Đánh thuế bất động sản như thế nào để hạn chế đầu cơ, đẩy giá?

Thủ tướng yêu cầu nghiên cứu đánh thuế đầu cơ bất động sản

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính vừa ký Công điện số 03/CĐ-TTg ngày 15/1/2025 yêu cầu các bộ ngành, địa phương tập trung chấn chỉnh, xử lý việc thao túng giá, đầu cơ bất động sản và thanh tra, kiểm tra các dự án đầu tư xây dựng bất động sản.

Ảnh minh họa.

Thời gian quan, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo quyết liệt, nhiều giải pháp kịp thời tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án bất động sản, kiểm soát và ổn định thị trường bất động sản; tháo gỡ vướng mắc trong việc thực hiện quản lý, sử dụng đất, giao đất, định giá đất; kịp thời chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, trong năm 2024, tại một số thời điểm, một số khu vực, địa phương giá bất động sản, nhà ở tăng cao so với khả năng đáp ứng tài chính của người dân, nguyên nhân một phần do: Một số hội, nhóm đầu cơ, nhà đầu tư, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản lợi dụng sự thiếu hiểu biết, tâm lý đầu tư theo đám đông của người dân để thao túng tâm lý, "đẩy giá tăng cao", "tạo giá ảo" gây nhiễu loạn thông tin thị trường nhằm trục lợi;

Thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản chưa đầy đủ, chưa kịp thời, chưa minh bạch dẫn đến tổ chức, cá nhân thiếu thông tin, có địa phương bị định hướng thông tin bởi một số hội, nhóm đầu cơ, nhà đầu tư, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản làm nhiễu loạn thông tin thị trường;

Một số chủ đầu tư dự án bất động sản lợi dụng tình hình nguồn cung bất động sản hạn chế để đưa ra giá chào bán bất động sản cao hơn so với mức trung bình của các dự án bất động sản để thu lợi;

Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất cao bất thường tại số khu vực làm tăng mặt bằng giá đất, giá nhà ở, bất động sản; Nguồn cung nhà ở, bất động sản hạn chế, đặc biệt là thiếu nguồn cung nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân có thu nhập trung bình, thấp và nhà ở xã hội.....

Để tăng cường kiểm soát và ổn định thị trường bất động sản, giá nhà đất và chấn chỉnh, xử lý kịp thời việc thao túng, đẩy giá và đầu cơ bất động sản, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tiếp tục thực hiện nghiêm, hiệu quả các nhiệm vụ, giải pháp đã được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo tại các nghị quyết, chỉ thị, quyết định, công điện,... liên quan đến tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Đẩy mạnh truyền thông, công khai, minh bạch thông tin liên quan đến nhà ở, thị trường bất động sản bảo đảm kịp thời, đầy đủ, chính xác; đồng thời, tăng cường kiểm soát, kiểm duyệt chặt chẽ, có hiệu quả các kênh thông tin xã hội không chính xác, không chính thống có thể gây tác động tiêu cực đến tâm lý nhân dân, nhà đầu tư, khách hàng và thị trường.

Đánh thuế thế nào để hạn chế việc đầu cơ?

Theo Tiến sĩ Phan Hữu Nghị, Phó Viện trưởng Viện Ngân hàng - Tài chính (Đại học Kinh tế Quốc dân) đề xuất chỉ thu thuế khi bán nhà có lãi, áp dụng mức 20% trên chênh lệch giá mua - bán để ngăn chặn tình trạng lách thuế. Như vậy, nếu người bán nhà bị lỗ sẽ không phải chịu mức thuế TNCN, nhưng nếu người bán nhà có lãi thì phải chịu mức thuế TNCN 20% trên chênh lệch giá mua - bán. Phương án thuế 20% trên chênh lệch giá mua và giá bán có lợi thế hơn vì phản ánh chính xác thu nhập thực tế.

Áp dụng thuế 20% trên lợi nhuận thực tế sẽ giúp hạn chế tình trạng đẩy giá nhà đất. Nếu thực thi nghiêm ngặt chính sách đánh thuế trên giá trị tăng thêm, các công ty BĐS cũng sẽ phải tính toán kỹ lưỡng hơn khi quyết định mức giá bán, từ đó giúp thị trường vận hành minh bạch và thực chất hơn.

Sự phát triển của kinh tế - xã hội và các hình thức kinh doanh mới kéo theo sự đa dạng nguồn gốc thu nhập của cá nhân đặt ra yêu cầu bổ sung quy định về nhóm thu nhập khác thuộc diện chịu thuế TNCN để bao quát được thực tiễn có thể phát sinh, chống thất thu thuế và đảm bảo tính công bằng.

Ngược lại, với phương thức thứ hai, việc áp thuế 20% trên chênh lệch giá mua-bán phản ánh chính xác hơn lợi nhuận thực tế nhưng lại gặp khó khăn trong việc xác định giá vốn, đặc biệt với những giao dịch diễn ra từ nhiều năm trước.

Để khắc phục tình trạng này, ông Phan Hữu Nghị đề xuất, cần siết chặt quản lý kê khai giá, bảo đảm giá trị giao dịch được ghi nhận đúng thực tế. Khi đó, nếu người mua cố tình ghi giá thấp để tránh thuế, họ sẽ gặp khó khăn khi bán lại, vì giá mua ghi trên giấy tờ quá thấp có thể khiến số thuế phải nộp cao hơn trong giao dịch sau.

Bên cạnh đó, cần áp dụng chế tài mạnh đối với các trường hợp khai báo sai giá trị giao dịch nhằm tạo sự minh bạch trên thị trường. Một giải pháp quan trọng khác là thực hiện liên thông dữ liệu giữa các cơ quan công chứng, thuế và quản lý đất đai để kiểm soát tốt hơn giá trị giao dịch.

Hay tại dự thảo tờ trình mới nhất gửi Chính phủ về đề nghị xây dựng luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ Tài chính đề xuất nghiên cứu quy định thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ.

Bộ Tài chính cho biết, chính sách thuế thu nhập cá nhân hiện hành không phân biệt theo thời gian nắm giữ bất động sản của người chuyển nhượng.

Nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản, một số quốc gia trên thế giới đã sử dụng các công cụ thuế để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản trong nền kinh tế, trong đó có thuế thu nhập cá nhân.

Ngoài ra, một số nơi trên thế giới còn áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian mua, bán lại bất động sản. Nếu thời gian này diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao, diễn ra chậm hơn thì thuế suất thấp hơn.

Tại Singapore, đất mua đi, bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua, bán; sau 2 năm thì mức thuế suất là 50%; sau 3 năm là 25%. Tại Đài Loan, giao dịch bất động sản thực hiện trong 2 năm đầu sau khi mua áp dụng thuế suất là 45%; thực hiện trong 2 - 5 năm thuế suất là 35%; trong 5 - 10 năm thuế suất 20% và thực hiện sau 10 năm mức thuế suất là 15%.

Để có mức độ điều tiết hợp lý, tránh tình trạng đầu cơ, "bong bóng" bất động sản, Bộ Tài chính cho rằng, có thể nghiên cứu để thực hiện thu thuế đối với thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ như kinh nghiệm của một số nước. Mức thuế suất cụ thể cần được nghiên cứu, xác định phù hợp, phản ánh được thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản.

Đồng thời, việc áp dụng chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ cũng cần đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách có liên quan đến đất đai, nhà ở cũng như sự đồng bộ, mức sẵn sàng của hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký đất đai, bất động sản. Qua đó, có thể tạo điều kiện cho cơ quan thuế có đủ thông tin và cơ sở pháp lý để có được các thông tin liên quan đến thời gian nắm giữ bất động sản.

Cần hoàn thiện chính sách thuế bất động sản

Đối với hệ thống văn bản pháp luật, cần đẩy nhanh tiến độ xây dựng và ban hành luật thuế bất động sản, thay thế thống nhất cho các chính sách, pháp luật hiện hành về thuế, đảm bảo phù hợp điều kiện kinh tế - xã hội Việt Nam và theo thông lệ quốc tế. Đối với mức thuế suất, cần xem xét và đánh giá lại mức thuế suất theo chiều hướng tăng lên đối với sử dụng đất phi nông nghiệp, chuyển nhượng bất động sản để đảm bảo chức năng điều tiết, chống đầu cơ, tạo nguồn lực về tài chính ổn định cho ngân sách Nhà nước.

Đối với các loại bất động sản chịu thuế, nên áp dụng thuế đối với cả “đất” và “nhà” nhằm tăng tính công bằng và minh bạch trong chính sách thuế bất động sản. Điều này giúp đảm bảo rằng mọi nguồn tài sản bất động sản đều được đánh thuế một cách công bằng.

Đối với các đối tượng chịu thuế, nên miễn giảm với trường hợp hộ nghèo, người có hoàn cảnh khó khăn, người có thu nhập thấp và ngược lại, đánh thuế cao đối với những trường hợp sử dụng đất đai, bất động sản lãng phí, không hiệu quả, không đảm bảo tiến độ.

Với tình hình kinh tế đất nước tại thời điểm hiện tại còn nhiều khó khăn, nên tăng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế từ chuyển nhượng bất động sản theo lộ trình hợp lý, chẳng hạn giữ nguyên thuế suất trong hạn mức, tăng thuế suất ngoài hạn mức bắt đầu từ năm 2025.

Cần áp dụng công nghệ thông tin, cần sớm xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin bất động sản trên cơ sở đẩy nhanh hoàn hiện hệ thống thông tin đất đai cùng với việc triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu về nhà, công trình xây dựng đầy đủ, chính xác và thống nhất trên cả nước. Bên cạnh đó, cần phát triển các ứng dụng công nghệ thông tin hỗ trợ, liên kết giữa cơ quan quản lý thuế với cơ quan quản lý đất đai, quản lý nhà ở và thị trường bất động sản để đảm bảo minh bạch và hiệu quả.

Việt Nam nên cân nhắc áp dụng cơ sở tính thuế theo ngưỡng giá trị của bất động sản, thay vì các tiêu chí về diện tích hay số lượng. Giá trị đất đai (bất động sản) được xác định theo giá trị thị trường - giá cả thu được hoặc có thể đạt được, trong các điều kiện thị trường cạnh tranh, nơi các bên được tự do tham gia và có thể giao dịch được.

Để có được cơ sở dữ liệu về giá đất (bất động sản) làm cơ sở tính thuế, cần sử dụng mô hình giá để thực hiện các kỹ thuật định giá hàng loạt đến từng thửa đất, từng đối tượng bất động sản, trên cơ sở xây dựng vùng giá trị đất đai quy mô toàn quốc và sử dụng giá đất tiêu chuẩn, thửa đất tiêu chuẩn làm tham chiếu để cải thiện độ chính xác trong công tác định giá cũng như đảm bảo độ tin cậy của dữ liệu bất động sản đầu vào.

Gia Linh