Đo tác động của bảng giá đất mới tại TP.HCM

Bảng giá đất mới tại TP.HCM đã tăng từ 4 - 38 lần so với bảng giá đất cũ, tùy theo vị trí và khu vực. Trong đó, giá đất cao nhất ở các tuyến đường Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi (quận 1) lên đến 687,2 triệu đồng/m2, tăng hơn 4 lần so với giá cũ. Đường Hàm Nghi, Hàn Thuyên (quận 1) cũng có mức giá khoảng 430 triệu đồng/m2, tăng khoảng 4 lần. Riêng đối với những khu vực vùng ven như huyện Hóc Môn có giá đất tăng lên tới gần 39 lần so với bảng giá cũ.

Liên quan đến bảng giá đất mới tại TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, sẽ có 4 trường hợp người sử dụng đất chịu tác động từ việc điều chỉnh này.

Sẽ có nhiều trường hợp người sử dụng đất chịu tác động từ việc điều chỉnh bảng giá đất mới tại TP.HCM.

Thứ nhất, trường hợp cá nhân có nhu cầu xin công nhận quyền sử dụng đất ở. Trước hết là 13.035 thửa đất mà người sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận lần đầu.

Thứ 2 là người sử dụng đất xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở mà phần diện tích đất xây dựng nhà ở đã có sổ hồng, nằm xen kẽ trong đô thị, khu dân cư nông thôn.

Thứ 3 là người sử dụng đất xin tách thửa đất đối với đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở để chia cho con cháu.

Thứ 4, trường hợp cá nhân, hộ gia đình có nhà đất nằm trong các khu vực "quy hoạch treo" như quy hoạch khu dân cư xây dựng mới, quy hoạch khu dân cư chỉnh trang hoặc nằm trong "dự án treo" điển hình là dự án Bình Quới Thanh Đa.

Bởi trong nhiều năm qua, những người dân trong dự án treo đã bị treo các quyền của người sử dụng đất. Song, nếu tới đây được xóa treo thì có thể bị thiệt thòi lần thứ 2 khi có thể phải đóng tiền sử dụng đất cao hơn trước đây.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, bảng giá đất mới tại TP.HCM chưa tác động ngay đến thị trường bất động sản. Nguyên do vì các dự án bất động sản, nhà ở thương mại hiện nay được định giá đất chủ yếu theo phương pháp thặng dư. Song, khi doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thì người dân có tâm lý muốn bán với giá cao hơn trước đây, dẫn đến áp lực kích đẩy làm tăng giá nhà.

Dưới góc độ là lãnh đạo doanh nghiệp, ông La Cẩm Nam, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản An Phúc Lộc cho rằng, bảng giá đất mới của TP.HCM tăng cao sẽ khiến tâm lý người dân lo giá tăng. Từ đó tác động hiệu ứng domino, người bán sẽ tự tăng giá bán nhà lên. Ngoài ra, bảng giá đất tại TP.HCM tăng cao khiến chủ đầu tư dự án bất động sản phải đối diện với khó khăn khi bỏ chi phí nhiều hơn để tạo ra quỹ đất phát triển dự án. Khi đó, thị trường sẽ sàng lọc. Chủ đầu tư có năng lực tài chính lớn mới có thể có quỹ đất, phát triển dự án.

“Thị trường sẽ ít nguồn cung hơn. Chủ đầu tư không thể đi tìm khu vực quy hoạch mới để phát triển dự án vì không đủ khả năng để gom mua đất lẻ của người dân rồi bồi thường theo giá thị trường”, ông Nam nói.

Ông Tạ Trung Kiên, Phó giám đốc Công ty CP Bất động sản Wowhome cũng nhận định, có bảng giá đất mới cơ bản tiệm cận với giá thị trường sẽ tiện lợi cho doanh nghiệp khi triển khai dự án. Họ sẽ tính vào chi phí ngay từ đầu, có thể ước lượng được các loại chi phí.

“Giá bán sản phẩm tới tay khách hàng sau khi đã trừ chi phí sẽ có thể tăng cao so với trước, do áp dụng bảng giá đất mới, nhưng chủ đầu tư có thể cân đối bằng cách tính thặng dư. Với các chủ đầu tư dự án đã bàn giao căn hộ cho khách hàng, nếu đã có bảng giá đất mới thì họ sẽ hiểu được chi phí, nhanh chóng làm sổ cho khách hàng. Tuy nhiên, nếu thuế cao, họ phải đóng nhiều tiền, trong khi tài sản là căn hộ đã bàn giao hết cho khách thì họ cảm thấy gánh nặng, không hợp lý”, ông Kiên chia sẻ và thông tin thêm, dự án sau này của chủ đầu tư bán ra chắc chắn đã được tính chung các chi phí đầu vào, gồm cả thuế sử dụng đất. Tất cả giá cập nhật sẽ cao hơn trong quá khứ.

Trước đó, tại buổi họp báo chiều ngày 22/10, ông Nguyễn Toàn Thắng - Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cũng thừa nhận, việc điều chỉnh bảng giá đất có tác động đến nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của một số người dân trên địa bàn thành phố.

Để giải quyết nội dung tác động nêu trên, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Tài chính xây dựng và tham mưu Chính phủ ban hành Nghị định quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với các trường hợp chưa được quy định tại khoản 2 Điều 157 Luật Đất đai 2024, trong đó có trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. TP.HCM cũng sẽ cố gắng đưa ra các ý kiến góp ý để người dân sở hữu đất nông nghiệp không bị ảnh hưởng nhiều.

Việt Dũng