả thi, vì ngân hàng cũng cần phải có một mức lãi suất tối thiểu để đảm bảo không kinh doanh thua lỗ.

Thực tế, quỹ phát triển nhà ở đã được thành lập tại TP.HCM từ năm 2004 theo Quyết định số 3823/QĐ-UB ngày 4/8/2004 của UBND Thành phố.

Mục tiêu ban đầu của quỹ là thực hiện nhiệm vụ do UBND Thành phố giao trong việc phát triển nhà ở trên địa bàn, tổ chức thực hiện các chính sách hỗ trợ về tài chính cho các đối tượng có thu nhập thấp và các nhà đầu tư trong lĩnh vực nhà ở theo quy định của UBND Thành phố.

Tuy nhiên, suốt gần 20 năm sau đó, quỹ được đánh giá là không hiệu quả, nguyên nhân xuất phát từ việc liên tục thiếu vốn và hạn mức của quỹ quá thấp (dưới 1 tỷ đồng/người), không đủ để hỗ trợ người mua nhà khi giá nhà tại TP.HCM quá cao.

Báo cáo của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, hiện nay, gần như không có dự án nhà ở nào tại TP.HCM hay Hà Nội mở bán mới có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2, mà hầu hết đều xấp xỉ 70 triệu đồng/m2 và đáng chú ý là số lượng sản phẩm siêu sang với giá bán hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông xuất hiện ngày càng nhiều.

Theo tính toán của cơ quan này, với thu nhập bình quân của người dân TP.HCM khoảng 190 triệu đồng/năm, để sở hữu một căn hộ 2 phòng ngủ diện tích khoảng 60 m2, tỷ lệ chi tiêu 50:50, phải mất gần 40 năm tích lũy mới đủ tiền mua nhà.

Do đó, TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, nếu không có giải pháp toàn diện để tạo ra nguồn lực phát triển nhà ở xã hội thì rất khó để đạt được mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội đã đề ra.

Đó là chưa kể, với tốc độ đô thị hóa nhanh như hiện nay, nhu cầu về nhà ở tại thành thị lên tới hàng trăm nghìn căn mỗi năm, việc chậm triển khai các dự án nhà ở xã hội sẽ gây áp lực lớn lên an sinh xã hội và ảnh hưởng trực tiếp tới mục tiêu phát triển quốc gia.

Nhìn lại số lượng các dự án nhà ở xã hội đang triển khai theo công bố của Bộ Xây dựng có thể thấy, trong số 645 dự án với quy mô 581.218 căn, có hơn 70% đang ở giai đoạn chấp thuận chủ trương đầu tư.

Con số này không quá mừng bởi vì triển khai dự án nhà ở xã hội là hành trình dài và gian nan với nhiều doanh nghiệp. Ghi nhận thực tế cho thấy, tại TP.HCM, Hà Nội và nhiều địa phương khác, nhiều dự án nhà ở xã hội được động thổ rầm rộ, nhưng sau đó âm thầm quây tôn kín mít.

Cần giải pháp hài hòa

Trên bình diện thế giới, nhà ở vừa túi tiền là vấn đề không chỉ Việt Nam, mà nền kinh tế nào cũng đang phải đối diện, kể cả nền kinh tế lớn nhất thế giới là Mỹ.

Quay trở lại Việt Nam, câu chuyện xây dựng nguồn lực của Nhà nước trong việc tạo lập một phân khúc nhà ở phù hợp cho số đông, mà cụ thể ở đây là cách tạo nguồn lực qua các cơ chế để Quỹ nhà ở quốc gia hoạt động hiệu quả, thay vì một số mô hình thử nghiệm kém hiệu quả trước đây như Quỹ nhà ở TP.HCM.

Trong nhiều đề xuất đưa ra trước đó, TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ Quốc gia gợi ý về việc có thể thành lập quỹ phát triển nhà ở xã hội từ các nguồn: Nguồn tiền thu từ quỹ đất cho nhà ở xã hội; vốn góp từ các tổ chức tài chính trong và ngoài nước; phát hành trái phiếu chính phủ/chính quyền địa phương; vốn đối ứng, bổ sung từ các tổ chức tín dụng trong nước; nguồn vốn ODA, các tổ chức tài chính quốc tế.

Bên cạnh đó, về cơ cấu tín dụng cho vay nhà ở xã hội, ông Lực đề xuất có thể 40% cho doanh nghiệp và 60% cho người mua nhà.

Đồng quan điểm, TS. Võ Trí Thành - chuyên gia kinh tế cho rằng, nguồn lực từ ngân sách nhà nước sẽ đóng vai trò là “vốn mồi” - yếu tố then chốt giúp Quỹ nhà ở quốc gia vận hành hiệu quả. Đây là nguồn vốn nền tảng giúp tạo niềm tin, kích thích sự tham gia của các thành phần kinh tế khác vào quá trình phát triển quỹ.

Ngoài ra, theo ông Thành, cần thay đổi cách tiếp cận theo hướng biến việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ thành một cơ hội đầu tư thực sự, thay vì chỉ là một nhiệm vụ mang tính trách nhiệm. Điều này có thể thực hiện bằng cách tạo động lực kinh tế thông qua các chính sách ưu đãi như giảm tiền sử dụng đất, rút ngắn thời gian cấp phép, hỗ trợ vốn vay ưu đãi với lãi suất thấp và đơn giản hóa thủ tục hành chính.

“Nếu có chính sách hợp lý, sự tham gia của doanh nghiệp để phát triển phân khúc nhà ở này chắc chắn sẽ tăng mạnh”, ông Thành nhấn mạnh.

Theo TS. Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), có thể xây dựng các quỹ phát triển nhà ở tương tự như quỹ tiết kiệm, quỹ bảo hiểm xã hội...

Theo đó, người dân sẽ trích một phần lương của mình để góp vào quỹ. Sau này, họ sẽ được sử dụng nhà xây bằng chính quỹ đó với giá rẻ, không phải giá thị trường. Thậm chí, khi quỹ chưa có nhiều, Nhà nước có thể ứng trước một phần bằng nguồn ngân sách để phát triển nhà nhanh, sớm hơn.

“Trên thế giới đã có những quốc gia phát triển nhà ở theo mô hình đầu tư tích lũy, tức là một ngôi nhà có thể chia nhỏ ra thành nhiều suất mua như chứng khoán. Khi một người nào đó mua đủ suất thì sẽ được trả nhà”, ông Lượng nói và chia sẻ thêm, ngoài yếu tố nguồn vốn, cơ chế kiểm soát của Quỹ nhà ở quốc gia cần được thiết kế theo hướng minh bạch, hiệu quả, đảm bảo nguồn lực được phân bổ đúng đối tượng, tránh tình trạng trục lợi chính sách.

Theo ông Lượng, một trong những rủi ro lớn nhất của các chương trình nhà ở xã hội trước đây là xảy ra tình trạng “lách luật”, người có điều kiện tài chính vẫn mua được nhà ở xã hội rồi bán lại kiếm lời, hoặc đầu cơ dưới danh nghĩa hộ gia đình có thu nhập thấp.

Bên cạnh đó, quỹ này nên tập trung vào hỗ trợ người mua nhà lần đầu và không nên giới hạn cứng nhắc theo độ tuổi, thay vào đó cần xét trên tiêu chí thu nhập, điều kiện kinh tế và khả năng tiếp cận nhà ở.

Bởi thực tế, không chỉ người trẻ dưới 30 tuổi, mà ngay cả những người ở độ tuổi lớn hơn và có thu nhập ổn định vẫn có thể gặp khó khăn trong việc mua nhà, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Việt Dương