Doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh phát hành mới

Tình hình thị trường sáng hơn khiến các chủ đầu tư tự tin tăng vốn đầu tư phát triển dự án

Kế hoạch tăng vốn

Theo VIS Rating, các chủ đầu tư niêm yết đã công bố kế hoạch tăng vốn chủ sở hữu trong các kỳ đại hội cổ đông gần đây, trong bối cảnh định giá TTCK phục hồi từ đầu năm 2024. Nếu thành công, khoảng 26.000 tỷ đồng vốn chủ sở hữu mới sẽ được huy động cho phát triển dự án hoặc để đáp ứng các nghĩa vụ nợ đáo hạn, lần lượt là 75.000 tỷ đồng trong năm 2024 và hơn 90.000 tỷ đồng trong năm 2025 tại các doanh nghiệp niêm yết được VIS Rating theo dõi.

Tính tới hết nửa đầu năm 2024, các kế hoạch phát hành của doanh nghiệp bất động sản có thể kể tới như Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG) có kế hoạch chào bán hơn 150,1 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá chào bán tối thiểu là 12.000 đồng/cổ phiếu. Đồng thời, chào bán 93,5 triệu cổ phiếu cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp với giá tối thiểu 18.600 đồng/cổ phiếu. Dự kiến, số tiền thu được là 3.500 tỷ đồng sẽ được sử dụng để góp vốn vào công ty con và trả các khoản nợ vay đến hạn.

Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (KDH) dự kiến chào bán 110,1 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho 20 nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp với giá 27.250 đồng/cổ phiếu, ước tính thu về 3.000 tỷ đồng. Theo kế hoạch, KDH sẽ dùng 300 tỷ đồng để trả nợ vay tại Ngân hàng OCB, dùng 2.700 tỷ đồng đầu tư cho công ty con là Khang Phúc.

Tổng công ty cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng (DIG) sẽ chào bán 200 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 15.000 đồng/cổ phiếu; chào bán 150 triệu cổ phiếu cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp với giá tối thiểu 20.000 đồng/cổ phiếu, dự kiến thu về 6.000 tỷ đồng để bổ sung vốn thực hiện dự án.

Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (NVL) sẽ phát hành 34 triệu cổ phiếu giá 20.000 đồng/cổ phiếu để hoán đổi khoản nợ trị giá 30 triệu USD, đồng thời phát hành 1,17 tỷ cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, giá 10.000 đồng/cổ phiếu. NVL có thể thu về 11.700 tỷ đồng nếu thành công và sử dụng vốn mới để hoán đổi nợ, tái cơ cấu nợ, thanh toán lương cho nhân viên, bổ sung vốn thực hiện dự án.

Một doanh nghiệp bất động sản khác cũng phát hành để hoán đổi nợ là Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (SCR), với kế hoạch phát hành 34,9 triệu cổ phiếu để hoán đổi khoản nợ giá trị 349 tỷ đồng.

Trong khi đó, Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PRD) đã phát hành cổ phiếu để hoán đổi nợ giá trị 30 triệu USD cho chủ nợ ACA Vietnam Real Estate III LP (ACA Vietnam). Đây là khoản nợ nước ngoài được quyền chuyển đổi dư nợ gốc thành cổ phiếu phổ thông và không có tài sản đảm bảo được xác lập từ tháng 3/2022 với thời hạn 3 năm, lãi suất 8%/năm. Đồng thời, phát hành 134 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu giá 10.000 đồng/cổ phần. Tựu trung, PDR thu về 2.000 tỷ đồng để hoán đổi nợ và bổ sung vốn thực hiện dự án.

Cổ phiếu bất động sản liệu có kỳ vọng tích cực?

Với việc hàng tỷ cổ phiếu của nhóm doanh nghiệp bất động sản được tung ra thị trường, lo ngại pha loãng cổ phiếu là hiện hữu. Chưa kể, nhóm cổ phiếu bất động sản từ đầu năm 2024 tới nay tăng trưởng không lấy làm lạc quan và môi trường kinh doanh của các doanh nghiệp ngành này chưa thực sự cải thiện.

Đáng chú ý, trong phiên giao dịch ngày 17/7 khi chỉ số VN-Index bất ngờ giảm mạnh, nhóm bất động sản chính là “nguyên nhân chính”. Nhiều mã cổ phiếu bất động sản kéo nhau nằm sàn như AGG, DIG, QCG, TCH, trong khi một loạt cổ phiếu khác xuyên thủng về mức đáy năm 2023 như NVL, CRE...

Trước đó, nhóm này có kết quả kinh doanh không sáng sủa trong quý I/2024. Cụ thể, trong 15 doanh nghiệp bất động sản mà KBSV quan sát, có 6/15 doanh nghiệp có lợi nhuận sau thuế quý I/2024 tăng trưởng dương so với cùng kỳ năm ngoái. Các doanh nghiệp còn lại ghi nhận lỗ trong quý đầu năm 2024 (DIG, NVL, NLG), hoặc kết quả kinh doanh sụt giảm mạnh (VHM, KDH, CRE, HDC, VPI), nhưng một số doanh nghiệp trụ cột như VHM đã bắt đầu công bố báo cáo quý II với số liệu sáng sủa hơn rất nhiều.

Lợi nhuận quý I của các doanh nghiệp bất động sản thấp hơn nhiều so với kế hoạch năm 2024, do khó khăn của thị trường bất động sản từ cuối năm 2022 khiến nhiều doanh nghiệp không có dự án mở bán để bàn giao và đặc thù của ngành bất động sản thường bàn giao và ghi nhận doanh thu vào các quý cuối năm.

Dự báo về kết quả kinh doanh quý II/2024, theo MBS, sẽ chưa chứng kiến sự đột phá trong quý II do thiếu dự án để bàn giao và tình trạng pháp lý của các dự án vẫn chưa thay đổi nhiều trước thời điểm các luật liên quan có hiệu lực thi hành vào ngày 1/8/2024.

Một số doanh nghiệp có thể chứng kiến mức giảm so với cùng kỳ từ 50-70% như KDH, DXG do doanh thu bàn giao dự án sụt giảm khi so với mức nền cao của quý II/2023.

Nhìn về nửa cuối năm 2024, liệu tình hình của nhóm cổ phiếu bất động sản có sự cải thiện? Theo KBSV, 15 doanh nghiệp bất động sản mà Công ty quan sát đang có P/B trung bình ở mức 1,57 lần - thấp hơn P/B trung bình 10 năm. KBSV kỳ vọng, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản trong nửa cuối năm 2024 sẽ có sự hồi phục rõ rệt hơn nhờ tâm lý người mua nhà được cải thiện, nguồn cung gia tăng từ mở bán các dự án mới và giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ.

“Nhà đầu tư có thể xem xét và lựa chọn những doanh nghiệp có triển vọng tốt với quỹ đất sạch lớn, đầy đủ pháp lý, khả năng triển khai dự án mạnh và cơ cấu tài chính an toàn. Một số cơ hội đầu tư đáng chú ý là các cổ phiếu VHM, KDH và NLG”, KBSV cho biết.

Trong khi đó, theo PHS, dựa trên những cập nhật mới nhất, thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu qua đáy. Công ty chứng khoán này đánh giá những dấu hiệu ban đầu này khá tích cực, tuy nhiên vẫn cần được xem xét kỹ lưỡng và liên tục trong nửa cuối năm 2024, vì yếu tố quan trọng nhất của ngành (doanh số bán hàng) vẫn chưa được chứng minh bằng dữ liệu cụ thể.

Bên cạnh đó, mặc dù các sắc luật liên quan đến bất động sản đã sớm được ban hành nhưng vẫn chưa có các thông tư, nghị định hướng dẫn chi tiết.

Trước khó khăn trong việc huy động vốn qua thị trường nợ, nhiều nhà phát triển đã lập kế hoạch huy động vốn đầu tư thông qua phát hành cho các cổ đông hiện hữu như PDR, DIG, KDH, NVL, HPX. Việc tiếp cận thị trường nợ dự kiến sẽ được khôi phục ngay khi các vấn đề pháp lý được giải quyết, điều này khuyến khích các ngân hàng cho vay đối với các dự án phát triển bất động sản.

“Chúng tôi cho rằng, việc phục hồi chung của tất cả các doanh nghiệp trong ngành bất động sản là tương đối khó. Chỉ có các doanh nghiệp thực sự được hưởng lợi và có năng lực mới có thể tồn tại và phát triển qua giai đoạn này. Năm 2024 vẫn sẽ là giai đoạn “cao trào” đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp của các doanh nghiệp bất động sản, với giá trị đáo hạn là 144.000 tỷ đồng. Điều này sẽ tạo áp lực lên dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản khá lớn”, PHS cho biết.

Tư Thuần