Doanh nghiệp bất động sản vẫn loay hoay trong vòng xoáy thua lỗ, nợ nần

Nhận diện thua lỗ qua “lăng kính” soát xét

Báo cáo tài chính hợp nhất bán niên của các doanh nghiệp bất động sản sau khi được soát xét bởi đơn vị kiểm toán đã lộ ra nhiều điểm đáng lo ngại. Trong đó, một số doanh nghiệp đã lỗ càng thêm lỗ, thậm chí chuyển từ lãi trên báo cáo tự lập thành khoản lỗ lớn sau khi soát xét.

Đầu tiên phải kể đến Công ty cổ phần Đầu tư LDG lỗ thêm 100 tỉ đồng sau soát xét. Từ lỗ hơn 296 tỉ đồng trên báo cáo tự lập, công ty chuyển thành lỗ hơn 396 tỉ đồng. Lý do được công ty đưa ra là đơn vị kiểm toán thực hiện điều chỉnh trích lập bổ sung thêm dự phòng khoản phải thu khó đòi so với báo cáo đã công bố trước đó.

Nhiều doanh nghiệp chuyển từ lãi thành lỗ sau soát xét. Ảnh minh họa: DNCC

Tổng công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn cũng chuyển từ lãi 2,4 tỉ đồng trên báo cáo tự lập sang lỗ 23 tỉ đồng sau soát xét. Sự chênh lệch lớn này đến từ việc kiểm toán điều chỉnh giảm doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản sang kỳ báo cáo sau, khi đủ điều kiện ghi nhận. Chi phí quản lý doanh nghiệp sau kiểm toán cũng tăng lên do thực hiện trích lập dự phòng phải thu theo đề nghị của kiểm toán.

Công ty cổ phần Tập đoàn Danh Khôi cũng chung tình cảnh tương tự. Sau soát xét, doanh nghiệp lỗ hơn 10 tỉ đồng, chênh lệch lớn so với phần lãi hơn 7 tỉ đồng so với báo cáo tự lập trước đó. Công ty cho biết sự chênh lệch đến từ việc điều chỉnh giảm doanh thu từ các khoản doanh thu của hợp đồng tư vấn và tăng chi phí quản lý.

Hay Công ty cổ phần Công nghệ Viễn Thông Sài Gòn cũng giảm 28% lợi nhuận sau thuế sau soát xét, còn 13,4 tỉ đồng. Nguyên nhân doanh nghiệp giải trình là do bổ sung trích lập dự phòng đầu tư theo quy định nên làm tăng chi phí tài chính thêm 12% so với trước soát xét.

Kết quả kinh doanh của một số doanh nghiệp bất động sản nhà ở có vẻ chưa khởi sắc trở lại, trong bối cảnh thị trường được kỳ vọng phục hồi. Nhiều doanh nghiệp đã báo cáo thua lỗ ngay từ khi tự lập con số tài chính chứ chưa cần tới sự “soi chiếu” của đơn vị kiểm toán. Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai báo lỗ ngay 16,6 tỉ đồng nửa đầu năm, tiếp tục đà thua lỗ của cùng kỳ năm trước (13,7 tỉ đồng). Trong cơ cấu doanh thu, mảng bất động sản giảm mạnh.

Ngay cả Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt, với kì vọng triển khai và bán ra thị trường nhiều dự án trong năm nay, lợi nhuận nửa đầu năm cũng giảm 66% so với cùng kỳ năm trước. Song, lợi nhuận không hoàn toàn đến từ doanh thu cốt lõi mà nhờ hoạt động tài chính.

Tập đoàn Danh Khôi nhìn nhận 6 tháng đầu năm, thị trường bất động sản đang dần khôi phục nhưng vẫn còn nhiều khó khăn, trái phiếu doanh nghiệp chưa ổn định, lãi suất tín dụng trên đà tăng trở lại…. Thanh khoản thị trường chủ yếu khôi phục ở phân khúc chung cư; đất nền vẫn còn ảm đạm dẫn đến các doanh nghiệp vẫn phải hoạt động cầm chừng, luân phiên để duy trì hoạt động.

Khả năng hoạt động liên tục bị nghi ngờ

Trong bối cảnh nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn về kinh doanh, đơn vị kiểm toán còn bày tỏ nghi ngờ khả năng hoạt động liên tục về dòng tiền hoạt động, năng lực chi trả các khoản nợ của doanh nghiệp.

Đối với Tập đoàn Danh Khôi, kiểm toán cho biết giả định hoạt động liên tục của tập đoàn phụ thuộc vào khả năng có thể thanh toán, gia hạn hoặc tái cấu trúc các khoản nợ quá hạn, nợ sắp đến hạn; tạo ra đủ dòng tiền trong ngắn hạn từ việc thu hồi nguồn tiền của các hoạt động hợp tác kinh doanh; nguồn thu từ phát hành cổ phiếu, hoạt động kinh doanh có hiệu quả. Những điều kiện này cho thấy sự tồn tại của yếu tố không chắc chắn trọng yếu có thể dẫn đến nghi ngờ đáng kể về khả năng hoạt động liên tục của tập đoàn.

Tại ngày 30-6, Danh Khôi vay nợ tài chính ngắn hạn hơn 342 tỉ đồng và nợ tài chính dài hạn hơn 46 tỉ đồng. Trong đó, công ty có hơn 256 tỉ đồng nợ vay trái phiếu. Tuy nhiên, doanh nghiệp chưa thanh toán 139,5 tỉ đồng trái phiếu quá hạn kèm tiền lãi gần 24 tỉ đồng.

Có không ít doanh nghiệp bị nghi ngờ khả năng hoạt động liên tục. Ảnh: DNCC

Ngoài ra, Danh Khôi cũng còn nợ thuế 102,2 tỉ đồng; chi phí lãi chậm nộp các khoản thuế là 25,6 tỉ đồng. Công ty đã nhận quyết định của Cục thuế TPHCM về việc ngừng sử dụng hóa đơn từ ngày 13-11-2023 đến ngày 12-11-2024 và chưa thanh toán hết nợ thuế. Doanh nghiệp này cũng có khoản phải trả người lao động hơn 6,8 tỉ đồng tại ngày 30-6.

Đơn vị kiểm toán cũng đưa ra nghi ngờ về khả năng hoạt động liên tục của Công ty Đầu tư LDG. Giả định hoạt động liên tục của công ty phụ thuộc vào khả năng có thể thanh toán, gia hạn hoặc tái cấu trúc các khoản nợ ngắn hạn, sắp đến hạn, tạo dòng tiền hoạt động để duy trì hoạt động kinh doanh.

Để thoát khỏi vòng vây dòng tiền, ban điều hành Danh Khôi cho biết đã có những xem xét thận trọng trong việc đánh giá tính khả thi, cam kết thực hiện kế hoạch hoạt động trên cơ sở giả định hoạt động liên tục là có thể thanh toán, gia hạn hoặc tái cấu trúc các khoản nợ quá hạn, nợ sắp đến hạn cũng như tạo đủ dòng tiền duy trì hoạt động bình thường.

Danh Khôi cam kết tiếp tục đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án, thu hồi tiền từ các khoản cho vay, ký quỹ hợp đồng môi giới độc quyền, khoản gốc và lợi nhuận phân chia từ các hợp đồng hợp tác kinh doanh. Tập đoàn cũng đang gấp rút hoàn thiện kế hoạch để trình Ủy ban chứng khoán Nhà nước thông qua kế hoạch phát hành cổ phiếu, dự thu 1.000 tỉ đồng.

Đối với khoản nợ gốc và lãi trái phiếu đã quá hạn thanh toán, doanh nghiệp cho biết đã và đang nỗ lực đàm phán, thương lượng với trái chủ. Nguồn thu từ ký quỹ môi giới dự án, thu hồi vốn và lợi nhuận hợp tác kinh doanh, thu từ phát hành cổ phiếu riêng lẻ sẽ được ưu tiên thanh toán nợ gốc và lãi trái phiếu cho trái chủ.

Công ty cổ phần Xây dựng và Phát triển Đô thị tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nửa đầu năm nay cũng lỗ hơn 29 tỉ đồng, tương đương cùng kỳ năm trước. Trên báo cáo, đơn vị kiểm toán đưa ra ý kiến nhấn mạnh tại thời điểm 30-6, doanh nghiệp có lỗ lũy kế là 172,8 tỉ đồng, nợ phải trả ngắn hạn là 584,14 tỉ đồng, vượt quá tài sản ngắn hạn là 81,29 tỉ đồng. Tài sản ngắn hạn có các khoản phải thu tồn đọng gồm: phải thu khác 2,31 tỉ đồng; phải thu khách hàng 12,08 tỉ đồng và chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tồn đọng lớn 66,7 tỉ đồng. Nợ phải trả và các khoản vay quá hạn chưa thanh toán 231,8 tỉ đồng.

Những sự kiện này cho thấy sự tồn tại của yếu tố không chắc chắn trọng yếu, dẫn đến nghi ngờ đáng kể về khả năng hoạt động liên tục của công ty. Giải trình về nghi ngờ hoạt động liên tục của kiểm toán, công ty cho biết hoạt động kinh doanh trong 6 tháng đầu năm đã bắt đầu khởi sắc. Công ty đã ký thêm nhiều hợp đồng mới, qua đó doanh thu đã được cải thiện đáng kể so với cùng kỳ năm trước.

Một số chuyên gia cho rằng quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ tiến triển rõ nét vào cuối năm nay, tuy nhiên mức độ phục hồi không đồng đều ở từng phân khúc và khu vực. Các luật mới liên quan thị trường bất động sản sẽ mang đến những tác động tích cực, nhưng đồng thời loại bỏ những chủ thể không đủ năng lực ra khỏi cuộc chơi. Do đó, doanh nghiệp không còn cách nào khác là phải đối mặt với áp lực và kiên quyết tìm ra con đường nâng cao năng lực tài chính.

Kim Ngân