Đất nền mới chỉ có lãi trên lý thuyết?

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy trong quý I/2025, lượng giao dịch đất nền tăng mạnh tại một loạt địa phương như Bắc Giang, Phú Thọ, Ninh Bình, Hưng Yên, Hải Phòng hay Đồng Nai... Đi cùng đó là hiện tượng tăng giá cục bộ, nhiều nơi tăng 20 – 30% sau vài tháng.

Hết tiền vì... khó bán đất

Giá đất leo thang, nhưng không phải nhà đầu tư nào cũng dễ dàng kiếm lời trong làn sóng tăng giá này. Điển hình như trường hợp của anh Đặng Phương Nam, nhà đầu tư kỳ cựu tại Hà Nội, cho biết đang sống dở chết dở với lô đất tại khu đô thị Vân Phú (Việt Trì, Phú Thọ).

Cụ thể, vào giữa tháng 1/2025, giữa lúc các thông tin về sáp nhập tỉnh thành bùng lên, anh Nam quyết định xuống tiền mua một lô đất ven khu đô thị Vân Phú, với giá 1,9 tỷ đồng, kỳ vọng lướt sóng trong vài tháng. Song đến nay, cơn sốt hạ nhiệt, anh chưa thể tìm được khách mua để chốt lời, dù mặt bằng giá đã tăng 200-500 triệu đồng.

“Hơn 4 tháng đã qua, thời gian mua vào chưa quá lâu nhưng điều làm tôi lo lắng là việc mình mua vào đúng lúc đất Việt Trì đang sốt, mặt bằng giá cao nên khó chốt lời. Thời gian qua cơn sốt cũng dần hạ nhiệt nên tôi lo càng thêm lo, tâm lý phòng thủ của nhà đầu tư hiện vẫn rất nặng. Đợi thêm 3-6 tháng tới, nếu thanh khoản không tích cực hơn, tôi sẽ cắt từ 70-90% lợi nhuận kỳ vọng để thoát hàng”, anh Phương Nam thổ lộ với VnBusiness.

Mặt bằng giá rao bán tăng mạnh, nhưng thanh khoản đất nền vùng ven vẫn chưa thực sự đột biến.

Không chỉ những nhà đầu tư mới vào sóng, không ít nhà đầu tư đu đỉnh trong giai đoạn 2020-2021 kỳ vọng những cơn sốt mới kể từ cuối năm 2024 đến nay sẽ tạo động lực cho thị trường để thoát hàng nhanh, cứu vãn lợi nhuận, nhưng bất thành. Rất nhiều người hiện vẫn đang trong cảnh có nhiều đất nhưng “bí” tiền tiêu.

Điển hình như trường hợp của anh Bình Minh, kể từ đầu năm 2024 đến nay liên tục “mất ăn, mất ngủ” vì việc bán “cắt lỗ” hay tiếp tục gồng thêm với lô đất nền nằm tại khu vực xã Long Châu (Yên Phong, Bắc Ninh) được mua vào đúng vào đỉnh sóng đầu năm 2022, giá 3,8 tỷ đồng.

Thời điểm mua vào, anh Minh được “cò” quảng cáo với những lời mỹ miều, như giá đất khu vực này đã tăng hơn 20% kể từ cuối năm 2020, và dự báo có thể tăng 25-40% trong nửa cuối năm 2022. Vì lô đất khá đẹp (theo cảm quan), anh Minh kỳ vọng “lướt sóng” thu tiền về trong 1-2 năm.

Cẩn trọng sóng lớn, ngã đau

Nhưng rồi thị trường đột ngột lao dốc, anh Minh là một trong số rất nhiều nhà đầu tư trong khu vực này không kịp “vào bờ”, mắc kẹt lại. Đầu năm 2024, sau thời gian dài gồng lãi khoản vay hơn 1 tỷ đồng, anh rao bán cắt lỗ 200 triệu đồng nhằm thu hồi vốn, nhưng bất thành.

Tuy nhiên, đến cuối năm 2024, thấy thị trường ấm trở lại, các thông tin sốt đất cũng liên tục được thổi bùng lên, anh “quay xe” không muốn bán cắt lỗ nữa, mà kỳ vọng có thể bán hòa vốn hoặc cao hơn giá gốc 100-200 triệu đồng. Song đến nay anh Minh vẫn chưa thể thoát được hàng.

“Tôi đang bị quay vòng với các thông tin sốt đất, thị trường ấm trở lại, vậy nên nửa muốn cắt lỗ để bán sớm, nửa lại muốn gồng lỗ chờ đợi thêm. Không biết sốt đất đang lan tới đâu, chứ đến khu vực của tôi thì chưa thấy. Hy vọng trong thời gian tới sẽ thấy”, anh Minh thổ lộ với VnBusiness.

Những diễn biến từ thực tế cho thấy thị trường đất nền đã tăng nhiệt đáng kể, với mức độ quan tâm tăng vọt, tuy nhiên, giao dịch thực tế chưa quá đột biến. Nói cách khác, thị trường đất nền chỉ mới “gợn sóng” cục bộ chứ chưa thực sự có “sóng lớn” trên diện rộng.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho biết nguồn cung mới phân khúc đất nền phía Nam sẽ phục hồi tích cực trong năm 2025. Tuy nhiên, sức cầu thị trường chưa thể phục hồi trong ngắn hạn và cần thêm thời gian để trở lại nhịp sôi động của giai đoạn năm 2019 trở về trước.

Trong khi đó, VARS cảnh báo, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước cơn sốt ảo. Bởi những cơn sốt đất theo tin thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ nhà đầu cơ, trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua ở thực có nguy cơ mắc kẹt nếu mua với mức giá kỳ vọng, đã bị đẩy lên quá cao.

TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS đánh giá thời điểm này, quyết định còn được thúc đẩy và cộng hưởng bởi các thông tin sáp nhập tỉnh thành và dự đoán việc điều chỉnh bảng giá đất trong thời gian tới ở các địa phương sẽ gián tiếp đẩy giá đất tăng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, phần lớn các đợt tăng giá này đều mang tính chất đầu cơ.

Chính vì vậy các quyết định vội vàng khi chưa nghiên cứu, đánh giá kỹ thông tin sẽ khiến nhà đầu tư phải đối diện với nhiều rủi ro. Hệ quả là không ít nhà đầu tư bị chôn vốn, không đủ lực trụ đến khi giá bất động sản thật sự tăng.

Hưng Nguyên