Địa ốc sau một năm áp dụng ba luật mới: Khởi sắc nhưng chưa thông suốt

Bộ ba luật “khoác áo mới” cho thị trường

Sau một năm áp dụng đồng bộ Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, về tổng thể "bộ ba luật" này đã mang đến những tác động tích cực, góp phần đáng kể vào thúc đẩy sự phục hồi và phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Điều này thể hiện qua nguồn cung mới ở một số phân khúc thuộc loại hình bất động sản nhà ở có những chuyển biến tương đối tích cực. Điển hình như tại TPHCM và các tỉnh giáp ranh, nguồn cung mới có sự hồi phục rõ nét, gấp 3.1 lần so với cùng kỳ năm trước với hơn 10.000 căn hộ được mở bán ra thị trường ghi nhận trong nửa đầu năm 2025.

Nhìn chung, bộ ba luật đã có những quy định rất chặt chẽ nhằm thúc đẩy tính minh bạch của thị trường, tạo cơ chế thông thông thoáng cho nhà đầu tư nhưng trên hết vẫn là bảo vệ quyền lợi chính đáng cho người mua khi tham gia thị trường.

Ông Võ Hồng Thắng, đại diện DKRA Group, đánh giá nổi bật có thể kể đến các mũi nhọn chính như tiền đặt cọc không được thu quá 5% giá bán; yêu cầu dự án phải hoàn thiện pháp lý và hạ tầng trước khi huy động vốn từ khách hàng; chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với bên mua; doanh nghiệp phát hành trái phiếu phải công khai mục đích sử dụng vốn và báo cáo định kỳ, hay nổi bật nhất là việc ban hành bảng giá đất tiệm cận thị trường giúp đẩy nhanh công tác đền bù, giải phóng mặt bằng tạo điều kiện tăng tốc các dự án đầu tư. Tất cả điểm mới trên đã góp phần không nhỏ vào đà hồi phục của thị trường trong thời gian qua, ông chỉ ra.

Đại đa số các giao dịch bất động sản đều không thể hiện đúng giá trị thị trường, khó xác định được chi phí liên quan để định ra thu nhập chịu thuế. Ảnh: Lê Vũ

Từ khi bộ ba luật có hiệu lực, niềm tin vào sự hồi phục của thị trường bất động sản đã được củng cố đáng kể. Minh chứng là trong 6 tháng đầu năm 2025, dòng vốn FDI vào lĩnh vực này đạt 5,17 tỉ đô la Mỹ, chiếm 24% tổng vốn FDI đăng ký (21,52 tỉ đô la Mỹ), gấp hơn hai lần so với cùng kỳ năm 2024.

Ở kênh trái phiếu, dù thị trường đang trên đà hồi phục, nhưng trái phiếu bất động sản vẫn chưa ghi nhận bứt phá rõ rệt. Doanh nghiệp tiếp tục chịu áp lực lớn từ gánh nặng thanh toán gốc, lãi và đáo hạn các lô trái phiếu cũ. Riêng tháng 8-2025, giá trị trái phiếu bất động sản đến hạn ước tính 17.500 tỉ đồng, chiếm 63,8% tổng lượng đáo hạn, cao gấp 3,8 lần mức bình quân của 7 tháng đầu năm (khoảng 4.600 tỉ đồng/tháng).

Đại diện từ Avison Young Việt Nam, Tổng Giám đốc David Jackson, cho rằng sau một năm áp dụng, vẫn còn quá sớm để đánh giá toàn diện tác động của bộ ba luật đối với sự hồi phục và phát triển của thị trường bất động sản.

Thông thường, một sắc luật cần có thời gian để được các bộ, ngành hướng dẫn, áp dụng thống nhất và đi vào thực tiễn. Thị trường cũng chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khách quan như biến động kinh tế vĩ mô, quá trình sáp nhập tỉnh, tái cơ cấu bộ máy hành chính.

Tốc độ hồi phục phụ thuộc cả phía cung (quỹ đất, vốn, pháp lý, năng lực doanh nghiệp) lẫn phía cầu (khả năng chi trả, tâm lý thị trường, mức độ phù hợp về giá, vị trí, tiện ích). Bộ ba luật bước đầu tạo hiệu ứng tích cực khi tháo gỡ pháp lý, giúp một số dự án được triển khai nhanh hơn. Tuy nhiên, quá trình thực thi cũng phát sinh bất cập mới, cho thấy thị trường cần thêm thời gian để kiểm nghiệm và đánh giá đầy đủ tác động lâu dài.

Mục tiêu của bộ ba luật là hướng đến sự minh bạch, công bằng và tạo môi trường đầu tư thông thoáng hơn, nhất là cho dòng vốn đầu tư từ nước ngoài. Chẳng hạn, Luật Đất đai 2024 mở rộng quyền sử dụng đất cho Việt Kiều, cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, từ đó tăng khả năng tiếp cận đất đai.

Luật Nhà ở 2023 quy định cấp sổ hồng cho căn hộ mini, đồng thời chỉ xác định thời hạn sử dụng thay vì sở hữu chung cư, giúp thị trường minh bạch và công bằng hơn cho người mua.

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 siết đặt cọc không quá 5%, quy định thanh toán qua ngân hàng và yêu cầu công khai thông tin dự án, những bước đi quan trọng nhằm chuyên nghiệp hóa hoạt động kinh doanh bất động sản. Nhờ vậy, doanh nghiệp và nhà đầu tư có thêm niềm tin, còn người mua được pháp luật bảo vệ rõ ràng hơn.

Hành lang pháp lý không phải “cây đũa thần”

Dù những tác động tích cực là rõ rệt, luật pháp không phải “cây đũa thần” để thị trường bất động sản có thể hồi phục ngay lập tức. Sau gần một năm áp dụng, nhiều thách thức mang tính hệ thống vẫn hiện hữu.

Theo Th.S Luật Sư Dương Văn Quý, Đoàn Luật sư TPHCM, thách thức nổi bật là khâu thực thi khi các nghị định và thông tư hướng dẫn đôi lúc chưa đồng bộ. Trong khi đó, năng lực chưa thể đáp ứng đầy đủ của chính quyền địa phương trong triển khai những quy trình mới và phức tạp, như định giá đất theo thị trường hằng năm vẫn còn bỏ ngỏ.

Nguồn vốn cũng là bài toán chưa có lời giải khi thị trường phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng, những kênh vốn nhạy cảm trước biến động vĩ mô. Bên cạnh đó, mức độ chuyên nghiệp của đội ngũ môi giới và tính minh bạch của hệ thống thông tin thị trường vẫn cần thêm thời gian để cải thiện.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang chủ động tìm cách đa dạng hóa nguồn vốn, thay vì chỉ dựa vào vốn vay ngân hàng hay tiền huy động từ khách hàng. Kênh trái phiếu và cổ phiếu đã dần ổn định trở lại sau giai đoạn xử lý vi phạm, song áp lực đáo hạn vẫn rất lớn. Chỉ riêng 5 tháng cuối năm 2025, nhóm bất động sản phải thanh toán hơn 47.400 tỉ đồng gốc trái phiếu và con số này tiếp tục duy trì cao đến giữa năm 2026.

Hoạt động M&A và hợp tác với nhà đầu tư trong, ngoài nước được xem là kênh tiếp vốn khả thi nhờ lợi thế quỹ đất và tài sản sẵn có của doanh nghiệp nội địa. Tuy nhiên, rủi ro pháp lý dự án cùng mức định giá cao khiến quá trình đàm phán kéo dài, dòng vốn vì thế chưa thực sự linh hoạt. Ngoài ra, nếu các ngân hàng điều chỉnh tỉ lệ cho vay trên giá trị (Loan-to-Value ratio) trong thời gian tới, dòng vốn tín dụng có thể được cải thiện.

Tóm lại, đa dạng hóa nguồn vốn là xu hướng tất yếu của doanh nghiệp địa ốc, nhưng để xu hướng này phát huy hiệu quả, thị trường cần một môi trường pháp lý minh bạch và ổn định hơn.

Hành lang pháp luật mới kỳ vọng cởi bỏ nút thắt pháp lý, mở rộng nguồn cung đa dạng phân khúc. Ảnh: TL

Đại diện từ Avison Young Việt Nam nhấn mạnh một số điểm nghẽn mới phát sinh hoặc vốn có từ trước nhưng các luật mới vẫn chưa giải quyết triệt để, vì vậy cần thêm văn bản hướng dẫn hoặc điều chỉnh phù hợp. Chẳng hạn, theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất mới do từng địa phương ban hành tăng cao khiến chi phí tạo lập quỹ đất của doanh nghiệp đội lên đáng kể, trong khi tiền sử dụng đất cao gây thêm gánh nặng cho người dân khi làm sổ hồng.

Ngoài ra, việc điều chỉnh địa giới hành chính và tái cơ cấu bộ máy Nhà nước, tuy được kì vọng tạo tác động tích cực về lâu dài, có phần gây lo ngại về sự thay đổi trong quy hoạch, khung giá đất và gián đoạn trong quá trình xử lý hồ sơ dự án trong ngắn hạn. Tất cả những yếu tố này ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án và kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp.

Nhìn chung, nguồn cung phục hồi chậm không xuất phát từ việc áp dụng ba bộ luật, mà chủ yếu do giá đất và chi phí xây dựng neo cao, nhất là giá cát và xi-măng tăng, lãi vay chưa bình ổn, khiến tâm lý người mua dè dặt.

Bên cạnh đó, thị trường thiếu nguồn cung sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực nhất là căn hộ vừa túi tiền, phân khúc trung cấp và nhà ở xã hội. Khoảng cách lớn giữa kỳ vọng của người mua và thực tế nguồn cung khiến thanh khoản nhà ở chưa cải thiện rõ trong giai đoạn gần đây.

Hoàng An