Đất nông nghiệp vùng ven – ai nên, ai không nên mua?

Đất nông nghiệp vùng ven có chi phí thấp hơn đất thổ cư thích hợp cho những người muốn xây dựng dự án nghỉ dưỡng hoặc canh tác nông nghiệp với quy mô lớn. Ảnh: N.K

Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng và nhu cầu tìm kiếm một không gian sống thoáng đãng, gần gũi với thiên nhiên, đất nông nghiệp vùng ven các đô thị lớn ngày càng trở thành một lựa chọn hấp dẫn cho nhà đầu tư bất động sản.

Lợi ích của việc mua đất nông nghiệp vùng ven

Lợi ích đầu tiên và đáng chú ý của đất nông nghiệp vùng ven là tiềm năng tăng giá cao. Khi quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ và cơ sở hạ tầng phát triển như hiện nay, giá trị của các mảnh đất nông nghiệp ở vùng ven sẽ tăng theo. Bên cạnh đó, so với đất thổ cư vốn có giá thành đang ở mức cao, đất nông nghiệp vùng ven có mức giá thấp hơn nhiều, tạo ra dư địa lớn cho tăng trưởng giá trị. Ví dụ, một mảnh đất nông nghiệp có thể mua với chi phí thấp, nhưng khi khu vực xung quanh phát triển hoặc nếu được quy hoạch thành đất ở, thương mại, giá trị của nó sẽ tăng đột biến, đem lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư.

Thêm vào đó, với chi phí thấp hơn so với đất thổ cư, việc mua đất nông nghiệp cho phép nhà đầu tư sở hữu diện tích lớn mà không cần dùng quá nhiều vốn của mình hay phải dùng đến đòn bẩy vốn ngân hàng. Điều này đặc biệt có lợi cho những người muốn xây dựng dự án nghỉ dưỡng hoặc canh tác nông nghiệp với quy mô lớn, hoặc chỉ đơn giản là muốn sở hữu tài sản với diện tích lớn mà không phải chi trả mức giá cao.

Một yếu tố nữa cũng khiến đất nông nghiệp vùng ven trở nên hấp dẫn là lợi thế đền bù theo giá thị trường khi có quy hoạch hoặc giải tỏa. Theo quy định mới, đất nông nghiệp khi bị thu hồi sẽ được bồi thường theo giá đất cụ thể tại thời điểm quyết định thu hồi đất theo nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường thay vì giá Nhà nước như trước đây. Điều này giúp chủ sở hữu đất bảo toàn tài sản và sinh lời từ việc đền bù mà không cần phải chuyển đổi đất, đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư.

Thuế sử dụng đất gồm thuế sử dụng phi nông nghiệp và thuế sử dụng đất nông nghiệp. Thuế sử dụng đất nông nghiệp lại thấp hơn nhiều so với thuế đất ở, góp phần giúp giảm chi phí duy trì tài sản. Điều này tạo ra một lợi thế tài chính đáng kể, cho phép nhà đầu tư tối ưu hóa chi phí và giữ được lợi nhuận cao hơn trong dài hạn. Ngoài ra, hiện nay với giá trị đất nông nghiệp vùng ven được định giá theo giá thị trường, nhà đầu tư có thể dễ dàng tiếp cận các khoản vay ngân hàng với hạn mức tín dụng cao hơn, hỗ trợ tốt cho người muốn sử dụng đòn bẩy tài chính để mở rộng và phát triển bất động sản của mình.

Một lợi ích quan trọng khác là việc đất nông nghiệp vùng ven được luật mới cho phép sử dụng kết hợp với mục đích thương mại và dịch vụ như xây dựng homestay, farmstay, phát triển du lịch sinh thái, chăn nuôi, trồng cây dược liệu nhằm mục đích khuyến khích người dân giữ đất nông nghiệp để khai thác nhằm gia tăng khả năng sinh lợi từ đất. Tính linh hoạt này không chỉ giúp tối ưu hóa lợi ích của nhà đầu tư mà còn đáp ứng nhu cầu của thị trường một cách nhanh chóng.

Với diện tích lớn, đất nông nghiệp vùng ven còn dễ dàng tách thửa thành nhiều lô nhỏ từ 1.000 mét vuông trở lên để bán hoặc chia cho con cháu. Điều này giúp gia đình bảo toàn tài sản và dễ dàng chia sẻ quyền sở hữu mà không cần phải bán đi toàn bộ lô đất. Đây thật sự là lựa chọn hấp dẫn cho các gia đình muốn để lại tài sản cho con cái, hoặc để bảo toàn tài sản qua nhiều thế hệ.

Nhu cầu sở hữu đất diện tích lớn để vừa ở, vừa canh tác vườn ao chuồng hoặc tạo dựng cảnh quan là xu hướng phổ biến tại các nước phát triển. Mua đất rộng ở vùng ven sẽ đáp ứng nhu cầu sử dụng linh hoạt đó và sẽ giúp nhà đầu tư duy trì tài sản lâu dài. Đặc biệt, cơ sở hạ tầng vùng ven đang được đầu tư mạnh mẽ trong thời gian gần đây, giúp kết nối thuận tiện với trung tâm thành phố cũng như các khu vực lân cận, sân bay và các điểm du lịch. Nhà đầu tư có thể di chuyển một cách dễ dàng mà không gặp nhiều trở ngại về giao thông như trong các trung tâm đô thị.

Đất nông nghiệp vùng ven cũng có tính linh hoạt trong mục đích sử dụng cao. Nhà đầu tư có thể xây dựng các mô hình kinh doanh homestay, nông sản sạch hoặc các sự kiện ngoài trời. Những hình thức này không chỉ tạo ra nguồn thu nhập thường xuyên và bền vững mà còn làm tăng giá trị sử dụng lâu dài của lô đất. Diện tích đất lớn còn cho phép nhà đầu tư xây dựng các loại nhà tiền chế, nhà container, hay nhà lắp ghép cho gia đình sinh sống với chi phí xây dựng thấp nhưng vẫn đáp ứng đầy đủ tiện ích như vườn cây, ao cá, không gian xanh, không khí trong lành và hàng xóm thân thiện.

Việc sở hữu đất nông nghiệp vùng ven còn giúp nhà đầu tư kết nối bạn bè và mở rộng cơ hội kinh doanh của mình. Nhà đầu tư có thể mời bạn bè từ trung tâm thành phố đến để nghỉ ngơi, thư giãn và tận hưởng không khí trong lành. Đây cũng là cơ hội để tổ chức các buổi giao lưu, gặp gỡ với đối tác hoặc các sự kiện kinh doanh ngoài trời.

Nhà đầu tư còn có thể phát triển nông nghiệp công nghệ cao hoặc trồng cây để bán tín chỉ carbon, vừa tạo thu nhập vừa góp phần bảo vệ môi trường. Hơn nữa, diện tích rộng cũng là điều kiện lý tưởng để lắp đặt hệ thống điện năng lượng mặt trời, giúp tiết kiệm chi phí, giảm tải cho lưới điện quốc gia và thân thiện với môi trường.

Cuối cùng, đất nông nghiệp còn đáp ứng nhu cầu sống tự cung tự cấp, cho phép chủ đầu tư trồng rau sạch, chăn nuôi và tự tạo ra nguồn thực phẩm an toàn cho gia đình, giảm sự phụ thuộc vào thị trường thực phẩm công nghiệp. Đây cũng là tài sản bền vững, ít chịu biến động kinh tế so với các loại tài sản khác, do đó giúp bảo toàn giá trị lâu dài cho nhà đầu tư.

Bất lợi của việc mua đất nông nghiệp vùng ven

Mặc dù có nhiều lợi ích như thế, việc mua đất nông nghiệp vùng ven cũng đi kèm với một số bất lợi nhất định đáng được cân nhắc. Một trong số đó là khó khăn trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng. Chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở hoặc đất thương mại đòi hỏi thủ tục pháp lý khá phức tạp, mất nhiều thời gian và chi phí. Nếu khu vực đó không nằm trong quy hoạch phát triển của đô thị, việc chuyển đổi có thể không thực hiện được.

Ngoài ra, rủi ro về chính sách quy hoạch của chính quyền địa phương cũng là yếu tố cần phải lưu ý đến. Quy hoạch nói chung có thể thay đổi và làm giảm giá trị của đất nông nghiệp vùng ven, khiến nhà đầu tư gặp rủi ro tài chính. Bên cạnh đó, ranh giới đất nông nghiệp đôi khi lại không rõ ràng như đất thổ cư, dẫn đến có thể xảy ra trường hợp chênh lệch giữa diện tích trên giấy tờ và diện tích thật trên thực tế. Điều này có thể xảy ra tranh chấp với các chủ đất lân cận và tốn kém chi phí để xác định lại ranh giới.

Cơ sở hạ tầng của một số khu vực vùng ven còn chưa được hoàn thiện, có thể thiếu các tiện ích như điện, nước, Internet, gây trở ngại cho việc sinh hoạt gia đình và phát triển kinh doanh. Giá trị của đất nông nghiệp vùng ven cũng phụ thuộc khá nhiều vào tình hình thị trường bất động sản; nếu thị trường suy giảm, khả năng tăng giá và tính thanh khoản của đất có thể bị ảnh hưởng.

Ai nên, ai không nên đầu tư vào đất nông nghiệp vùng ven?

Đối với những người có tầm nhìn dài hạn, yêu thích lối sống xanh, hoặc muốn phát triển mô hình kinh doanh sinh thái như farmstay, homestay, hoặc nông trại công nghệ cao, đất nông nghiệp vùng ven sẽ là một lựa chọn lý tưởng cho họ. Đây cũng là cơ hội cho các gia đình muốn sở hữu đất đai để truyền lại cho các thế hệ sau của mình.

Ngược lại, đối với những người mong muốn có lợi nhuận nhanh chóng hoặc không có kinh nghiệm xử lý các thủ tục pháp lý phức tạp thì nên cân nhắc kỹ. Đất nông nghiệp vùng ven không phải là lựa chọn phù hợp cho những ai muốn có thu nhập ổn định hoặc kỳ vọng vào nguồn thu ngắn hạn.

Tóm lại, đầu tư vào đất nông nghiệp vùng ven không chỉ mang lại lợi nhuận tài chính mà còn đáp ứng nhu cầu sống xanh, thoải mái và bền vững. Với sự nghiên cứu kỹ lưỡng và chiến lược đầu tư hợp lý, đây sẽ là một trong những kênh đầu tư đáng tin cậy, hứa hẹn nhiều tiềm năng phát triển và sinh lời trong tương lai.

(*) Công ty Luật TNHH Phước và Các cộng sự

LS. Nguyễn Hữu Phước(*)