Đất nền vùng ven Hà Nội: Giá rao bán tăng mạnh nhưng giao dịch 'nhỏ giọt'

Nhà đầu tư đi săn đất ngoại thành Hà Nội. Ảnh: Thủy Tiên

Quốc Oai, Hà Nội có giá rao bán đất tăng mạnh nhất

Dữ liệu của nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn vừa công bố cho thấy trong tháng 3/2025, lượng tìm kiếm đất nền tại Hà Nội tăng khá mạnh, ở mức 52%, tại TP.HCM tăng 31% và tại các tỉnh khác tăng 54% so với tháng 2/2025.

Về giá, đất nền có giá rao bán phổ biến vào tháng 3/2025 tại Hà Nội đã tăng 42%, tại TP.HCM tăng 7% và tại các tỉnh khác tăng tới 67% so với tháng 1/2023.

Theo khảo sát với môi giới của kênh này, người tiêu dùng Hà Nội đang quan tâm nhiều đến đất nền vùng ven, trong khi người tiêu dùng TP.HCM lại quan tâm nhiều hơn tới đất nền gần trung tâm.

Ghi nhận cho thấy khu vực vùng ven Hà Nội có mức giá và lượng quan tâm cao nhất hiện nay gồm các huyện, thị xã: Quốc Oai, Thạch Thất, Sơn Tây. Đáng chú ý nhất, huyện Quốc Oai có giá rao bán đất nền cao nhất trong 2 tháng đầu năm 2025, mức rao khu vực này lên đến 74%, theo dữ liệu từ kênh Batdongsan.

Cụ thể, tại khu vực xã Hòa Thạch (huyện Quốc Oai), ở những mảnh ô tô có thể đi vào, mức giá cũng tăng từ 21-23 triệu đồng/m2 lên 23-25 triệu đồng/m2. Ở vị trí mặt đường tỉnh lộ 412B, đất Đông Yên cũng tăng giá từ 37-41 triệu đồng/m2 lên mức 40-43,5 triệu đồng/m2.

Với các vị trí nằm sâu trong làng, mức tăng đạt được cũng ghi nhận đáng kể, từ 9-11 triệu đồng/m2 lên mức 10,5-12 triệu đồng/m2. Đất tại Phú Mãn tăng nhẹ từ 12-13 triệu đồng/m2 lên 13-14 triệu đồng/m2. Đất Phú Cát cũng tăng từ 10-13 triệu đồng/m2 lên 11,5-14 triệu đồng/m2.

Ông Tân - một môi giới nhà đất tại Quốc Oai - cho biết xã Hưng Đạo (hình thành trên cơ sở sáp nhập 2 xã Tân Phú và Đại Thành) là khu vực có giá đất tăng cao nhất. Đất mặt tiền xã này dao động từ 70-80 triệu đồng/m2, trong ngõ 40-60 triệu đồng/m2. Thậm chí nhiều khu đất đấu giá tại xã Hưng Đạo có giá trúng cao nhất lên tới 104 triệu đồng/m2 và thấp nhất từ 62 triệu đồng/m2, do “ăn theo” đường Vành đai 4.

Tại xã Đồng Lư, giá đất cũng ghi nhận tăng 25%. Đất mặt tiền năm ngoái khoảng 40 triệu đồng/m2 thì nay tăng lên 50 triệu đồng/m2; còn nhà đất trong ngõ từ 25 triệu đồng/m2 lên 30-33 triệu đồng/m2.

Tại xã Ngọc Mỹ, nơi có dự án Bệnh viện Nhi Trung ương cơ sở 2 cũng ghi nhận mức giá đất nền tăng.

Trong khi đó, ông Tân cho hay đất tại thị trấn Quốc Oai không có nhiều biến động, giá từ 80-100 triệu đồng/m2 nhưng không có ai bán. “Những khu vực có giá đất biến động mạnh hầu hết đều có dự án hoặc hạ tầng đi qua”, ông Tân nói.

Một góc huyện Quốc Oai (Ảnh: Cổng thông tin điện tử huyện Quốc Oai)

Thực tế, không chỉ giá rao bán mà đất đấu giá tại huyện Quốc Oai trong 3 tháng đầu năm 2025 cũng đang có giá trúng tăng mạnh sau từng phiên và liên tục lập đỉnh mới, từ 76 triệu đồng/m2 rồi lên 104 triệu đồng/m2 và hiện là 119,3 triệu đồng/m2. Trong khi giá đất khởi điểm của 3 phiên đấu giá này chỉ từ 4,7-8,3 triệu đồng/m2.

Đối với giá đất tại huyện Thạch Thất, khảo sát cho thấy đất nền Hòa Lạc khu vực xã Tiến Xuân có vị trí mặt tiền đường đã tăng từ mức 27-30 triệu đồng/m2 (giữa năm ngoái) lên mức 29-32 triệu đồng/m2. Đất tại Bình Yên giá cũng tăng từ 20-22 triệu đồng/m2 lên mức 22-24 triệu đồng/m2. Đất xã Thạch Hòa, vị trí đường đôi tăng từ 35-36 triệu đồng/m2 lên mức 38-40 triệu đồng/m2.

Cũng thuộc địa bàn Thạch Thất, đất Tân Xã ở những vị trí mặt tiền đường kinh doanh, giá đất tăng từ 34-36 triệu đồng/m2 lên mức 37-40 triệu đồng/m2. Đất Tân Xã, đường 2 ô tô tránh nhau, giá cũng tăng từ 22-25 triệu đồng/m2 lên mức 24-27 triệu đồng/m2.

Đất nền Sơn Tây, với những mảnh gần khu công nghệ cao cũng là một điểm nóng của thị trường đất nền Hòa Lạc. Đất đường Đồng Trạng (Sơn Tây) ở vị trí đường lớn mở rộng 18m, gần quy hoạch tuyến ga Metro 05, giá tăng từ mức 29-30 triệu đồng/m2 lên 30-31 triệu đồng/m2. Đất Cổ Đông ở vị trí đường lớn, ô tô tránh nhau tăng giá từ 26-29 triệu đồng/m2 lên 28-30,5 triệu đồng/m2. Những vị trí nằm trong làng, không kinh doanh buôn bán được, kém đẹp hơn, giá cũng tăng từ 12-14 triệu đồng/m2 lên mức 15-18 triệu đồng/m2.

Đầu tư đất nền cần xác định thu hồi ít nhất từ 1-3 năm

Mặt bằng giá đất tại vùng ven Hà Nội vẫn có xu hướng tăng trưởng tốt sau một năm. Tuy nhiên, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh cho biết lượng quan tâm đến đất nền lại không tăng tương ứng, thậm chí có dấu hiệu đi ngang hoặc giảm nhẹ. Điều này phản ánh rằng số lượng giao dịch chưa có nhiều đột biến so với năm ngoái.

Lý giải diễn biến này, chuyên gia này chỉ ra một số nguyên nhân. Trước hết, mặt bằng giá đất tại vùng ven Hà Nội đã tăng liên tục trong những năm qua, khiến nhiều nhà đầu tư và người mua có tâm lý chờ đợi, quan sát thị trường trước khi quyết định. Bên cạnh đó, thời gian qua, sau thông tin về kế hoạch dự kiến sáp nhập một số tỉnh, các nhà đầu cơ có xu hướng tìm kiếm cơ hội ở những khu vực tỉnh thay vì tập trung vào đất nền lân cận Thủ đô như trước đây.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho biết trong quý I/2025, giá đất nền ghi nhận tăng mạnh. Nhất là khu vực vùng ven Hà Nội, nhờ hưởng lợi từ hàng loạt các dự án mới triển khai có giá bán cao. Nhưng thực tế lượng giao dịch và mức giá giao dịch chỉ ghi nhận tăng tại các lô đất có giá trị đầu tư hợp lý, thường ở mức dưới 2 tỷ đồng, có pháp lý đảm bảo tại các khu vực có hạ tầng đang triển khai thực tế.

Chia sẻ về việc nhà đầu tư có nên xuống tiền thời điểm này, TS Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng giai đoạn này tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt với những nhà đầu tư non kinh nghiệm. Do đó, các nhà đầu tư cần tỉnh táo, tránh lao vào mua theo tâm lý đám đông.

“Nếu không cân nhắc kỹ, nhà đầu tư có thể trở thành nạn nhân của những đợt bơm thổi giá do một nhóm lợi ích thao túng”, ông Lượng cảnh báo.

Đồng quan điểm, CEO SGO Homes Lê Đình Chung cũng cho rằng một số nhà đầu tư đã bắt đầu hành trình đi mua gom đất nền tại khu vực ven đô, khiến giá đất có xu hướng đi lên.Tuy nhiên, đầu tư đất nền thời điểm này cần xác định thu hồi vốn trung hạn ít nhất từ 1-3 năm, thay vì lướt sóng.

Giá đất vùng ven Hà Nội đang “nhảy múa” từng ngày nên rủi ro cũng có thể xảy ra. Chính vì vậy, để xuống tiền giai đoạn này, ông Chung lưu ý nhà đầu tư nên tìm tới những khu vực, địa phương có hạ tầng đồng bộ, kinh tế phát triển tốt nhưng giá đất chưa tăng quá nhiều thời gian qua.

Lệ Chi