Đất nền vào sóng?

Đất nền chỉ ổn định khi thị trường bất động sản trải qua được giai đoạn củng cố, giải quyết được các điểm nghẽn về nguồn tiền, pháp lý

Gần đây, những tay chơi bất động sản đang đổ dồn sự chú ý về phiên đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội với tổng diện tích 10.297,3m2.

Được biết, các thửa đất có diện tích 60 - 85m2/thửa đất với giá khởi điểm từ 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2. Kết quả giá trúng đấu giá cao nhất được xác định là 100,5 triệu đồng/m2, chênh với giá khởi điểm là 88 triệu đồng/m2; giá trúng thấp nhất là 51,6 triệu đồng/m2, cao hơn mức giá khởi điểm là 43,1 triệu đồng/m2.

Sức nóng không chỉ ở Thanh Oai, so với cùng kì năm ngoái, giá bán đất nền nhiều khu vực ven Hà Nội tăng trưởng ấn tượng. Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, đất nền Đông Anh tăng 24%, mức độ quan tâm tăng 104%, giá bán đất nền Thạch Thất tăng 13%, mức độ quan tâm tăng 48%, giá bán đất nền Quốc Oai tăng 20%, mức độ quan tâm tăng 101%.

Bởi thế, không ngoa khi nói rằng đất nền đang nóng sốt trở lại và có nên xuống tiền để đầu tư hay không là vấn đề mà nhiều “tay chơi” địa ốc do dự . Để tìm hiểu rõ hơn về vấn đề này, Tạp chí Thương Gia đã có cuộc trao đổi cùng ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn.

Trong thời gian qua, thị trường bất động sản liên tục đón nhận các đợt “sóng” luân phiên từ loại hình chung cư đến đất nền. Là người “sống” cùng diễn biến thị trường, ông có nhận định như thế nào về hiện tượng này?

Trước khi vào riêng phân khúc đất nền, nhìn chung toàn thị trường bất động sản trong vòng 2 năm tới có thể trải qua các giai đoạn: đảo chiều, thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định. Ở mỗi giai đoạn, người mua sẽ ưu tiên những yếu tố khác nhau khi lựa chọn bất động sản.

Cụ thể, từ nay đến cuối năm 2024, thị trường vẫn đang thăm dò, người mua ưu tiên các yếu tố chắc chắn như phục vụ nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng, có chính sách hỗ trợ tài chính tốt, bên cạnh đó là lợi suất cho thuê ổn định và tối ưu các loại chi phí. Ở giai đoạn này, chung cư thu hút lượng quan tâm lớn và ghi nhận thanh khoản tốt nhất trong các loại hình bất động sản.

Bước sang thời kỳ củng cố dự kiến bắt đầu trong quý 1/2025, người mua và nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn với các yếu tố tài chính, pháp lý nhưng vẫn ưu tiên các sản phẩm phục vụ ở thực và mang lại dòng tiền tốt. Lúc này, nếu các yếu tố tiền tệ thuận lợi hơn, loại hình chi phí cao như nhà riêng, nhà phố sẽ dần cải thiện về lượng giao dịch.

Từ quý 2/2025 đến quý 4/2025 có thể là giai đoạn khởi sắc, người dân sẽ quan tâm hơn nhu cầu đầu tư, tốc độ tăng giá và sẽ không quá đặt nặng các yếu tố về giá bán, pháp lý như ở thời kỳ thị trường ảm đạm. Đây sẽ là thời điểm đất nền, biệt thự dần lấy lại lợi thế và có thanh khoản tốt hơn.

Dự kiến, từ đầu năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào chu kỳ ổn định, người mua ưu tiên tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những loại hình bất động sản có tốc độ tăng giá cao, số lượng ít nhưng thu hút nhiều quan tâm.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn

Về tâm lý người tiêu dùng bất động sản nửa cuối năm 2024. Theo đó, chỉ số tâm lý thị trường đi ngang. Người mua đang chờ đợi tín hiệu tích cực từ thị trường, việc lãi suất hạ so với năm 2023 và các chính sách pháp lý mới sắp có hiệu lực tạo tâm lý tốt hơn cho người dân.

Sau khi xác định tâm lý các nhà đầu tư của chu kỳ trước và các loại hình bất động sản phục hồi cụ thể như thế nào và so sánh với chu kỳ hiện tại, tôi thấy rằng yếu tố tâm lý của nhà đầu tư gắn với các loại hình bất động sản. Tại từng thời điểm của quá trình đảo chiều và hồi phục thị trường thì các loại hình bất động sản có cá tính phù hợp với thông tin đầu tư sẽ có sự phục hồi trước.

Trong giai đoạn ban đầu của quá trình phục hồi của thị trường là đảo chiều thăm dò thì loại hình chung cư là loại hình đáp ứng được tốt nhu cầu của người tìm kiếm và mua nhà. Sau giai đoạn rất khó khăn của thị trường đợt sóng đầu tiên sẽ là loại hình có nhu cầu ở thực. Còn đất nền chỉ ổn định khi thị trường bất động sản trải qua được giai đoạn củng cố, giải quyết được các điểm nghẽn về nguồn tiền, pháp lý.

Như tôi đã phân tích ở trên, từ quý 2/2025 trở đi đất nền mới bắt đầu vào xu hướng chính của phục hồi. Còn các đợt sóng hiện nay chỉ mang tính chất cục bộ ở một khu vực, ví dụ ở miền Bắc có vùng ven Hà Nội, còn trên toàn bộ Việt Nam chưa có xu hướng phục hồi cụ thể.

So với các đợt sóng đất trước đây, thị trường đất nền hiện nay chỉ nóng ở một số địa phương, khu vực nhất định? Theo ông, liệu có những rủi ro tiềm ẩn nào mà nhà đầu tư cần lưu ý?

Với một số thị trường mang tính chất cục bộ như Hà Nội, dù đang ở mức độ khó khăn, nhưng nhìn chung Hà Nội chưa quá kém. Bởi thị trường Hà Nội có dòng tiền lớn, giai đoạn 2020 – 2022, dòng tiền liên quan đến nhà đất Hà Nội rất tốt, sau đó từ năm 2022 - 2023 thị trường chung cư nóng dần.

Hiện tại, bắt đầu có những đợt nóng sốt cục bộ của khu vực như Đông Anh, Hà Đông, Thanh Oai… Theo tôi, hiện tượng này mang tính chất đầu tư. Các khu vực này thu hút nhà đầu tư bởi có chủ đầu tư phát triển dự án, từ đó có đà tự đẩy sóng lên.

Tôi cho rằng, các nhà đầu tư sau giai đoạn thị trường khó khăn tâm lý chung sẽ thận trọng hơn, dựa trên dữ liệu, thận trọng hơn và không hề đơn giản trong việc đầu tư ra thị trường như thời điểm trước đó.

Với những sóng đầu cơ phát sinh quá lớn, nằm ngoài tầm kiểm soát có thể dẫn tới câu chuyện nhà đầu tư xác định giữ hàng lâu dài và không thể đầu cơ được nữa. Nghĩa là những nhà đầu cơ lượt thứ 2, thứ 3 sẽ phải ôm hàng, khó thanh khoản.

Bây giờ chúng ta phải xác định rất rõ ràng “cuộc chơi” có luật pháp, không đơn giản là câu chuyện mua vào bán ra. Do đó, khi “nhảy vào” những làn sóng cục bộ như vậy nhà đầu tư phải cầm chừng dài hạn, nếu dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư thật sự rất khó khăn.

Xin ông cho biết, những đợt sóng của thị trường đất nền đến từ đâu?

Rất dễ hình dung, hiện nay có 3 yếu tố chính tác động đến thị trường đất nền. Một là yếu tố kinh tế của khu vực, địa bàn, thậm chí vĩ mô hơn là kinh tế đất nước. Bởi vì kinh tế là yếu tố quyết định tất cả.

Cụ thể, một địa bàn kinh tế phát triển đủ mạnh, dân cư khu vực đấy có nguồn tiền tốt họ sẵn sàng chi trả tiền để thuê bất động sản, mua bất động sản và mặt bằng giá bất động sản được giữ ở mức độ phù hợp. Đây cũng là câu trả lời cho câu hỏi vì sao những khu công nghiệp, khu trung tâm và khu sản xuất lớn có nền giá bất động sản bền vững và có xu hướng phát triển dài hạn.

Có 3 yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng phát triển của thị trường đất nền

Hai là vấn đề quy hoạch hạ tầng. Tuy nhiên, Quy hoạch chỉ có ý nghĩa khi được đưa vào thực tế, chứ không phải “nằm trên giấy”. Rõ ràng, nếu nhà đầu tư mua đất khi có quy hoạch, nhưng mãi 2-3 năm sau chưa xây dựng, hiển nhiên sự kỳ vọng của nhà đầu tư bị giảm sút, kéo theo giá bất động sản cũng giảm theo.

Yếu tố thứ ba là dân số và sự kết nối với các địa phương khác. Đơn giản, một khu vực thưa dân cư rất là khó tạo ra nguồn cầu đủ lớn để đảm bảo sự phát triển về mặt dài hạn.

Với kinh nghiệm của mình, ông dự báo thị trường đất nền sẽ phát triển như thế nào trong 6 - 12 tháng tới?

Như đã dự báo, thị trường đất nền có thể phục hồi vào quý 2/2025. Tuy nhiên, để điều này trở thành hiện thực, cần giải quyết ngay các vấn đề pháp lý và nguồn vốn đang tồn đọng.

Các cơ quan chức năng cần nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý và tạo điều kiện thuận lợi cho dòng vốn chảy vào thị trường. Việc giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan đến dự án và xử lý nợ trái phiếu là những yếu tố then chốt để khơi thông dòng tiền và khôi phục niềm tin của nhà đầu tư

- Xin cảm ơn ông!

Mỹ Linh