Giá chung cư vẫn tăng cao 'bất thường'

Bộ chỉ rõ, sự phát triển của thị trường bất động sản chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn yếu tố rủi ro (Ảnh minh họa tại khu vực quận Cầu Giấy, Hà Nội). Ảnh: Khánh Huy

Yêu cầu các địa phương thanh tra, xử lý đầu cơ

Tại Hà Nội xảy ra tình trạng giá căn hộ chung cư tại một số dự án và nhà ở riêng lẻ tại một số khu vực như Tây Hồ, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Hoài Đức… tăng cao bất thường so với tình hình thị trường và nhu cầu của người dân. Một số trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất có giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm đang thu hút sự quan tâm của dư luận xã hội.

Về giao dịch tại các phân khúc, căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ có xu hướng giảm so với Quý I/2024 trong khi lượng giao dịch đất nền có xu hướng tăng. Giá giao dịch bất động sản có xu hướng tăng hơn so với quý trước. Tuy nhiên, Bộ chỉ rõ, sự phát triển của thị trường bất động sản chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn yếu tố rủi ro; tình trạng các tổ chức, cá nhân và DN vi phạm quy định pháp luật còn xảy ra tại một số địa phương. Có thể kể đến như một số nhà đầu tư, người môi giới bất động sản tung tin đồn thổi, mua đi bán lại bất động sản, gây nhiễu loạn thông tin nhằm đẩy giá bất động sản lên cao để trục lợi.

Từ thực tế trên, Bộ Xây dựng đề nghị UBND các địa phương triển khai nhiều nhiệm vụ để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Trong đó, Bộ đề nghị UBND các tỉnh, TP chỉ đạo các cơ quan, đơn vị chức năng rà soát công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch. Đồng thời, kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm các quy định pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường. Bên cạnh đó, có biện pháp quản lý chặt chẽ việc xây dựng nhà ở của người dân trong các dự án kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật theo hình thức phân lô, bán nền, tránh tình trạng người dân để đất trống, thực hiện hành vi đầu cơ, mua bán trao tay, “thổi giá” gây nhiễu loạn thông tin thị trường. Kiểm tra, rà soát hoạt động kinh doanh bất động sản của các DN, chủ đầu tư, sàn giao dịch, môi giới tại địa phương.

Đáng chú ý, Bộ cũng đề nghị các địa phương kiểm soát việc mua đi, bán lại các bất động sản trao tay nhiều lần, đặc biệt tại các khu vực, dự án, khu chung cư có hiện tượng tăng giá bất thường. Thanh, kiểm tra, có biện pháp chấn chỉnh các hành vi thổi giá, làm giá, đầu cơ, xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan (nếu có) theo thẩm quyền. Ngoài ra, các thông tin về thị trường bất động sản, quy hoạch, các dự án đã được phê duyệt phải được công bố rộng rãi, đảm bảo tính minh bạch, chính xác, tránh các hành vi gian lận, lừa đảo.

Cấu thành giá đầu vào vẫn cao

Trước đó, theo nhận định của ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, khó có thể chờ đợi sản phẩm chung cư giảm giá khi cấu thành giá đầu vào như chi phí đất, thiết kế, xây dựng cảnh quan, tiện ích… đều tăng cao. Hiện nay, các chủ đầu tư có quỹ đất ra hàng được đang nằm trong các đại đô thị, với chi phí phát triển dự án tốn kém, do hạ tầng, tiện ích nhiều, kéo theo giá đầu vào của các sản phẩm căn hộ cao.

Số liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng OneHousing cho thấy, tính đến Quý II/2024, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp toàn thị trường Hà Nội trung bình đạt khoảng 65 triệu đồng/m2, tăng 25% theo quý và 29,8% theo năm. Trong đó, mức giá căn hộ tại khu Tây đang cao nhất toàn thị trường khoảng 70 triệu đồng/m2, mặt bằng giá khu đông thấp hơn mặt bằng chung của thị trường, khoảng 56 triệu đồng/m2.

Trung tâm này dự báo, nguồn cung căn hộ trong thời gian tới sẽ chưa cải thiện nhiều: năm 2025 đạt 23.000 căn và năm 2026 là 24.000 căn, gần như không có yếu tố nào có thể giúp cho giá rẻ đi được.

Báo cáo Quý II/2024 của Savills Việt Nam cũng chỉ ra, kể từ năm 2020 đến nay, giá sơ cấp phân khúc căn hộ trung bình tăng 18% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp tăng 14% mỗi năm. Tại thời điểm giữa năm 2024, giá sơ cấp của phân khúc căn hộ đạt 65 triệu đồng/ m2, tăng 10% theo quý và 24% theo năm. Savills cũng khẳng định không có nguồn cung mới nào dưới 45 triệu đồng/m2 trong Quý II/2024. Ông Trần Quang Trung cho rằng, chờ đợi giá căn hộ giảm, đặc biệt sau khi Luật thay đổi là rất khó trong bối cảnh hiện nay. Trong tương lai, giai đoạn 2026 - 2027 có thể giảm nếu như nguồn cung có thể cải thiện, nhưng muốn mua căn hộ giá rẻ sẽ phải chấp nhận đi xa, ví dụ như Thanh Trì, Phú Xuyên… Trước mắt, năm 2024, 2025, 2026 chưa nhìn thấy yếu tố nào có thể khiến giá bất động sản căn hộ giảm.

Lý giải nguyên nhân dẫn đến giá chung cư khó giảm thời gian tới, Giám đốc Phát triển Kinh doanh của OneHousing cho rằng, có 4 nguyên do chính, gồm: nguồn cung của các dự án mới không có nhiều. Tổng nguồn cung của năm 2024 tại thị trường Hà Nội khoảng 22.000 căn trong khi theo Chi cục Dân số Hà Nội, mỗi năm Thủ đô có thêm 160.000 người, kéo theo nhu cầu sở hữu nhà rất lớn; Nếu như trong những năm 2016 - 2021 khách hàng có rất nhiều sự lựa chọn về phân khúc để đầu tư như: đất nền, nghỉ dưỡng, biệt thự, liền kề, shophouse... nhưng trong 1 năm trở lại đây, nhà đầu tư chủ yếu lựa chọn phân khúc đáp ứng nhu cầu thực, bất động sản có thể sinh ra dòng tiền với tính thanh khoản cao, tập trung vào những thị trường lớn để tránh rủi ro - và căn hộ chung cư là sự lựa chọn của họ.

Ngô Sơn