Đằng sau những 'con số màu hồng' của doanh nghiệp địa ốc

Tuy nhiên, đằng sau gam màu sáng của bức tranh toàn ngành, thị trường vẫn còn những mảng tối đầy thách thức, từ sự phục hồi chưa đồng đều, nguy cơ lệ thuộc vào việc bán dự án hoặc nguồn thu ngoài lõi kinh doanh, đến áp lực tài chính, gánh nặng nợ trái phiếu âm ỉ đối với nhiều doanh nghiệp.

Bùng nổ dự án, doanh thu tăng vọt

Trong các cuộc họp cổ đông hồi đầu quý II/2025, những “ông lớn” như Vingroup, Vinhomes khẳng định 2025 sẽ là một năm “thuận buồm xuôi gió” của thị trường bất động sản.

Thực tế cũng cho thấy Vinhomes ghi nhận tới 47.982 tỷ đồng tiền khách hàng trả trước, tăng 19% so với đầu năm 2025. Riêng dự án tại Long An đã có hơn 2.000 căn nhà phố được đặt mua chỉ trong vòng 24 giờ. Novaland – sau giai đoạn khó khăn pháp lý – cũng đã tăng tốc bàn giao, với hơn 522 sản phẩm được trao tay khách hàng trong nửa đầu năm.

Tại TP.HCM, gần 1.300 sổ hồng được cấp, mở ra niềm tin mới cho thị trường. Nam Long, Đất Xanh hay Văn Phú – Invest cũng ghi nhận doanh số bán hàng và lợi nhuận tăng trưởng rõ rệt.

Thị trường bất động sản đang ghi nhận sự phục hồi, song cũng còn không ít thách thức.

Đặc biệt, VEF (Trung tâm Hội chợ Triển lãm Việt Nam) trở thành “hiện tượng” khi doanh thu nửa đầu năm đạt tới 44.565 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế lên tới 15.250 tỷ đồng – con số gần như chưa từng có tiền lệ trong ngành. Động lực đến từ việc chuyển nhượng một phần siêu dự án Vinhomes Global Gate tại Đông Anh (Hà Nội).

Ngoài ra, loạt tên tuổi khác cũng có mức tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận “bằng lần”, như Nam Long (doanh thu tăng 4,5 lần), Quốc Cường Gia Lai (3,7 lần), TTC Land (3,6 lần)… Về lợi nhuận, TTC Land tăng 48 lần, BV Land tăng 24 lần, Dịch vụ Hoàng Huy tăng gần 14 lần.

Các con số này phần nào phản ánh một nửa đầu năm 2025 sôi động, với dòng vốn dồi dào, thanh khoản cải thiện, và các dự án được khơi thông pháp lý tung ra thị trường.

Tuy nhiên, khi bóc tách dữ liệu, dễ nhận thấy sự phục hồi trên thị trường bất động sản không đồng đều. Một số doanh nghiệp lớn, vốn “ngôi sao” trên thị trường, nay lại tỏ ra chật vật.

Novaland dù đã giảm lỗ nhưng vẫn âm 666 tỷ đồng trong 6 tháng. Sunshine Homes lỗ 252 tỷ đồng, nhiều tên tuổi khác như Phát Đạt, An Gia, C.E.O Group… chỉ ghi nhận doanh thu và lợi nhuận ở mức “khiêm tốn” do thiếu dự án mới đủ điều kiện bàn giao.

Thực tế này phản ánh sự phân hóa mạnh khi những doanh nghiệp có quỹ đất tốt, pháp lý sạch, tiềm lực tài chính mạnh sẽ bứt phá. Ngược lại, những doanh nghiệp chưa giải quyết xong “nút thắt” pháp lý hoặc thiếu nguồn vốn vẫn loay hoay tìm cách xoay sở.

Những nỗi lo âm ỉ

Không chỉ là sự phục hồi không đồng đều, một trong những vấn đề nổi cộm trên thị trường bất động sản trong 2 quý đầu năm 2025 là nguồn thu của nhiều doanh nghiệp không xuất phát từ lõi kinh doanh.

Thay vì bán sản phẩm nhà ở, không ít doanh nghiệp phải trông chờ vào việc bán dự án, đánh giá lại tài sản hay các khoản thu tài chính khác. Điều này tiềm ẩn rủi ro khi những khoản lợi nhuận đột biến khó có thể lặp lại trong tương lai.

Bên cạnh đó, tăng trưởng “bằng lần” nhưng giá trị thực tế lại khá thấp. Ví dụ, TTC Land lợi nhuận tăng 48 lần nhưng chỉ đạt 32 tỷ đồng – con số khiêm tốn so với quy mô ngành.

Hay một số doanh nghiệp báo lợi nhuận tăng trưởng hai chữ số trong nửa đầu năm nhưng giá trị tuyệt đối chưa tới vài chục tỷ đồng. Điều này cho thấy nền so sánh thấp của năm 2024 đã khiến mức tăng trưởng 2025 trông có vẻ rực rỡ hơn thực tế.

Ngoài ra, thanh khoản thị trường dù được cải thiện nhưng vẫn chưa thực sự bền vững. Sức mua có dấu hiệu tăng trở lại nhờ lãi suất thấp và gói tín dụng được nới lỏng, song vẫn phụ thuộc lớn vào kỳ vọng pháp lý. Nếu tiến độ triển khai luật mới, đặc biệt là Luật Đất đai sửa đổi, không nhanh chóng thẩm thấu vào cuộc sống, niềm tin thị trường có thể lại lung lay.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản năm 2025 vẫn còn dư địa tăng trưởng mạnh, nhất là khi loạt dự án quy mô lớn được khởi công, các chủ đầu tư mới gia nhập với tiềm lực dồi dào. Pháp lý tiếp tục tháo gỡ, nguồn vốn tín dụng và trái phiếu được khơi thông sẽ giúp các doanh nghiệp duy trì đà phục hồi.

Tuy nhiên, thách thức lớn nhất là tính bền vững. Doanh nghiệp cần chứng minh năng lực bằng việc phát triển dự án mới, tăng lợi nhuận từ hoạt động cốt lõi, thay vì chỉ dựa vào bán dự án hoặc lợi nhuận bất thường. Thêm vào đó, sự cạnh tranh sẽ gay gắt hơn khi nhiều “tay chơi” mới gia nhập, tạo áp lực cho những doanh nghiệp đang còn tái cấu trúc.

Năm 2025 có thể xem là bước ngoặt quan trọng của ngành bất động sản Việt Nam. Các doanh nghiệp lớn ghi nhận mức tăng trưởng mạnh mẽ, thị trường khởi sắc hơn hẳn so với giai đoạn “hồi sức” năm 2024. Song, nhìn sâu hơn, vẫn còn nhiều bất ổn, như sự phục hồi không đồng đều, lợi nhuận bất thường, áp lực vốn và thanh khoản.

Bức tranh bất động sản 2025 vì vậy vừa tươi sáng, lại vừa phức tạp. Doanh nghiệp nào tận dụng tốt cơ hội từ chính sách, dòng vốn và nhu cầu thực sẽ có thể bứt phá. Nhưng nếu không giải quyết tận gốc những điểm yếu nội tại, sự hồi sinh có nguy cơ chỉ là nhất thời, khiến thị trường lại rơi vào vòng xoáy khó khăn cũ, thậm chí “đứt gánh giữa đường”.

Hưng Nguyên