Để gỡ vướng cho gần 9.000 căn hộ Airbnb ở TP.HCM

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản kiến nghị thành phố sửa đổi quy định, xây dựng cơ chế quản lý hoạt động cho thuê căn hộ ngắn ngày (căn hộ Airbnb). Đề xuất được đưa ra trong bối cảnh Quyết định 26/2025 của UBND TP.HCM siết chặt hoạt động này, gây khó khăn cho chủ nhà. Sở Xây dựng cũng đang lấy ý kiến các bên để tìm giải pháp. Thay vì cấm, nhiều ý kiến cho rằng cần có cơ chế quản lý phù hợp, hài hòa lợi ích các bên và đảm bảo an ninh, an toàn cho cộng đồng dân cư.

HoREA: "Cho thuê căn hộ Airbnb là để ở, không trái luật"

Trước những vướng mắc phát sinh sau khi Quyết định số 26/2025 của UBND TP.HCM có hiệu lực từ ngày 27-2-2025, Sở Xây dựng TP.HCM đã có văn bản số 1823/2025 gửi các đơn vị liên quan, trong đó có Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đề nghị góp ý về mô hình lưu trú ngắn ngày trong nhà chung cư.

Phản hồi Sở Xây dựng, HoREA đã có Công văn số 53/2025 đề xuất sửa đổi, bổ sung Quyết định 26 theo hướng không cấm hoạt động cho thuê căn hộ ngắn ngày như Airbnb, mà cần có cơ chế quản lý phù hợp.

Điểm mấu chốt gây tranh cãi nằm ở cách hiểu quy định cấm “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở” tại Luật Nhà ở 2023, vốn được dùng làm căn cứ cho Điều 12 và 13 của Quyết định 26 (chỉ cho phép căn hộ du lịch trong dự án hỗn hợp được kinh doanh lưu trú ngắn hạn). Theo HoREA, cách hiểu này chưa chính xác và chưa phù hợp với thực tiễn.

Trao đổi với PLO, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, lý giải: “Luật Nhà ở 2023 tại Điều 10 cho phép chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng nhà vào mục đích để ở và mục đích khác mà pháp luật không cấm, đồng thời có quyền cho thuê. Việc chủ sở hữu căn hộ cho thuê lại, dù là dài hạn theo tháng, năm hay ngắn hạn theo giờ, ngày, tuần qua các ứng dụng như Airbnb, thì bản chất người thuê vẫn sử dụng căn hộ đó với mục đích để ở, để lưu trú. Đây là quyền sử dụng nhà ở hợp pháp, không hề vi phạm điều cấm sử dụng căn hộ vào mục đích không phải để ở”.

HoREA kiến nghị TP HCM bỏ lệnh cấm dịch vụ cho thuê căn hộ ngắn ngày. Ảnh: QH

Ông Châu cũng viện dẫn các quy định về đăng ký lưu trú, tạm trú trong Luật Cư trú và Luật Xuất nhập cảnh, áp dụng cho cả người ở ngắn hạn tại các "cơ sở lưu trú khác" bao gồm cả "nhà riêng" như căn hộ chung cư. HoREA cũng dẫn lại các văn bản trả lời trước đó của Bộ Xây dựng khẳng định Luật Nhà ở không cấm việc chủ sở hữu cho thuê căn hộ để ở, kể cả căn hộ Airbnb, miễn đáp ứng các điều kiện theo luật định.

Từ những lập luận trên, HoREA kiến nghị Sở Xây dựng trình UBND TP.HCM sửa đổi Điều 12 Quyết định 26. Cụ thể, không yêu cầu căn hộ phải là "căn hộ du lịch" thuộc "nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp". Thay vào đó, cần quy định rõ các điều kiện để hoạt động: chủ nhà phải đăng ký kinh doanh, nộp thuế; căn hộ phải đáp ứng điều kiện theo pháp luật nhà ở, kinh doanh bất động sản, du lịch; chủ nhà và khách thuê phải tuân thủ nội quy chung cư và thực hiện nghiêm việc đăng ký tạm trú, thông báo lưu trú theo quy định.

HoREA cũng chỉ ra những tác động tiêu cực khi Quyết định 26 có hiệu lực, khiến hàng ngàn căn hộ Airbnb (ước tính gần 9.000 căn hộ Airbnb tại TP.HCM) phải dừng hoạt động, gây thiệt hại kinh tế lớn cho chủ nhà (nhiều người vay vốn đầu tư), mất việc làm cho người lao động và ảnh hưởng đến nguồn cung lưu trú, sức cạnh tranh du lịch của thành phố.

Hiệp hội cũng đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét giải thích rõ hơn các thuật ngữ pháp lý liên quan để địa phương áp dụng thống nhất.

Quản lý Airbnb: Hướng tới cơ chế hài hòa, đảm bảo an ninh cộng đồng

Nhu cầu thuê căn hộ ngắn ngày tại TP.HCM, đặc biệt tại các quận trung tâm và gần các điểm du lịch, là rất lớn. Mô hình căn hộ Airbnb không chỉ phục vụ khách du lịch trong và ngoài nước mà còn đáp ứng nhu cầu của khách công tác, thăm thân, khám chữa bệnh... những người cần một không gian lưu trú linh hoạt, tiện nghi như ở nhà với chi phí hợp lý.

Tuy nhiên, việc cho phép cho thuê căn hộ Airbnb hoạt động trong các tòa nhà chung cư, nơi có cộng đồng dân cư sinh sống ổn định, cũng đặt ra những thách thức về quản lý để đảm bảo an ninh, trật tự và không gây phiền hà cho cư dân. Nhiều ý kiến cho rằng, cần xây dựng một cơ chế quản lý chặt chẽ và công bằng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh: "Việc quản lý căn hộ Airbnb hoàn toàn nằm trong tầm tay. Chúng ta có thể yêu cầu chủ nhà đăng ký kinh doanh, khai báo thuế đầy đủ, khai báo tạm trú cho khách thuê qua hệ thống trực tuyến rất tiện lợi. Vấn đề là cần có quy định rõ ràng để người dân, doanh nghiệp biết và tuân thủ, ban quản lý, ban quản trị có cơ sở để giám sát".

Đồng quan điểm, TS. Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý (CTELG), ĐH Kinh tế TP.HCM, cho rằng nên có cơ chế thí điểm cho phép các căn hộ phù hợp được kinh doanh lưu trú ngắn hạn dưới sự quản lý chặt chẽ.

"Cần có quy định cụ thể để hoạt động này vừa đóng góp tích cực cho kinh tế, du lịch, vừa đảm bảo an ninh, an toàn và hài hòa với cuộc sống của cư dân thường trú. Không thể để tình trạng 'vàng thau lẫn lộn' hay ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của những người khác", ông Nghĩa nói.

Các chuyên gia cho rằng cần có quy định cụ thể để hoạt động này vừa đóng góp tích cực cho kinh tế, du lịch, vừa đảm bảo an ninh, an toàn và hài hòa với cuộc sống của cư dân thường trú. Ảnh: QH

Đại diện một đơn vị vận hành chung cư tại Quận 4 cho biết, nếu có quy định hoặc cơ chế thí điểm rõ ràng từ nhà nước, họ sẵn sàng tuân thủ và triển khai. "Hiện tại, khi chưa có quy định, chúng tôi rất khó xử khi giải quyết mâu thuẫn giữa chủ nhà muốn cho thuê căn hộ Airbnb và các cư dân khác phản đối vì lo ngại an ninh, phức tạp. Có chính sách rõ ràng sẽ là cơ sở để chúng tôi làm việc với ban quản trị và cư dân một cách minh bạch", vị này chia sẻ.

Một số chuyên gia bất động sản cũng đề xuất các giải pháp quản lý cụ thể hơn với căn hộ Airbnb. Chẳng hạn, cần quy định rõ về số lượng khách tối đa/căn hộ, giới hạn thời gian thuê liên tục, quy định việc sử dụng các tiện ích chung (hồ bơi, gym...). Đặc biệt, cần tăng cường kiểm soát an ninh thông qua việc yêu cầu chủ nhà đăng ký thông tin chi tiết của khách thuê với ban quản lý/ban quản trị trước khi khách nhận phòng, kết hợp với hệ thống camera giám sát và lực lượng bảo vệ chuyên nghiệp.

Ngoài ra, có thể nghiên cứu việc thu một khoản phí quản lý vận hành riêng đối với các căn hộ kinh doanh Airbnb để bù đắp chi phí phát sinh cho việc tăng cường an ninh, vệ sinh, bảo trì... do lượng người ra vào thường xuyên và đông hơn.

24 chung cư TP.HCM đang cho thuê ngắn hạn qua Airbnb

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), dựa trên thông tin từ đại diện các chủ nhà, ước tính có khoảng 8.740 căn hộ tại 24 chung cư TP.HCM đang cho thuê ngắn hạn qua Airbnb, tạo việc làm cho hàng ngàn lao động. Với giá trị đầu tư ước tính lên đến 43.700 tỉ đồng, nhiều chủ căn hộ Airbnb đối mặt áp lực tài chính lớn khi có thể gánh dư nợ tín dụng khoảng 30.590 tỉ đồng, tương đương lãi vay 2.753 tỉ đồng/năm.

QUANG HUY