Giấc mơ mua nhà Hà Nội thời 'ngáo giá'

Nguồn cung quá thấp, tiền mất giá, cộng thêm những yếu tố phi thị trường đã khiến giấc mơ sở hữu nhà ở tại Thủ đô ngày càng xa vời.

Những người thất vọng với giá bất động sản vượt quá giá trị thực, họ đã tập hợp lại để phản kháng thị trường, chia sẻ những kinh nghiệm thực tiễn để tỉnh táo và bớt đơn độc trên hành trình tìm mua nhà “ngàn chông gai”.

Phản ứng “tức nước vỡ bờ” ấy thôi thúc nhóm phóng viên VOV Giao thông vào cuộc tìm hiểu bản chất câu chuyện thông qua loạt phóng sự Giấc mơ mua nhà Hà Nội thời “ngáo giá”.

“Sinh sống ở Hà Nội từ bé đến lớn, tôi chưa bao giờ thấy giá đất lại có thể điên loạn như bây giờ”. - Đó là cảm thán của anh Vũ Ngọc Dũng (sinh năm 1982), cư dân quận Hoàn Kiếm, Hà Nội trong hành trình tuyệt vọng đi tìm mua nhà từ cuối 2023 đến nay."

Với tài chính tầm 5 tỷ đồng, anh tự tin có thể tìm một căn nhà mặt đất trong trung tâm Hà Nội, để ở gần và tiện chăm sóc bố mẹ.

Nhưng hễ anh ưng ý bất động sản nào, khi đề nghị làm hợp đồng đặt cọc, chủ nhà đều thay đổi ý định, không bán nữa. Những căn hỏi sau “leo thang” giá hơn căn trước.

Thông qua môi giới với khấp khởi hy vọng, anh Dũng chỉ nhận lại thất vọng.

“Cùng 1 chỗ có môi giới họ báo cho tôi giá A, nhưng môi giới khác lại báo cho tôi giá A tăng 5-10%, khi tôi quay lại môi giới đầu hỏi, thì môi giới đầu cũng đã tăng giá đấy rồi. Ở đây tôi không hiểu có sự trao đổi hoặc thông đồng không, họ thiết lập mặt bằng giá mới rất nhanh, không tuân theo quy luật tăng trưởng gì cả”.

Anh Vũ Ngọc Dũng cho rằng, chưa khi nào giá nhà Hà Nội lại “điên rồ” như bây giờ.

Sang năm 2024, những căn nhà 30 mét vuông từ mức giá 4,5 đến 5,1 tỷ, bán kính cách trung tâm Hà Nội 5-6km đã lên khoảng 7-8 tỷ đồng. Thực tế này buộc anh Vũ Ngọc Dũng dẹp bỏ giấc mơ sở hữu nhà mặt đất và chuyển hướng sang chung cư phân khúc trung cấp đến cao cấp.

Anh lại nhanh chóng “xây xẩm mặt mày” vì mức tăng giá chung cư còn “điên loạn” hơn.

Một ngày, anh hỏi căn chung cư 62 mét vuông trên đường Tam Trinh (quận Hoàng Mai), chủ nhà phát giá 3,7 tỷ. Hôm sau quay lại, giá đã tăng 3,9 tỷ. Môi giới giục anh chốt nhanh, vì “mai có thể là 4,1 tỷ”, với lý do “đường chuẩn bị mở rộng”.

Anh Dũng không chấp nhận mức giá phi lý đó. Nếu anh gật đầu, một mặt bằng giá mới sẽ được thiết lập.

"Tôi hay nói với bạn bè, gia đình tôi, nó là một hiện trạng ‘ngáo giá’, ‘ngáo’ một cách trầm trọng. Khiến những người có nhu cầu mua nhà ở thật sự, có chút tài chính dành dụm, sở hữu nhà để an cư lạc nghiệp là không thể có được."

Cùng hoàn cảnh, vợ chồng anh chị Việt Mỹ-Văn Tài (sinh năm 1992), quê ở Vĩnh Phúc, làm việc tại quận Cầu Giấy và có nhu cầu tìm căn hộ ở quận Tây Hồ (Hà Nội). Theo chị Mỹ, với tầm tài chính 2-3 tỷ đồng, phân khúc chung cư 2 phòng ngủ dường như đã biến mất, nếu có chỉ là những căn nhà dột nát, xuống cấp nghiêm trọng, không thể ở ngay.

“Mặt bằng so với thu nhập để 2 vợ chồng sau khi nuôi con ăn học, tiền nhà, tiền chi phí sinh hoạt, mà mỗi tháng tiết kiệm 20 triệu là mức khá rồi. Một năm tiết kiệm 240 triệu, 10 năm được 2 tỷ 400 triệu mà chưa kể tiền mất giá. Mà giá nhà cứ 5-6 tỷ một căn 2 phòng ngủ, người ta cứ bảo bình thường, rẻ mà. Em chả thấy rẻ ở đâu, nó vượt ngưỡng thu nhập bình quân ở nước mình. Giá nhà này đang ở mức các nước phát triển, làm người có nhu cầu ở thực không thể mua được”.

Theo chị Việt Mỹ, một số người môi giới quá tham, báo giá chênh cả tỷ đồng so với mức giá chủ nhà rao bán.

Chị Mỹ tiết lộ, một người mà chị biết đã suýt “mua hớ” tới 1 tỷ đồng, nếu đồng ý giá một môi giới đưa ra. Trong khi giá chủ nhà ấn định lại thấp hơn rất nhiều.

Nghe tới đây, chắc hẳn nhiều người sẽ thắc mắc, vậy người bán nhà ở đâu, tại sao người mua nhà phải thông qua một lớp trung gian với “mê cung giá”? Câu chuyện chị N. kể với VOV Giao thông, trong vai trò người bán nhà ở quận Nam Từ Liêm, có thể là một cách giải thích.

Đầu năm 2024, sau khi đăng bán nhà với giá 4,2 tỷ đồng, chị N. nhận được nhiều cuộc gọi môi giới đề nghị giới thiệu khách và xin nâng giá 4,35 tỷ. Chị chuyển hình ảnh qua zalo xong, những người môi giới đó… biến mất. Chị N. chờ một thời gian dài không có khách, đành nhờ một sàn uy tín để bán với giá cũ. Lập tức có khách đến đặt cọc nhưng họ xin hoãn thời hạn thanh toán để… đăng bán ngôi nhà của chị với giá chênh lên hàng trăm triệu!

"Họ mua giá rẻ, họ lại bán đắt, thì giá bị đẩy lên. Người mua sau bị thiệt. Trong khi chính chủ là mình không bao giờ nghĩ sẽ bán mức giá ấy. Giá trước sau như một. Chỉ có mức giá duy nhất là mình đăng. Còn các sàn đăng chênh mình vẫn báo giá của mình. Chứ mình không đồng ý bạn sale bán chênh giá."

Quá mệt mỏi, hoang mang và đơn độc, những người như anh Vũ Ngọc Dũng, vợ chồng chị Việt Mỹ-Văn Tài, chị N. đã tìm hiểu về những người có cùng cảnh ngộ trên mạng. Họ tập hợp với hơn 80 nghìn người khác trong một group có tên “Cộng đồng dừng mua nhà Hà Nội để tránh ngáo giá”.

Họ chọn gửi tiền ngân hàng và đi thuê nhà, vì nhận thấy giá trị bất động sản đang vượt quá so với giá trị sử dụng thực tế. Ở cộng đồng ấy, họ tìm thấy sự đồng cảm và được bảo vệ quyền lợi, thông qua những bài viết chia sẻ kỹ năng để tránh gặp phải những bất động sản rắc rối về mặt pháp lý, làm thế nào để nắm chắc giá thực tế giao dịch mà không bị loạn giá bởi môi giới, những góc nhìn, phân tích về cách “lùa gà” của giới thổi giá, làm giá…

“Những người có nhu cầu mua bất động sản để sử dụng như chúng tôi, đã có những động thái phản ứng, đã có những hội nhóm hô hào nhau, dừng mua nhà thời điểm này

“Thật ra để đối phó, kỳ vọng vào thị trường điều tiết hoặc chủ nhà thì tương đối khó. Đến lúc này người mua phải tự điều tiết thị trường. Nếu người mua kiên quyết chống lại chiêu trò thổi giá, thì đối tượng mà môi giới và chủ nhà nhắm đến sẽ không còn nữa”.

Cộng đồng những người dừng mua nhà để tránh ngáo giá đã có 80 nghìn thành viên. Họ không phải hiện tượng cá biệt mà phản ánh tâm lý chung của thị trường muốn cất tiền trong ngân hàng.

Cộng đồng 80.000 người này thực tế không đơn độc. Những con số thống kê được công bố không biết nói dối!

Tính đến tháng 8/2024, tiền nhàn rỗi của người dân gửi vào hệ thống ngân hàng nước ta đạt khoảng 7,2 triệu tỷ đồng. Con số đạt kỷ lục, bất chấp lãi suất huy động vẫn ở mức thấp, chủ yếu dưới 5,5%/năm.

Một thông tin đáng chú ý trong báo cáo ngày 13/8 của Bộ Xây dựng: Lượng giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ trong quý II chỉ bằng 72,2% so với quý I/2024. Cùng với đó, Nhà nước khẳng định: Trong tháng 6 cuối quý II, một trong những lĩnh vực cho vay chính của tăng trưởng tín dụng là bất động sản thời gian qua giảm mạnh, nhu cầu vay vốn của doanh nghiệp và người dân đều chậm lại.

Ngân hàng Nhà nước nhận định: Mặc dù giá nhà đang ở mức cao nhưng giao dịch thực tế không nhiều, nguyên nhân được cho là giá nhà đang chênh lệch lớn so với thu nhập của người dân, xu hướng này vẫn duy trì do kinh tế khó khăn và thu nhập chưa có dấu hiệu tăng trở lại.

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh khẳng định, quyết định của những người dừng mua nhà thời điểm này là đúng đắn:

“Việc chúng ta không mua trong thời gian nhất định, đó cũng là phản ứng phù hợp để từ đó những người chủ đầu tư hoặc những người bán bất động sản có thay đổi hành vi của mình phù hợp với điều kiện cũng như tình hình hoạt động của thị trường”.

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh đồng tình với quyết định tạm thời dừng mua nhà của người mua nhà.

Giá 1 căn hộ cao chót vót, tương đương 45 năm thu nhập bình quân người lao động đã đưa Hà Nội lọt vào top 10 Thủ đô khó mua nhà nhất trên thế giới. Thanh khoản thấp, giá nhà được đẩy lên liên tục, người dân thì có xu hướng “cất tiền”, vậy ai mới là người hưởng lợi nhất khi thổi giá bất động sản? Họ có thực sự muốn… bán nhà?

Có thể thấy, người mua bán nhà liên tục gọi tên thế lực “cò bất động sản”, khi mà giới đầu cơ đã tạo nên mê cung giá, khiến họ bước đến tình cảnh “tức nước vỡ bờ”. Liệu đây đã phải nhân tố chính? Ai mới là người hưởng lợi nhất khi giá bất động sản liên tục tăng?

Sở dĩ VOV Giao thông dùng từ “mượn gió bẻ măng” là bởi, có những quy luật thị trường không thể phủ nhận làm tăng giá nhà ở, nhà đất Hà Nội.

Theo các chuyên gia, trong 3 năm qua, việc đấu giá đất nền tạm dừng, nguồn cung chung cư nội thành Hà Nội nhỏ giọt, tạo sự khan hiếm.

Giá nguyên vật liệu đầu vào tăng rất cao trong mùa dịch COVID-19, sau đó rơi rất thấp, nhưng các doanh nghiệp vẫn tính giá sắt thép giai đoạn giá cao để tính vào giá thành bất động sản.

Chưa kể, trong suốt 12 năm qua, khi đất nền tăng đều đặn thì chung cư có quá trình tích lũy giá chậm. Và khi giá chung cư tăng 100% chỉ trong gần 3 năm đã tạo “cú sốc” lớn.

Nhưng bên cạnh yếu tố khách quan của thị trường, theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, có những chủ thể tham gia trực tiếp vào quá trình “thổi giá” bất động sản, tạo nên những giao dịch bất thường. Mục tiêu của họ là đưa giá bất động sản càng cao càng tốt.

"Có dự đoán nửa cuối năm 2024 thị trường bất động có khả năng hồi phục, và vì thế một số nhà đầu tư nghĩ đến chuyện đầu cơ đất đai, mua trước khi thị trường hồi phục. Và vì thế họ thực hiện việc đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, trao tay để từ đó có được bất động sản từ người đầu cơ nọ chuyển sang người đầu cơ kia. Nghĩa là trong giai đoạn hiện nay, việc tăng giá này nó đang diễn ra giữa các nhà đầu cơ trên thị trường, họ biết nhau, họ mua bán lẫn nhau để chờ cơ hội tăng giá", chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh phân tích.

Về mặt khách quan, nguồn cung nhỏ giọt trong nội đô kết hợp giá nguyên vật liệu cao khiến giá nhà Hà Nội gia tăng. Về chủ quan, có những bàn tay “làm giá” bất động sản.

Tại một ngõ sâu, tối, chật hẹp phải khoét tường, gọt tay lái mới đi xe vào được, một ngôi nhà ở quận Hai Bà Trưng đang được sang tay liên tục giữa…hàng xóm với nhau, với giá 6 tỷ đồng.

Một căn hộ cũ hơn 10 năm tại Hoàng Mai, chủ nhà ký gửi lên sàn môi giới, lập tức giá đội lên hàng trăm triệu đồng. Đương nhiên chưa có người mua.

Một khu nhà liền kề của quận Long Biên tăng lên mức giá triệu đô (xấp xỉ 30 tỷ đồng) nhưng mưa ngập vào cửa thang máy, hệ thống an ninh yếu kém, trộm cắp hoành hành.

Một khu nhà ở xã hội đến tay người có nhu cầu ở thực, đã phải trải qua 3, 4 lần mua đi bán lại.

Những bất động sản này và những người quan tâm đang bị cuốn vào cơn lốc FOMO (hội chứng sợ bỏ lỡ). Ở đó, môi giới, nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ cũng tham gia vào quá trình “thổi giá”.

Ngõ sâu khoét tường phố Bạch Mai, Hà Nội trong cơn “sốt đất” được hét giá 6 tỷ sau khi sang tay giữa… hàng xóm với nhau.

Theo ông Nguyễn Hoàng Nam, một nhà phát triển nhà ở xã hội, người mua nhà luôn bị bỏ lại sau cùng, và “xây xẩm mặt mày” trong cơn lốc ấy:

"Cò giỏi lắm. Họ tìm những đối tượng thu nhập thấp như thế, đăng ký, để tên để đăng ký mua và sau đó xảy ra tình trạng mua đi bán lại. Rồi tình trạng bán buôn cho cò môi giới, bán cả tòa, sàn cho môi giới. Đó là công cụ để tiếp tay cho nhữnng đối tượng gọi là cò sẽ mua nhà ở xã hội lần đầu và những người có nhu cầu ở thực sẽ phải mua lại của họ".

Ông Nguyễn Hoàng Nam, nhà phát triển nhà ở xã hội cho rằng, có hiện tượng bán buôn cho “cò”, đội đầu cơ để đẩy giá nhà.

Trao đổi thẳng thắn vấn đề này, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, bên cạnh những người môi giới chưa chuyên nghiệp, người mua nhà cần phân biệt đâu là môi giới có chứng chỉ, đâu chỉ là “cò nhà đất” tự phát – chính là những cá nhân tranh thủ lướt “sốt đất”.

Những “cò” chộp giật này có tương tác trực tiếp với khách mua nhà, nên dù là mắt xích thấp nhất trong quá trình thổi giá, họ vẫn bị “réo tên” nhiều nhất, và được gọi chung với danh từ “môi giới”, bên trung gian.

"Sản phẩm giao dịch chung cư cũ số lượng ít, các công ty lớn họ thường không tham gia, đó là các đối tượng cá nhân nhỏ lẻ. Đối tượng nhỏ lẻ bị ngáo giá vừa rồi thì là do tự chủ nhà người ta cũng kỳ vọng, gặp thêm môi giới muốn hưởng hoa hồng cao. Luật Kinh doanh bất động sản cũng có điều chỉnh để loại bỏ những đối tượng không phải môi giới chuyên nghiệp, mà là cò đất chộp giật.", ông Nguyễn Chí Thanh cho biết.

Để tìm hiểu rõ hơn về những “bàn tay vô hình” tinh vi hơn đang thao túng, lũng đoạn giá nhà đất, phóng viên tìm về xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức, nơi diễn ra cuộc đấu giá đất ồn ào nhất Hà Nội thời gian qua. Phiên đấu có giá trúng gấp hơn 18 lần so với giá khởi điểm.

Bà Lý và ông Năm, những người nông dân ở đây chưa hết sốc vì mức giá của khu vực đồng không mông quạnh này. Trong mắt họ, nó quá phi lý khi 1 dự án chung cư, 2 dự án khu đô thị với biệt thự, liền kề đầy đủ hạ tầng, cách đó vài cây số vẫn đang bị… bỏ hoang:

“Thông tin bán đấu khu đấu giá này rất nhiều, nhiều người về hỏi mua. Giá đất đấu quá cao, nông thôn mà lên một trăm mấy mươi triệu/m2”.

“Ngoài Trôi kia bao nhiêu chung cư có bán được đâu. Đắt quá, dân làm gì có mà mua. Đấu giá thì dân ở Hà Nội, ở đâu ấy về, ý là chắc gần vành đai 4”.

Khu dự án đấu giá Tiền Yên, huyện Hoài Đức có giá trúng hàng trăm triệu đồng/m2, nhưng cách đó vài cây số, các dự án đẩy đủ hạ tầng hơn lại bị… bỏ hoang.

Theo thông tin chưa chính thức, một dự án quy mô hàng trăm héc-ta ở huyện ngoại thành khác đã lộ thông tin giá sơ cấp hàng trăm triệu đồng/m2.

Quy luật cứ có dự án mới mở bán là giá trung bình khu vực được thổi lên cũng hoàn toàn trùng khớp với một dự án chung cư cao cấp nổi đình đám ở khu vực Tây Hà Nội. Hiện tượng không có giao dịch thực tế nhiều, nhưng giá chung cư nội đô liên tục đẩy lên mức 50 triệu-60 triệu đồng/m2 đã giúp dự án mới này dễ dàng đạt được mức mở bán trên 60 triệu-trên 80 triệu đồng/m2.

Ông Đinh Minh Tuấn, chuyên gia từ chuyên trang Batdongsan.com.vn phân tích hệ lụy của mức đấu giá ở Hoài Đức:

“Kết quả đấu giá với mức giá cao như vậy khiến chi phí giải phóng mặt bằng cho các dự án mới đắt đỏ hơn. Người dân sở hữu đất khu vực xung quanh có xu hướng đẩy giá đất tăng theo, nhu cầu mua để ở bị ảnh hưởng. Mức giá đất cao đột biến cũng tạo xu hướng đầu cơ đất đai, nhiều người đổ xô mua đất với hy vọng kiếm được lợi nhuận từ giá đất tăng. Dòng tiền sẽ ứ đọng vào đất thay vì lưu thông các hoạt động kinh tế khác”.

Một nhà quan sát thị trường giấu tên cho biết, về mặt vĩ mô, câu chuyện phức tạp hơn nhiều. Môi giới chỉ là cánh tay nối dài trong quá trình thổi giá. Giới đầu cơ không thể nắm giữ số lượng bất động sản đủ lớn để “lái” cuộc chơi.

Những người giấu mặt phải là người nắm giữ bất động sản lớn nhất. Và một sự thật: Giai đoạn này, họ không cần, và không thể bán được nhà, chỉ cần giá nhà càng cao càng tốt.

Vậy họ là ai?

Đó là các doanh nghiệp bất động sản, và nhà băng – bên định giá bất động sản và nắm giữ lượng bất động sản khổng lồ.

Thống kê chính thức cho thấy, 70% tài sản bảo đảm cho các khoản vay tại hệ thống ngân hàng hiện nay là bất động sản (hàng triệu tỷ đồng). Bên cạnh đó, trong nửa cuối năm 2024, ước tính có khoảng 60.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn. “Cơn khát” thanh khoản buộc giá trị bất động sản phải neo cao theo ý chí các nhà tạo lập. Họ cần nền giá cao để đảm bảo các khoản vay nhà băng để duy trì dòng tiền, chờ đợi giai đoạn bất động sản vực dậy.

Nhận định này trùng khớp với phân tích của ông Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên môi trường:

“Sau 10 năm giá nhà tăng gấp đôi, bây giờ họ muốn kích lại để bù lỗ thị trường bất động sản dừng lại cuối năm ngoái, đầu năm nay. Chắc chắn có nhiều bàn tay cùng làm một động tác, một mưu mô, thống nhất để lũng loạn thị trường bất động sản hiện nay”.

Một nhà quan sát giấu mặt chia sẻ, các doanh nghiệp bất động sản, các nhà băng là chủ thể muốn giá nhà càng cao càng tốt.

Môi giới, “cò” đội lốt môi giới, nhà đầu tư nhỏ lẻ, nhà đầu cơ, công ty bất động sản, nhà băng... Tất cả đều muốn giá nhà neo cao, bất chấp không tìm đâu ra người mua.

Người mua nhà chắc chắn phải gánh những khoản lỗ trong hoạt động của những chủ thể vừa nêu, nếu mua phải những bất động sản “ngáo giá”. Những khoản lỗ, hay nói cách khác là khoản nợ ấy, được chuyển vào giá thành.

Hệ quả, một thế hệ không mua được nhà, ngại cưới, lười sinh con đã hình thành.

Ông Đặng Hùng Võ cho rằng, người mua phải nhà "ngáo giá" sẽ gánh các khoản lỗ từ hoạt động kinh doanh của các chủ thể “thổi giá” bất động sản.

Khủng hoảng kinh tế 2008-2009, thị trường bất động sản sụp đổ 2010 là một bài học nhãn tiền khi người người, nhà nhà đi buôn bất động sản vỡ nợ, vì quanh đi quẩn lại chỉ là bán sang tay cho nhau; hàng loạt chung cư, đất vùng ven, khu đô thị bỏ hoang, ngân hàng ôm nợ xấu tới tận ngày nay vì định giá sai bất động sản.

Có thể thấy, người mua nhà không hẳn là nạn nhân duy nhất của cơn lốc “ngáo giá”. Những hệ lụy khôn lường cho nền kinh tế là không thể đo đếm. Giải pháp bảo vệ người mua nhà là gì? Giá nhà cao là xu hướng không thể đảo ngược?

Qua một hành trình dài, chúng ta đã thấy những hành trình gian nan, bế tắc của người mua nhà, nhìn ra những chủ thể được hưởng lợi nhất khi bất động sản được “thổi giá”. Vậy giải pháp cho vấn đề này là gì? Cần những chính sách nào để làm lành mạnh thị trường, bảo vệ quyền lợi người mua nhà?

Một trong những điều gây bức xúc nhất với người mua nhà Hà Nội thời gian qua là các chiêu thức “lùa gà”, tạo “mê cung” về giá mà giới môi giới, “cò” bất động sản bày ra. Muốn trị vấn nạn “ngáo giá”, cần chấn chỉnh lực lượng được coi là “mắt xích” thấp nhất trong hệ thống thao túng giá bất động sản.

Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, đã có giải pháp dẹp nạn “cò” tung hoành thị trường. Từ tháng 8/2024, môi giới bất động sản muốn hành nghề buộc phải có chứng chỉ:

“Luật Kinh doanh bất động 2024 quy định là những người muốn làm môi giới bất động sản phải ở trong tổ chức, công ty, người ta sẽ phải xây dựng uy tín hình ảnh, có trách nhiệm với sản phẩm người ta tư vấn. Nếu không nắm được quy định mới, chúng ta có thể lựa chọn không đúng đối tượng tư vấn cho chúng ta thì sẽ bị thiệt hại. Tôi nghĩ rằng luật đã có sự điều chỉnh kịp thời để thị trưởng ổn định, minh bạch, rõ ràng hơn”.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam, cho rằng, khi Luật kinh doanh BĐS đi vào thực tiễn, "cò" nhà đất tự phát sẽ khó có đất sống.

Với hành vi đầu cơ, ngoài câu chuyện thanh kiểm tra sai phạm (nếu có) như các cuộc đấu giá đất ở huyện Thanh Oai, Hoài Đức thời gian qua, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Đỉnh cho rằng, cần bịt những lỗ hổng pháp luật để kiểm soát tốt hơn.

Đơn cử như Nghị định 102 năm 2024 đã quy định khi hết thời hạn được gia hạn (không quá 24 tháng) mà chủ đầu tư dự án vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại. Nội dung này được kỳ vọng chấm dứt hiện tượng doanh nghiệp đầu cơ, tích trữ các lô đất thương mại, dịch vụ ở vị trí đắc địa để chờ tăng giá hoặc chờ xin chuyển đổi mục đích sang kinh doanh nhà ở.

Hay Nghị định 96 năm 2024 của Chính phủ đã xác định rõ những người kinh doanh trên 10 giao dịch/năm, mỗi giao dịch trên 300 tỷ đồng cần phải thành lập doanh nghiệp, thực hiện chế độ báo cáo.

Theo ông Nguyễn Đỉnh, nếu người đó kinh doanh tư cách cá nhân, cơ quan quản lý về cơ bản sẽ không kiểm soát được các giao dịch, không thể điều tiết như chống hành vi trốn thuế, “thổi giá”:

“Chúng ta nhìn thấy, hiện nhiều trường hợp kinh doanh với tư cách cá nhân với số lượng bất động sản rất lớn. Những chủ thể này tương lai sẽ phải thành lập doanh nghiệp và báo cáo. Chính phủ có hẳn một Nghị định về hệ thống thông tin thị trường bất động sản. Các doanh nghiệp này báo cáo, Chính phủ sẽ nắm được số liệu đáng tin cậy về giao dịch, để thực hiện điều tiết thị trường, thu thuế hợp lý, tránh nguy cơ thất thoát, lãng phí”.

Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Đỉnh chia sẻ, quy định mới của Luật kinh doanh BĐS sẽ giúp kiểm soát tốt hơn các giao dịch lớn (trên 300 tỷ) do các cá nhân thực hiện.

Một giải pháp căn cơ mà Nhà nước đã nghiên cứu 2 thập kỷ nay để dẹp nạn đầu cơ, lũng đoạn thị trường là đánh thuế bất động sản. Ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường kiến nghị sửa đổi 3 luật liên quan bất động sản cần song hành với sửa luật về thuế để đồng bộ theo đúng tinh thần 3 Nghị quyết trung ương từ năm 2003 đưa ra:

“Theo kinh nghiệm của các nước, làm gì để bình ổn giá bất động sản? Cách duy nhất là có 1 sách thuế về bất động sản hợp lý, thu thuế cao với những người nhiều bất động sản, với những người chỉ có 1 bất động sản trong phạm vi đủ dùng của mình, thì thậm chí có thể miễn thuế. Nhưng đến nay thuế bất động sản vẫn nguyên đấy, với 1 mức rất thấp 0,03% giá trị đất đai tính theo giá nhà nước, còn tính theo giá thị trường nó còn thấp hơn nữa. Nếu tính theo giá thị trường như các nước thì mức thuế của ta không đáng kể, không điều chỉnh được gì cả. Vì vậy giá bất động sản cứ lên vù vù, và vẫn bị giới đầu cơ bất động sản thao túng”.

Cùng với kiểm soát, xử lý, hủy niêm yết những doanh nghiệp bất động sản làm việc thiếu minh bạch, thiếu hiệu quả, không có lãi (như vụ án FLC, Tân Hoàng Minh), siết chặt hoạt động các tổ chức tín dụng liên quan bất động sản, việc cần làm nhất và có hiệu quả lập tức trong giai đoạn này là tăng nguồn cung nhà ở.

80% các dự án bất động sản đều vướng mắc pháp lý. Vì vậy, nguồn cung căn hộ thương mại có lẽ vẫn chưa được khơi thông sớm.

Về lý thuyết, mục tiêu năm 2024 có 160 nghìn căn nhà ở xã hội tung ra thị trường khá xa vời thực tế. Tuy nhiên, Luật Nhà ở được ra đời sớm 5 tháng cùng quyết tâm của cơ quan quản lý, sự khả thi của các mục tiêu sẽ tăng lên và hướng tới mốc 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030.

Ông Nguyễn Hoàng Nam, nhà phát triển nhà ở xã hội, nêu một loạt bất cập cần giải quyết trong vấn đề tiếp cận nguồn cung này từ phía người có nhu cầu thực. Đơn cử như siết quá chặt điều kiện mua nhà về vấn đề hộ khẩu, thu nhập dẫn đến tiêu cực và người dân lại phải tìm đến “cò”:

“Rõ ràng nhà ở xã hội thì 1 căn hộ chỉ được bán cho đúng 1 đối tượng thôi, nếu người ta mua rồi thì sau 5 năm mới được chuyển nhượng tự do, không được mua đi bán lại. Chúng ta siết ở khâu đó thôi, chứ không phải chúng ta siết đối tượng đầu vào. Chúng ta tưởng là siết lực lượng do cò chỉ định nhưng không phải, càng siết như thế, khó đến mức người dân bình thường sẽ không mua được, còn các đối tượng khác lại có trục lợi trong đó”.

Ông Nguyễn Hoàng Nam, nhà phát triển nhà ở xã hội kiến nghị các địa phương cần thay đổi góc nhìn về loại hình nhà ở này. Nhà ở xã hội phải là nơi đáng sống, thậm chí nằm ở vị trí “đất vàng”.

Ông Nguyễn Hoàng Nam cũng kiến nghị cần góc nhìn thực tế và thông thoáng hơn về nhà ở xã hội. Trên thế giới, không có nơi nào quan niệm nhà ở xã hội là nhà cho người thu nhập thấp. Các địa phương phát triển loại hình nhà ở này tốt như Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, lãnh đạo địa phương đều ý thức được rằng, cần an cư chỗ ở tốt cho người lao động thì thành phố mới phát triển được. Thậm chí, có địa phương ưu tiên “đất vàng” cho nhà ở xã hội, thu hút được lao động chất lượng cao từ các tỉnh về tỉnh mình:

“Theo thống kê của chúng tôi, có đến 80% số lượng người mua nhà ở xã hội là các cán bộ, công chức, viên chức, cán bộ chiến sĩ lực lượng vũ trang, người lao động tại các doanh nghiệp. Nhà ở xã hội vẫn là nhà dùng tiền để mua, cho dù được nhà nước hỗ trợ về tiền đất, thủ tục, không cho phép chủ đầu tư có lợi nhuận quá nhiều, chỉ khống chế ở mức 10% thôi, nhưng nó không bao giờ là nhà dành cho người có thu nhập thấp. Nếu chúng ta còn định nghĩa như thế, dẫn đến chúng ta hành xử sai trong quá trình hình thành nhà ở xã hội”, ông Nguyễn Hoàng Nam cho biết.

Cộng đồng người mua nhà bỗng thấy nhẹ nhõm khi dừng mua nhà, không còn lo lắng, mất ăn mất ngủ chạy đua với cơn sốt đất nữa…

Các phương thuốc trị “ngáo giá” vừa nêu thực chất đều đã được nhận diện. Duy có điều, nó không nằm trong tầm tay của người mua nhà. Nói như anh Nguyễn Nguyễn, một thành viên trong cộng đồng bảo vệ người mua nhà Hà Nội, giải pháp duy nhất hiện nay của người mua nhà để chống “ngáo giá” là… tạm dừng mua nhà.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, trong một cuộc chơi mà giới thao túng đang muốn chuyển áp lực trả lãi trái phiếu, trả nợ ngân hàng sang người mua nhà thông qua mức tăng giá bất động sản, đây là một quyết định khôn ngoan.

Những người chuyển sang thuê nhà như chị Việt Mỹ, chị N. mà phóng viên phỏng vấn, họ cảm thấy nhẹ nhõm với lựa chọn của mình. Hóa ra từ bỏ giấc mơ mua nhà lại giúp họ cất đi nỗi lo canh cánh trong lòng bấy lâu nay…

“Hai vợ chồng em tính chuyển sang luôn thuê nhà, và tiền kia dùng gửi tiết kiệm, làm việc khác sẽ sinh ra tiền cho mình luôn. Hiện tại hai vợ chồng em hài lòng với quyết định này và may là vừa rồi sáng suốt không đặt cọc 1 căn hộ đi xem”.

“Có thể 1-2 năm tới tôi vẫn tiếp tục ở nhà thuê, đến khi nào có căn phù hợp vẫn mua, với điều kiện thị trường không “ngáo” như bây giờ. Còn trong tương lai vẫn dành dụm tiền, hoặc tạm dừng để đầu tư cho con cái học hành, về lâu về dài thì sẽ về quê”.

Giá nhà đất lên cao có thể là dấu chấm hết cho giấc mơ sở hữu nhà ở, nhưng lại gợi mở cho các thành phố ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê tiện nghi và an toàn.

Nhìn ở góc độ tích cực, giá nhà, giá sinh hoạt tăng khủng khiếp ở các thành phố lớn cũng có mặt tốt. Người mua nhà ít nhất cũng trở nên thông thái hơn sau khi vượt ngàn chông gai trong hành trình đi tìm nơi an cư. Dù nhiều thế hệ lớn lên ít có cơ hội sở hữu nhà ở, nhưng điều đó sẽ tạo động lực để các thành phố đầu tư vào việc xây dựng quỹ nhà cho thuê, từ đó hình thành thị trường nhà cho thuê với những tiêu chuẩn sống an toàn.

Đối với thanh niên nông thôn, áp lực giá sinh hoạt ở thành phố sẽ khiến họ suy nghĩ nhiều hơn về lựa chọn về quê khởi nghiệp sau khi tốt nghiệp đại học, và trước đó là cân nhắc các lựa chọn ngành học phù hợp.

Tuy nhiên, để xã hội vận hành hợp lý thông qua các xu hướng lựa chọn của người trẻ đối với tương lai thì bàn tay của nhà nước cũng cần đặt đúng chỗ. Ví dụ đầu tư công, đặc biệt đối với hạ tầng, nên hướng đến nông thôn nhiều hơn thay vì hướng thành thị. Quỹ đất dành cho xây nhà cho thuê nên được ưu tiên hơn quỹ đất xây dựng các khu đô thị cao cấp để bán.

Chu Đức - Tú Anh - Việt Hưng - Thùy Linh/VOV-Giao thông