Đong đếm tác động từ bảng giá đất mới

Việc ban hành giá đất mới sẽ tác động tích cực trong dài hạn cho thị trường bất động sản Thủ đô. Ảnh: Dũng Minh.

Thị trường sang trang mới

Tuy chậm hơn so với TP.HCM gần 4 tháng, nhưng việc ban hành được bảng giá đất mới bước đầu sát với giá thị trường sẽ giúp Hà Nội thuận lợi hơn trong xử lý các dự án, nhất là với công tác xác định giá khởi điểm, hạn chế những bất cập liên quan đến hoạt động đấu giá đất suốt thời gian qua.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội cho biết, do mức tăng trong bảng giá đất mới khá đột biến so với bảng giá cũ nên sẽ có tác động nhất định tới các loại chi phí liên quan tới tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng.

Theo bà An, mặc dù có tác động theo chiều hướng gia tăng chi phí cho các chủ thể sử dụng, khai thác và kinh doanh bất động sản, song bảng giá đất tăng sẽ hạn chế việc giao dịch 2 giá trên thị trường, tăng hiệu quả trong công tác giải phóng mặt bằng của các dự án còn đang chậm tiến độ.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng, bảng giá đất mới có ý nghĩa rất nhiều trong việc xây dựng giá khởi điểm - vốn là bất cập lớn trong công tác đấu giá đất đã tồn tại nhiều năm nay tại Hà Nội.

Cụ thể, bảng giá đất mới sẽ làm giá khởi điểm tăng lên, số tiền đặt cọc nhiều hơn, lượng hồ sơ nộp sẽ ít hơn, qua đó thanh lọc được những trường hợp không đủ năng lực tài chính, gây ảnh hưởng tới công tác đấu giá đất.

Thực tế, thời gian qua, giá bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng tại nhiều đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM… không ngừng leo thang, đặc biệt sau những điều chỉnh về chính sách đất đai và sự hồi phục của nền kinh tế sau dịch Covid-19, bên cạnh dòng tiền, nguyên nhân do dòng tiền đầu cơ chảy mạnh hơn.

Đặc biệt, tại Hà Nội, mở đầu “cơn sốt” có thể kể đến phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai ngày 10/8/2024 với giá trúng đấu giá từ hơn 51-100 triệu đồng/m2, cao gấp 6-8 lần so với giá khởi điểm, sau đó xuất hiện tình trạng nhiều khách hàng bỏ cọc và mức giá trúng đấu giá được làm căn cứ đẩy mặt bằng giá đất chung của Hà Nội lên cao.

Tình trạng này tái diễn tại phiên đấu giá đất ở xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức cách đó hơn 2 tháng, với mức trúng cao nhất đạt 133,3 triệu đồng/m2, gấp 30 lần giá khởi điểm. Giá trúng thấp nhất cũng đạt 91,3 triệu đồng/m2, gấp 12,5 lần giá khởi điểm.

Gây sốc hơn, tại cuộc đấu giá 58 thửa đất ở xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn diễn ra ngày 29/11/2024, người tham gia trả giá tới trên 30 tỷ đồng/m2, sau đó bị khởi tố do vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản.

TS. Trần Xuân Lượng - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đánh giá, khi bảng giá đất tham chiếu sát với giá thị trường hơn sẽ giúp việc xác định giá khởi điểm chuẩn xác hơn, hạn chế được tình trạng đầu cơ khi tiền đặt cọc sẽ cao hơn rất nhiều so với trước đây.

Bên cạnh đó, dữ liệu này cũng giúp cơ quan thuế tính toán chính xác nghĩa vụ tài chính đối với các giao dịch đất đai, từ đó giảm thiểu gian lận thuế.

Tác động tích cực trong dài hạn

Bảng giá mới của Hà Nội sẽ giúp minh bạch hóa giá đất cho từng khu vực, là cơ sở để đẩy mạnh công tác định giá đất vốn bị vướng nhiều năm qua, từ đó giúp khơi thông các dự án đang bị gặp ách tắc liên quan tới đất đai.

Tuy vậy, điều này cũng gây lo ngại cho các doanh nghiệp bất động sản, nhất là doanh nghiệp có các dự án chưa hoàn thành hoặc mới chỉ đóng tạm một phần thuế đất. Lý do bởi, khi tính toán lại với bảng giá đất mới, số tiền sử dụng đất phải đóng nhiều khả năng sẽ tăng vọt, ảnh hưởng tới việc triển khai dự án.

Thực tế, các dự án triển khai trước thời điểm 1/8/2024 đều thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Luật này quy định Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định giá tiền sử dụng đất để doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước trước khi được cấp phép xây dựng.

Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều dự án chưa xác định xong tiền sử dụng đất nhưng vẫn được hỗ trợ cấp giấy phép xây dựng, sau đó mới tìm đơn vị định giá đất.

Sự vận dụng linh hoạt này vô hình trung khiến cho nhiều dự án đã xây dựng, bán hàng, thậm chí bàn giao nhà cho khách xong, nhưng vài năm sau cơ quan chức năng mới “chốt” được tiền sử dụng đất với con số cao “không tưởng” khiến chủ đầu tư choáng váng.

Chẳng hạn, tại dự án Lakeview City ở TP. Thủ Đức, TP.HCM, thời điểm năm 2017 khi thực hiện dự án này, chủ đầu tư Novaland tính toán dựa trên phương án giá đất tại thời điểm đã hoàn tất đền bù năm 2008 và đã trích lập số tiền dự phòng 4.358 tỷ đồng cho tiền thuê đất, tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên, đến cuối năm 2020, TP.HCM mới phê duyệt phương án giá đất của dự án nhưng là tại thời điểm tháng 4/2017, nên Cục Thuế TP.HCM đã yêu cầu Novaland nộp bổ sung số tiền gần 5.176 tỷ đồng cho các khoản thuê đất và sử dụng đất. Novaland không đồng ý với việc xác định thời điểm tính tiền sử dụng đất như trên nên đã kiến nghị lên cấp cao hơn.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hội đồng quản trị GP-Invest bày tỏ quan ngại rằng, việc giá đất tăng cao gây ra nhiều khó khăn cho doanh nghiệp. Các chi phí sản xuất - kinh doanh sẽ tăng lên, từ đó làm giảm lợi nhuận và khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp. Đặc biệt, các doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ chịu ảnh hưởng nặng nề hơn cả.

Ở góc độ khác, ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, bảng giá đất được xây dựng tương đối sát với giá thị trường, nhưng gần 1 năm trở lại đây, giá bất động sản Hà Nội đang tăng “ảo”.

Đặc biệt, loại hình chung cư có những nơi tăng hơn 50%, trong khi đất thổ cư, đất nền tại các huyện sắp lên quận tăng đến hơn 90%. Do đó, việc xây dựng bảng giá đất mới vô hình trung luật hóa giá ảo. Như vậy, những người sản xuất thực, thuê mặt bằng kinh doanh đang phải trả chi phí cao hơn.

“Khi giá nhà đất bị đẩy lên, chắc chắn người tiêu dùng sẽ bị ảnh hưởng. Họ phải cân nhắc chi phí mua, thuê bất động sản do vượt quá khả năng chi trả của mình, dẫn tới khả năng tiêu thụ kém đi, giảm thu hút đầu tư, từ đó ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường địa ốc”, ông Đính phân tích.

Theo GS-TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc điều chỉnh bảng giá đất sát với thị trường là hoàn toàn đúng và cần thiết, vấn đề nằm ở cách áp dụng bảng giá đất sao cho hợp lý.

“Ở đây, Nhà nước có thể chỉ thu 40% giá trị tính theo bảng giá đất, tức là 40% giá trị thị trường, nhằm giảm chi phí đầu vào cho các dự án đầu tư nhà ở vừa túi tiền (loại trừ các dự án nhà ở cao cấp), hoặc dự án phát triển các ngành kinh tế trọng điểm”, ông Võ nói, đồng thời cho rằng, chính sách giảm giá đất đầu vào là hoàn toàn hợp lý, bởi một nền kinh tế mà chi phí đất đai quá cao sẽ kéo theo giá hàng hóa và dịch vụ tăng.

Trong trường hợp này, việc nhập khẩu hàng hóa từ nước ngoài, dù phải chịu thuế nhập khẩu, vẫn có thể “kinh tế” hơn so với sử dụng hàng hóa sản xuất trong nước. Điều đó làm giảm năng lực cạnh tranh của nước ta trên trường quốc tế.

Ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho hay, mức điều chỉnh trong bảng giá mới phản ánh đúng nguyên tắc tiệm cận thị trường. Người dân cần phải làm quen với vấn đề này, không thể để tình trạng bán nhà 2 giá tái diễn.

Trước thực tế bảng giá đất điều chỉnh cao gấp nhiều lần giá cũ kéo theo tiền sử dụng đất tăng cao, ông Chính khẳng định, Chính phủ đã lường trước vấn đề này và có sự điều chỉnh, trong đó mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không phải lấy nguyên bảng giá mới để thu.

“Trước đây, quy định trong hạn mức thu 50%, ngoài hạn mức thu 100%. Còn bây giờ, theo Nghị định số 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã giảm xuống rất nhiều, có trường hợp chỉ nộp 20% trong hạn mức. Bên cạnh đó, còn có các chính sách hỗ trợ như cho nợ tiền sử dụng đất trong vòng 5 năm để giảm gánh nặng tài chính cho người sử dụng đất”, ông Chính nói.

Trang Ninh