Giá nhà ở năm 2025 có thể tiếp tục tăng

Cầu vượt cung

Năm 2024 được coi là bước đệm quan trọng, khi thị trường bất động sản ghi nhận nhiều dấu hiệu tích cực, đặc biệt tại Hà Nội. Theo CBRE, tổng giao dịch sơ cấp tại Hà Nội đạt 20.217 căn trong ba quý đầu năm, tăng 155% so với cùng kỳ. Số lượng giao dịch này vượt qua nguồn cung mới, minh chứng cho sức hấp thụ mạnh mẽ của thị trường.

Chỉ tính riêng quý III/2024, hơn 8.000 căn hộ đã được giao dịch thành công, đạt tỷ lệ hấp thụ ấn tượng 97%. Phân khúc thấp tầng tại Hà Nội cũng ghi nhận sự bùng nổ với dự án Vinhomes Global Gate tại Đông Anh, bán được 2.510 căn trên tổng số 3.217 căn mở bán.

Ngược lại, TP.HCM cho thấy những dấu hiệu chậm phục hồi, khi nguồn cung mới rất hạn chế. Trong quý III/2024, chỉ có 127 căn hộ mới được mở bán, giảm 96% so với cùng kỳ năm trước, và số giao dịch sơ cấp đạt 1.953 căn, giảm 26%. Dẫu vậy, phân khúc thấp tầng tại đây bắt đầu có chuyển biến tích cực, với 167 căn được bán, tăng 542% so với cùng kỳ năm ngoái.

Thị trường nhà ở sẵn sàng cho sự bứt phá năm 2025

Giá nhà ở có thể tăng 15 - 20%?

Bước sang năm 2025, Hà Nội tiếp tục được kỳ vọng là điểm sáng của thị trường bất động sản. Theo dự báo của CBRE, nguồn cung mới tại Hà Nội có thể đạt khoảng 30.100 căn hộ, tăng nhẹ so với năm 2024. Trong trường hợp các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ được thực hiện hiệu quả, con số này có thể lên tới 40.000 - 45.000 căn, tạo tiền đề cho một năm tăng trưởng mạnh mẽ. Trong khi đó, nguồn cung tại TP.HCM dự kiến cải thiện nhưng không đủ để bắt kịp Hà Nội, duy trì áp lực giá cao hơn do khan hiếm hàng mới.

Một yếu tố đáng chú ý trong năm 2025 là tác động từ Luật Đất đai mới, có hiệu lực từ tháng 8/2024. Luật này thay thế khung giá đất cũ bằng bảng giá đất cập nhật hàng năm theo thị trường. Một số tỉnh thành như Hà Nội, TP.HCM, Hải Dương, Bắc Giang và Lâm Đồng đã ban hành bảng giá đất mới, với mức tăng từ 20% đến 50 lần.

Bộ Xây dựng dự báo, việc áp dụng bảng giá đất mới có thể làm tăng giá nhà ở thêm 15-20%. Điều này đặc biệt đáng lưu ý, khi chi phí tiền sử dụng đất chiếm từ 7-20% đối với dự án căn hộ cao tầng và từ 25-50% đối với biệt thự hoặc nhà phố. Dù tạo ra sự minh bạch và công bằng hơn, quy định mới cũng đặt ra áp lực lớn về chi phí đầu tư cho các chủ đầu tư, từ đó ảnh hưởng đến giá bán bất động sản.

Môi trường lãi suất vay mua nhà ổn định và thấp tiếp tục là yếu tố hỗ trợ quan trọng cho thị trường. Năm 2024 ghi nhận mức lãi suất ưu đãi thấp kỷ lục, dao động từ 5,3% đến 7,2%, nhờ sự cạnh tranh gay gắt giữa các ngân hàng trong nước. Dù lãi suất huy động đã tăng nhẹ vào cuối năm, dự kiến lãi suất vay mua nhà trong năm 2025 vẫn duy trì ở mức thấp hơn giai đoạn trước COVID-19. Nếu lãi suất vay ưu đãi giữ ở mức hợp lý, dưới 9-10%, thị trường sẽ có cơ hội phát triển mạnh mẽ hơn, giảm áp lực tài chính cho người mua nhà. Tuy nhiên, nếu mức lãi suất này tăng cao hơn, đặc biệt vượt ngưỡng 10%, thị trường có thể chững lại do người mua gặp khó khăn trong việc thanh toán.

Năm 2025 cũng được kỳ vọng sẽ chứng kiến sự cải thiện về chính sách hỗ trợ từ Chính phủ, như việc thúc đẩy quy trình phê duyệt tiền sử dụng đất và thí điểm chuyển đổi đất không phải đất ở thành dự án thương mại. Những nỗ lực này sẽ góp phần tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Dù đối mặt với nhiều thách thức, thị trường bất động sản năm 2025 vẫn mang lại nhiều cơ hội. Sự gia tăng nguồn cung tại Hà Nội, cùng với các chính sách pháp luật và lãi suất vay mua nhà ổn định, hứa hẹn thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường. Tuy nhiên, các chủ đầu tư cần linh hoạt trong chiến lược giá và tiếp thị, nhằm duy trì sức hấp dẫn và đáp ứng nhu cầu thực tế của người mua.

Phùng Xuân