Giá chung cư cao cấp liên tiếp lập mặt bằng mới

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cơ cấu nguồn cung nhà ở tại Hà Nội tiếp tục mất cân đối nghiêm trọng khi phần lớn sản phẩm chào bán mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi nhu cầu ở thực lại tập trung ở phân khúc trung cấp và bình dân.

Đáng chú ý, giá bán chung cư tại nhiều dự án đã vượt ngưỡng 200 triệu đồng/m2, thậm chí có căn hộ đạt mức giá 700 triệu đồng/m2, ngang ngửa nhà liền kề, biệt thự tại một số khu đô thị lớn.

Giá chung cư cao cấp liên tiếp lập mặt bằng giá mới

Thị trường bất động sản Hà Nội đang đối mặt với tình trạng mất cân đối nghiêm trọng về nguồn cung. Trong quý 1/2025, toàn thị trường chỉ có khoảng 14.500 sản phẩm chào bán mới, giảm 50% so với cuối năm 2024. Đáng lưu ý, trong số này, 58% nguồn cung là sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang, trong khi nhu cầu thực lại tập trung ở nhà ở trung cấp và bình dân.

Chuyên gia VARS nhận định, sự thiếu hụt sản phẩm phù hợp với số đông người dân đang đẩy thị trường vào thế mất cân đối, tiềm ẩn rủi ro cho sự phát triển bền vững. Giá căn hộ chung cư tại các đô thị lớn tại Hà Nội thời gian qua có dấu hiệu chững lại, nhưng riêng phân khúc căn hộ chung cư cao cấp, hạng sang vẫn tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Tại Hà Nội, nhiều dự án chung cư hạng sang đã vượt mốc 100 triệu đồng/m2, một số dự án thậm chí chạm ngưỡng 200 - 270 triệu đồng/m2. Cụ thể, dự án Noble Crystal Tây Hồ đang chào bán mức giá từ 160 - 270 triệu đồng/m2, với một căn hộ 280m2 được rao bán giá 76 tỷ đồng, tương đương 271 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại dự án Heritage West Lake (quận Tây Hồ), giá căn hộ dao động 150 - 260 triệu đồng/m2. Một căn hộ 145m2 với 3 phòng ngủ đang có giá chào bán 35 tỷ đồng, tức khoảng 241 triệu đồng/m2.

Dự án Heritage West Lake, quận Tây Hồ. Ảnh: CapitaLand

Ở khu vực Ba Đình, dự án Metropolis ghi nhận các căn hộ sky villas có mức giá từ 250 - 260 triệu đồng/m2. Căn hộ thông thường tại đây cũng dao động từ 140 - 200 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, một căn sky villas 200m2 với 4 phòng ngủ đang được rao giá 50 tỷ đồng, tương đương 250 triệu đồng/m2.

Thậm chí, tại quận Hoàn Kiếm, một số dự án căn hộ hạng sang đang được chào giá lên tới 500-700 triệu đồng/m2, tương đương tổng giá trị từ 50 - 120 tỷ đồng/căn, ngang bằng hoặc cao hơn giá nhà liền kề, biệt thự tại các khu đô thị lớn như Louis City (Hoàng Mai), Geleximco (Hoài Đức) hay Xuân Phương (Nam Từ Liêm).

Cảnh báo thanh khoản thấp, thị trường đang chững lại

Chuyên gia bất động sản Đinh Minh Tuấn cho biết, mức giá chung cư hiện đã thiết lập mặt bằng rất cao, với giá sơ cấp trung bình khoảng 70 triệu đồng/m2 và giá thứ cấp khoảng 55 triệu đồng/m2. Điều này dẫn tới lượng giao dịch có dấu hiệu sụt giảm, khi giá bán vượt quá khả năng chi trả của người mua ở thực và nhà đầu tư cũng bắt đầu thận trọng.

Ông Tuấn phân tích thêm, việc nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang khiến thị trường thiếu hụt sản phẩm phù hợp với số đông người dân có nhu cầu thực. Tâm lý chờ đợi giá giảm hoặc điều chỉnh của người mua cũng khiến lượng giao dịch sụt giảm rõ rệt.

Chuyên gia Lê Đình Chung, Phó Tổng giám đốc SGO Land cho rằng, giá trung bình của căn hộ chung cư tại Hà Nội hiện dao động 65 - 70 triệu đồng/m2, nhưng thị trường xuất hiện ngày càng nhiều dự án cao cấp với giá trên 150 triệu đồng/m2. Theo ông, những dự án này thường nằm ở các vị trí đắc địa, trung tâm thành phố và hướng đến nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh.

Tuy nhiên, tính thanh khoản của các sản phẩm trên 150 triệu đồng/m2 sẽ không cao bởi đây là dòng sản phẩm kén khách. Hiện tại, thị trường chung cư hạng sang cũng rất ít giao dịch, chủ yếu do giá đã tăng quá cao trong 2 năm qua, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Về triển vọng giá bán, theo các chuyên gia bất động sản, trong ngắn hạn, giá chung cư Hà Nội khó có thể giảm sâu do nguồn cung hạn chế, chi phí đầu vào lớn và tiến độ thực hiện các dự án kéo dài. Các chủ đầu tư đã định giá cao từ đầu để bù đắp chi phí và kỳ vọng lợi nhuận, do đó mức giá chỉ có thể ổn định hoặc tăng nhẹ trong thời gian tới.

Nguyễn Vy