Giá nhà chung cư sẽ về gần với khả năng mua của người dân?

Giá nhà chung cư tăng quá cao

Theo dữ liệu của một số công ty nghiên cứu về thị trường bất động sản tại Việt Nam mới công bố, giá chung cư ở các quận trung tâm tại Hà Nội và TP.HCM hiện có mức 100-200 triệu đồng/m2, trong khi khu vực ngoại thành cũng có giá 50-100 triệu đồng/m2, tùy từng căn hộ, dự án.

Vì sao lại có sự tăng giá cao như vậy, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho biết, năm 2023 thị trường bất động sản đã trầm lắng tới mức "ảm đạm", đến năm 2024 đã có những chuyển động nhất định, đặc biệt từ ngày 1/8/2024, khi ba luật Đất đai, Kinh doanh bất động sản, Nhà ở có hiệu lực.

Thị trường nhà chung cư năm 2025 được dự báo ít có đột biến về giá.

Năm 2024 cơ bản có dấu hiệu phục hồi của thị trường. Cuối năm 2024 và đầu năm 2025 càng rõ bởi hoạt động tín dụng mạnh, kinh doanh bất động sản đã bắt đầu quay trở lại. Tạo ra nguồn cung dồi dào là việc rất cấp thiết cho thị trường bất động sản lúc này. Chính việc thiếu nguồn cung mới có cơ hội cho việc "thổi giá". Khi người mua nhiều, người bán ít thì quyền lực thị trường nằm trong tay người bán chung cư - người quyết định giá. Trong khi các dự án nhà ở xã hội thì khán hiếm, người dân khó tiếp cận.

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) mới đây cho thấy, trong năm 2025, nguồn cung bất động sản nhà ở sẽ tiếp tục tăng trưởng, được đóng góp chủ yếu bởi các đại đô thị vùng ven.

Theo đó, nguồn cung bất động sản tại Hà Nội và các đô thị vệ tinh ước tính đạt khoảng 37.000 sản phẩm, TP Hồ Chí Minh và vùng ven ước tính đạt khoảng 18.000 sản phẩm. Nguồn cung bất động sản sẽ giảm bớt sự phân hóa theo khu vực nhưng cơ cấu nguồn cung vẫn chủ yếu là sản phẩm cao cấp, hạng sang.

Tuy nhiên phân khúc bình dân sẽ được cải thiện rõ rệt hơn nhờ vào sự gia tăng của các dự án nhà ở xã hội. Trong bất động sản nhà ở, căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng và duy trì vị trí dẫn đầu về nguồn cung.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (Vars) - phân tích, năm 2025, lực cầu với bất động sản nhà ở sẽ tiếp tục tăng lên cùng sự phát triển kinh tế và quá trình đô thị hóa, bao gồm cả nhu cầu ở thực và đầu tư.

Trong đó, phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn là nhu cầu chính của thị trường. Tuy nhiên, thanh khoản căn hộ tiếp tục đà giảm trên thị trường thứ cấp, nhất là các sản phẩm chung cư cũ, thiếu hạ tầng, tiện ích khi giá chuyển nhượng quá cao so với giá trị thực tế. Nhu cầu nhà ở tiếp tục dịch chuyển sang vùng ven đô thị và các tỉnh thành cấp 2, cấp 3.

Nói về việc gì sao thời gian qua các dự án nhà ở xã hội chưa được triển khai nhiều, PTS.TS Đinh Trọng Thịnh cho biết, hiện nay để chuẩn bị hồ sơ, giải phóng mặt bằng, đáp ứng nhu cầu khởi công một dự án nhà ở xã hội phải mất thời gian đến 5-7 năm. Trong khi đó nhiều chủ đầu tư làm dự án phải đi vay tiền. Thời gian thông qua dự án lâu và chi phí đội lên quá cao khiến các dự án nhà ở giá rẻ không còn thu hút họ nữa.

"Bên cạnh đó, bán nhà ở xã hội lâu nay cũng rất khó vì có nhiều tiêu chí, nhóm đối tượng tiếp cận vì thế cả người bán cũng gặp khó. Vậy nên cũng cần quy định rõ dự án này ai được mua, cụ thể, chi tiết, chứ không phải quy định nhóm các đối tượng chung chung như hiện nay", PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nói.

Giải "cơn khát" bằng nhà ở xã hội, nhà cho thuê dài hạn

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, bất kể xã hội nào cũng hướng tới chính sách giúp người dân có nhà ở với nhiều hình thức khác nhau. Vì vậy phải tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người dân, đặc biệt ở những nơi có nhiều khu công nghiệp, lao động trẻ tập trung đông đúc.

Singapore và nhiều quốc gia khác hướng đến xây nhà cho thuê theo năm hoặc dài hạn, mức giá cũng tương đối hợp lý. Phải hướng đến phân khúc nhà cho thuê vì thực tế không phải ai cũng tiết kiệm được một khoản tiền để mua nhà.

Theo chuyên gia, để dự án nhà ở triển khai nhanh, vấn đề lớn nữa là tại sao không sử dụng kho dữ liệu số hóa khi có dự án bất động sản ra đời thì chỉ cần đáp ứng vào các tiêu chí là xong. Thời gian tới tôi nghĩ cần liên kết các lĩnh vực vào kho dữ liệu để đơn giản hóa thủ tục cấp phép, đặc biệt lĩnh vực xây dựng cơ bản.

Chuyên gia nhận định, nguồn cung nhà ở trong thời gian tới sẽ tới từ những chủ đầu tư lớn tại các đại đô thị vùng ven bên ngoài vành đai, các dự án đảm bảo pháp lý, chất lượng, được trang bị đầy đủ tiện ích cũng như các tiêu chuẩn bền vững. Thậm chí, xu hướng nguồn cung mới với chi phí vừa túi tiền hơn có thể tập trung tại những khu vực lân cận Hà Nội khi bảng giá ở khu vực nội thành cũng như các khu vực lân cận vành đai ở ngưỡng cao.

Giá bất động sản tại Hà Nội vẫn tăng trưởng theo cơ học xuất phát từ các yếu tố tự nhiên như nhu cầu sử dụng, thu nhập người dân cải thiện, gia tăng dân số, và tốc độ đô thị hóa. Tuy nhiên, để có sự gia tăng đột biến trong thời gian tới là ít có khả năng xảy ra.

Để giảm giá nhà tại Hà Nội, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) - cho rằng, cần nỗ lực đẩy nhanh tiến độ các dự án xây dựng nhà ở xã hội. Đồng thời, các cơ quan chức năng chủ động điều tiết nguồn cung bằng cách sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, bố trí thêm quỹ đất sạch giúp các nhà đầu tư triển khai dự án nhà ở xã hội ngay khi lập quy hoạch.

Về lâu dài, để ổn định giá nhà chung cư nói riêng và các sản phẩm nhà ở nói chung cần phải có sự tham gia quyết liệt từ phía Nhà nước. Trong đó, cần tiếp tục thúc đẩy phát triển hạ tầng giao thông, rút ngắn thời gian di chuyển từ khu vực vệ tinh tới trung tâm thành phố, nguồn cung đến từ khu vực vùng ven sẽ kéo giảm giá nhà.

Tô Hội