Deloitte: Thị trường token hóa bất động sản có thể đạt 4 nghìn tỷ USD vào năm 2035

3 xu hướng của thị trường token hóa bất động sản

Theo báo cáo mới nhất từ Deloitte Center for Financial Services, thị trường bất động sản được token hóa có thể tăng trưởng chóng mặt từ mức dưới 300 tỷ USD hiện nay lên tới 4 nghìn tỷ USD vào năm 2035.

Token hóa bất động sản mặc dù là khái niệm còn khá xa lạ với nhiều người nhưng có thể hiểu đơn giản là quá trình chuyển đổi quyền sở hữu tài sản bất động sản thành các "token" kỹ thuật số trên nền tảng blockchain. Điều này giống như việc chia một tòa nhà thành hàng nghìn "cổ phần" kỹ thuật số, cho phép nhiều người cùng sở hữu một phần nhỏ trong tài sản đó.

Báo cáo của Deloitte chỉ ra rằng, đây không còn là một khái niệm mang tính thí nghiệm, mà đang nhanh chóng trở thành một trụ cột trong cách thức vận hành của thị trường bất động sản. Với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm 27%, lĩnh vực này đang phát triển nhanh hơn nhiều so với hầu hết các phân khúc khác trong ngành tài chính.

Sức hấp dẫn của token hóa bất động sản đến từ ba lợi ích chính: hiệu quả hoạt động, chi phí giao dịch thấp hơn, và khả năng tiếp cận rộng rãi hơn cho nhà đầu tư. Trong một thị trường bất động sản truyền thống vốn đầy rẫy giấy tờ, thủ tục phức tạp và chi phí trung gian cao, những lợi ích này thực sự có thể tạo ra một cuộc cách mạng.

Theo báo cáo của Deloitte, thị trường bất động sản token hóa sẽ phát triển theo ba hướng chính.

Thứ nhất là các quỹ bất động sản tư nhân được token hóa. Đây là cách thức giúp các quỹ đầu tư bất động sản truyền thống chuyển đổi cơ cấu hoạt động lên blockchain, giúp giảm thiểu vai trò của các trung gian và tăng tính hiệu quả. Theo dự báo, phân khúc này có thể đạt quy mô khoảng 1 nghìn tỷ USD vào năm 2035.

Thứ hai là các khoản vay được chứng khoán hóa. Đây là phân khúc lớn nhất với dự báo đạt 2,39 nghìn tỷ USD vào năm 2035. Về bản chất, đây là việc chuyển đổi các khoản vay bất động sản thành token kỹ thuật số, cho phép giao dịch và thanh toán nhanh chóng hơn, minh bạch hơn.

Thứ ba là các dự án đất đang xây dựng hoặc chưa phát triển, dự kiến đạt khoảng 500 tỷ USD. Đây là cách để các nhà đầu tư tham gia vào các dự án phát triển đất từ giai đoạn đầu thông qua việc mua token.

Cách token hóa thay đổi quỹ bất động sản tư nhân

Quỹ bất động sản tư nhân là một trong những lĩnh vực hứa hẹn nhất cho công nghệ token hóa. Hiện nay, các quỹ này thường hoạt động với nhiều tầng trung gian, thủ tục phức tạp và thiếu tính linh hoạt. Token hóa có thể giải quyết những vấn đề này bằng hai cách.

Cách thứ nhất là token hóa một quỹ "ngoài chuỗi" hiện có. Trong mô hình này, một tổ chức sẽ gộp các khoản vay bất động sản và bán chúng cho một phương tiện đặc biệt, phương tiện này sau đó phát hành các token nợ được đảm bảo bằng các khoản vay. Nhà đầu tư có thể mua các token này hoặc sử dụng chúng làm tài sản thế chấp trong các thị trường thứ cấp.

Cách thứ hai là tạo ra các quỹ mới hoàn toàn "trên chuỗi" dựa trên thỏa thuận thông minh giữa người đi vay và người cho vay. Ví dụ điển hình là kế hoạch của Kin Capital trong năm nay với dự định ra mắt quỹ nợ bất động sản 100 triệu USD trên nền tảng blockchain Chintai đi kèm yêu cầu đầu tư tối thiểu 50.000 USD cho các nhà đầu tư tổ chức.

Một ưu điểm lớn của token hóa là khả năng cá nhân hóa cao. Các nhà đầu tư tổ chức có thể tạo ra các danh mục đầu tư tùy chỉnh với các token phù hợp với chiến lược của họ. Ví dụ, một tổ chức phát hành có thể điều chỉnh sản phẩm dựa trên xếp hạng bền vững của tài sản cơ bản hoặc tạo ra các sản phẩm dành riêng cho nhà đầu tư quan tâm đến bất động sản.

Mặc dù có nhiều lợi ích, token hóa bất động sản vẫn đối mặt với những thách thức, đặc biệt là các vấn đề pháp lý. Câu hỏi quan trọng nhất mà nhà đầu tư nên đặt ra là: Điều gì xảy ra khi một quỹ vỡ nợ? Người cho vay có thể kiểm soát tài sản thực tế hay chỉ là phiên bản kỹ thuật số của nó?

Những người tiên phong trong lĩnh vực này đang tích cực thử nghiệm và xây dựng nền tảng pháp lý cho các tình huống như vậy. Nếu được thực hiện đúng cách, việc nhúng các quy tắc được mã hóa trong token kỹ thuật số và liên kết chúng với tài sản thế giới thực có thể cho phép tự động hóa nhiều quy trình phức tạp như tuân thủ, gọi vốn và phân phối lợi nhuận.

Một phân khúc đáng chú ý khác là các khoản vay được chứng khoán hóa. Ban đầu, nhiều người nghi ngờ về khả năng token hóa các sản phẩm chứng khoán hóa do liên quan đến cuộc khủng hoảng tài chính 2008. Tuy nhiên, các chứng khoán được đảm bảo bằng tài sản trên blockchain đang thu hút sự chú ý.

Ví dụ điển hình là Redwood Trust, công ty đã sử dụng công nghệ blockchain của LiquidFi từ năm 2021 để báo cáo hoạt động thanh toán cấp khoản vay hàng ngày. Điều này mang lại nhiều lợi ích so với chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp truyền thống. Nhà đầu tư có thể nhận được dữ liệu gần thời gian thực, thay vì phải chờ báo cáo trễ hàng tháng như trước đây. Tính thanh khoản cũng được cải thiện đáng kể nhờ khả năng giao dịch dễ dàng trên các sàn chuyên biệt. Đồng thời, blockchain cũng mang lại khả năng truy xuất nguồn gốc và minh bạch tốt hơn nhiều so với hệ thống truyền thống, giúp giảm thiểu rủi ro và tăng niềm tin của nhà đầu tư. Không chỉ vậy, công nghệ này còn giúp tiết kiệm chi phí đáng kể trong quy trình vận hành, từ khởi tạo đến quản lý khoản vay.

LiquidFi tuyên bố đã giảm thời gian báo cáo từ 55 ngày xuống còn 30 phút nhờ sử dụng blockchain Stellar. Trong khi đó, Figure Technologies ước tính tiết kiệm khoảng 850 USD cho mỗi khoản thế chấp 100.000 USD. Công ty này đã đạt mức khởi tạo tín dụng vốn chủ sở hữu nhà (HELOC) hơn 13 tỷ USD và trong năm 2023 đã ra mắt sản phẩm chứng khoán hóa ABS HELOC dựa trên blockchain được xếp hạng công khai đầu tiên.

Qui Ánh