Đánh thuế bất động sản thứ 2: Cần đúng người, đúng thời điểm

Đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ

Đề xuất của Bộ Xây dựng được đưa ra trong bối cảnh giá bất động sản, nhà ở liên tục tăng mạnh từ đầu năm đến nay. Việc nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời.

Thuế bất động sản là công cụ tài chính thường xuyên được thảo luận trong khung pháp lý của nhiều nước trên thế giới, đặc biệt là các quốc gia đang phát triển; trong đó có Việt Nam. Hiện tại, chủ sở hữu bất động sản ở Việt Nam không phải chi trả thuế tài sản trong khi khung thuế và phí chuyển nhượng thuộc nhóm thấp nhất thế giới. Bởi vậy, việc đánh thuế bất động sản thứ 2 được xem như một giải pháp để bình ổn giá nhà.

Đánh giá về đề xuất này, nhiều chuyên gia cho rằng, so với các sắc thuế chủ lực khác như thuế doanh nghiệp, thực thể tính thuế ở đây là bất động sản khiến cá nhân khó trốn thuế. Sắc thuế bất động sản cũng không cần cạnh tranh hay bị giới hạn bởi các hiệp định quốc tế, do đó dễ dàng hơn cho các cơ quan quản lý hoạch định nguồn thu ngân sách dự kiến.

Tuy nhiên, để thực hiện áp thuế tài sản, chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật, công cụ tính thuế, đặc biệt là minh bạch và số hóa toàn bộ dữ liệu bất động sản dân cư chính là rào cản lớn nhất - chuyên gia này nhận xét. Bởi hoạt động này cần nguồn tài chính lớn, sự quyết liệt tới cùng và khâu phối hợp lâu dài của liên bộ chức năng.

Bên cạnh đó, khó khăn trong việc xác định giá trị giao dịch chính xác, minh bạch hóa các giao dịch, cũng như quyền sở hữu... Việc xác định mức thuế hợp lý cũng là một bài toán cần giải quyết để vừa đảm bảo nguồn thu cho ngân sách, vừa không làm ảnh hưởng đến sự phát triển của ngành bất động sản, vốn có mối liên kết chặt chẽ với nhiều ngành kinh tế khác.

Nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, bất động sản giống như các loại hàng hóa khác, chịu các quy luật tác động của thị trường. Điều này có nghĩa khi các chi phí đầu vào tăng thì giá thành sản phẩm cũng sẽ tăng theo. Theo đó, công cụ thuế bất động sản là một giải pháp nhằm giảm giá bán hoặc giảm xu hướng đầu cơ, điều này trực tiếp sẽ tác động đến giá bán của bất động sản. Nhiều quốc gia đã được cả 2 mục đích trên khi áp dụng thuế bất động sản.

Ông Quốc Anh nhấn mạnh chính sách đánh thuế bất động sản là hợp lý. Tuy nhiên, Việt Nam có áp dụng thành công thuế bất động sản hay không còn phụ thuộc vào một số yếu tố.Yếu tố quan trọng nhất điều tiết thị trường bất động sản không phải là thuế mà là quan hệ cung - cầu. Tức là nếu lực cầu của thị trường vẫn rất mạnh trong khi nguồn cung yếu thì mục đích của việc áp dụng thuế bất động sản có thể không làm giảm bớt giao dịch, mà ngược lại, người mua sẽ có xu hướng chuyển phần thuế đó sang người mua tiếp theo.

Bên cạnh đó, để áp dụng thành công chính sách thuế, Việt Nam cần có hệ thống thông tin giao dịch bất động sản rất rõ ràng và minh bạch. Để có thể đánh giá và ước lượng được tác động của loại thuế mới này trên quy mô rộng thì cần nắm được tổng thể thị trường về số lượng giao dịch, mức thuế áp dụng, giá trị giao dịch. Khi không có đủ thông tin về thị trường, các nhà làm luật có thể không đạt được mục tiêu của việc đánh thuế.

“Về mặt chủ trương dài hạn, chính sách thuế bất động sản là tốt. Tuy nhiên, chúng ta cần có các thông tin chi tiết và cụ thể về lượng và giá trị giao dịch trên thị trường để có thể tính toán mức thuế phù hợp với thực trạng của thị trường hiện tại. Bên cạnh đó, trong ngắn hạn, cần theo dõi kỹ quan hệ cung - cầu để tránh tình trạng đánh thuế với mục tiêu làm giảm giá bất động sản nhưng thực tế lại làm tăng giá”, ông Quốc Anh nhấn mạnh thêm.

Ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế - tài chính cũng quan điểm, đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai không phải là mới. Khoảng 7 năm trước, đề xuất này đã từng được đưa ra và gây nhiều lo ngại, ngay cả với những người chưa sở hữu nhà. Vì tăng thuế có nguy cơ đẩy giá nhà lên cao, làm cho việc tiếp cận nhà ở của người dân trở nên khó khăn hơn, dẫn đến tâm lý chưa đồng thuận trong xã hội.

Theo ông Hiển, thuế là một công cụ có tính hai mặt, tùy theo thị trường cụ thể mà nó có thể hỗ trợ hoặc gây cản trở cho sự phát triển của thị trường đó. Việc áp dụng thuế nên nhằm khuyến khích sự phát triển minh bạch và đúng đắn của thị trường, chứ không nên trở thành một trở ngại.

"Việc đánh thuế bất động sản chỉ là một phần trong nhiều biện pháp nhằm phát triển thị trường một cách bền vững và minh bạch. Giải pháp tối ưu là thúc đẩy quá trình số hóa và xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai cũng như giá trị tài sản bất động sản. Bất động sản là một lĩnh vực phức tạp nên khi đánh thuế cần xem xét một cách toàn diện, thận trọng, tránh đưa ra thuế xa rời thực tế làm người dân thất vọng, không đáp ứng được mong đợi" - ông Hiển nhấn mạnh.

Chính vì vậy, các chuyên gia cho rằng, việc đánh thuế bất động sản thứ 2 cần đúng người, đúng thời điểm mới phát huy được hiệu quả tích cực.

Bộ Tài chính nói gì?

Bày tỏ quan điểm về vấn đề này, Bộ Tài chính cho rằng, để nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất, cần nghiên cứu giải pháp thu thuế đối với nhà nói chung hay thuế đối với sở hữu nhiều nhà, đất nói riêng.

Thời gian qua Bộ Tài chính cho biết nhận được một số luồng dư luận cho rằng việc đánh thuế bất động sản đối với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà đất ở thời điểm này chưa phù hợp, cần nghiên cứu kỹ lưỡng về thời điểm và cách thức đánh thuế để tránh gây sốc dẫn đến việc bán tháo ồ ạt trên thị trường.

Theo Bộ Tài chính hiện tại nhà nước đã ban hành các khoản thu liên quan đến bất động sản phát sinh trong quá trình xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ); sử dụng bất động sản (thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế sử dụng đất nông nghiệp. Tuy nhiên, ở Việt Nam chưa có khoản thu đối với nhà (trong quá trình sử dụng) và chuyển nhượng bất động sản (thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng).

Bộ Tài chính cho biết, để thể chế hóa các chủ trương, định hướng được nêu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao, cần phải có giải pháp phù hợp, đồng bộ với điều kiện và bối cảnh, trong đó có việc nghiên cứu giải pháp thu thuế đối với nhà nói chung hay thuế đối với sở hữu nhiều nhà, đất nói riêng.

Đồng thời, chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản cũng cần sửa đổi phù hợp với yêu cầu và bối cảnh mới, cũng như thông lệ ở một số quốc gia. Qua đó, việc sử dụng nhà, đất tiết kiệm, hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, ổn định và bền vững.

Bộ Tài chính đang nghiên cứu, tổng hợp kinh nghiệm quốc tế, xác định những vướng mắc, bất cập trong quá trình thi hành các chính sách thuế liên quan đến bất động sản (trong đó có trường hợp sử dụng nhiều diện tích đất, nhà ở, đất bỏ hoang, đất đã giao, cho thuê nhưng chậm đưa vào sử dụng) để báo cáo cấp có thẩm quyền vào thời điểm thích hợp, bảo đảm phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của Việt Nam, thông lệ quốc tế cũng như tính thống nhất của hệ thống chính sách thuế liên quan đến bất động sản.

Việc thực hiện cải cách các chính sách thuế liên quan đến bất động sản được đặt trong tổng thể việc thực hiện Chiến lược cải cách hệ thống thuế của Việt Nam đến năm 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Vừa qua, Bộ Tài chính đã có công văn lấy ý kiến rộng rãi tổ chức, cá nhân có liên quan về việc lập đề nghị xây dựng dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân mới để thay thế cho Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành, trong đó có việc nghiên cứu, sửa đổi chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Bộ Tài chính sẽ tổng hợp, nghiên cứu ý kiến tham gia; rà soát, đánh giá Luật Thuế thu nhập cá nhân để báo cáo Chính phủ, báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Quốc hội xem xét sửa đổi, bổ sung theo Chương trình xây dựng luật của Quốc hội.

Hoàng Tư

Tạp chí in số tháng 1+2/2025