Đóng 2.751 tỷ tiền đất NTU3, KCN Nam Tân Uyên có tiềm năng?

Kết quả kinh doanh Q2/2024 tương đối khiêm tốn

Trong quý 2/2024, NTC ghi nhận doanh thu đạt 67 tỷ đồng (tăng 11% so cùng kỳ và tăng 18% so quý trước). Lợi nhuận sau thuế đạt 66 tỷ đồng (giảm 13% so cùng kỳ nhưng tăng 1% so quý trước).

Doanh thu tài chính Q2/2024 ghi nhận ở mức ổn định 47 tỷ đồng, chủ yếu đến từ thu nhập lãi (23 tỷ đồng) và cổ tức của các công ty liên kết (20 tỷ đồng).

Lũy kế 6T2024, NTC ghi nhận doanh thu thuần đạt 124 tỷ đồng, tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế của công ty giảm 16%, ghi nhận đạt 131 tỷ đồng, do thu nhập lãi từ công ty liên kết giảm so với cùng kỳ (chủ yếu từ thu nhập tại CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG giảm 66% so với cùng kỳ).

Tổng chi phí sử dụng đất Dự án NTU3 phải nộp là 2.751 tỷ đồng

Ngày 18/6/2024, UBND tỉnh Bình Dương ra quyết định số 1784/QĐ-UBND về việc phê duyệt đơn giá đất để tính tiền thuê đất (đợt 1) đối với dự án KCN NTU3 tại phường Hội Nghĩa, phường Uyên Hưng, thành phố Tân Uyên.

Với tổng diện tích xác định giá đất là 344ha, thời hạn sử dụng 70 năm tính đến ngày 13/09/2068, đơn giá đất được sử dụng là 2,4 triệu đồng/m2.

Sau khi trừ đi số năm được miễn tiền sử dụng đất kể từ thời điểm hiện tại, số năm phải đóng tiền sử dụng đất còn lại của dự án NTU3 là 33 năm, áp dụng với diện tích đất thương phẩm của dự án là 256 ha, VDSC ước tính tổng chi phí sử dụng đất của toàn dự án là 2.914 tỷ đồng.

Theo quyết định số 444/QĐ – UBND tỉnh Bình Dương ngày 20/02/2020 về việc phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư đợt 1 dự án KCN Nam Tân Uyên mở rộng (giai đoạn II), tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ là 159,27 tỷ đồng. Số tiền này được khấu trừ trực tiếp trên tổng số tiền sử dụng đất phải nộp của dự án.

Theo đó, tổng chi phí sử dụng đất phải nộp là 2.751 tỷ đồng, tương đương đơn giá 10,76 tỷ/ha thương phẩm. Tổng vốn đầu tư ước tính cho dự án NTU3 là 4.510 tỷ đồng.

Chi tiết các khoản mục đầu tư của NTU3

Về tiến độ bán hàng, tại thời điểm cuối Q2/2024, số dư người mua trả tiền trước của NTC ghi nhận ở mức 303 tỷ đồng (tương đương so với Q1/2024, ghi nhận 308 tỷ đồng), cho thấy NTU3 chưa ghi nhận thêm khách hàng mới.

Với việc công ty có thể hoàn thành chi trả tiền sử dụng đất trong nửa sau năm 2024, NTC có thể đẩy mạnh bán hàng để hoàn thành mục tiêu doanh thu và lợi nhuận cho cả năm.

Lợi nhuận sau thuế dự báo sẽ đạt mức 336 tỷ đồng, tăng 12%

Trong kịch bản cơ sở cho năm 2024, VDSC kỳ vọng NTC có khả năng đạt doanh thu 661 tỷ đồng từ hoạt động kinh doanh cho thuê đất công nghiệp, khi bàn giao 90 ha với giá thuê trung bình là 130 USD/m2.

VDSC lưu ý rằng tại thời điểm cuối quý 2/2024, số dư người mua trả tiền trước bằng 54% so với kế hoạch doanh thu từ hoạt động kinh doanh, cho thấy có cơ sở cho việc kì vọng ghi nhận doanh thu từ NTU3 ngay trong năm 2024, trong đó 85% tổng doanh thu sẽ được phân bổ hằng năm bắt đầu từ 2024, 15% còn lại sẽ được ghi nhận một lần trong năm.

Theo đó, nếu tính cả mảng dịch vụ KCN, tổng doanh thu sẽ đạt 678 tỷ đồng (tăng 188% so cùng kỳ) và lợi nhuận sau thuế dự báo sẽ đạt mức 336 tỷ đồng (tăng 12% so cùng kỳ, đạt 121% so với kế hoạch kinh doanh 2024).

Trong kịch bản tiêu cực, NTC chỉ bàn giao 45 ha trong tổng số 90 ha, khi đó, tổng doanh thu ước đạt 215 tỷ đồng (giảm 9% so cùng kỳ) và lợi nhuận sau thuế dự báo sẽ đạt mức 200 tỷ đồng (giảm 33% so cùng kỳ).

Do đó, VDSC duy trì khuyến nghị Mua đối với cổ phiếu NTC với giá mục tiêu 299.000 đồng/cổ phiếu, cho mục tiêu dài hạn dựa trên tiềm năng từ việc đưa khu công nghiệp NTU3 vào kinh doanh.

Kết hợp với mức cổ tức bằng tiền dự kiến 6.000 đồng/cổ phiếu trong 12 tháng tới, tổng mức sinh lời kỳ vọng là 53% so với giá đóng cửa ngày 4/9/2024.

Minh An