Đại đô thị dẫn dắt thị trường: Cơ hội hay rủi ro cho bất động sản khu vực?

Những khu đô thị này không chỉ đơn thuần là nơi cung cấp nhà ở mà còn tích hợp đầy đủ các tiện ích hiện đại như trung tâm thương mại, trường học quốc tế, bệnh viện, công viên và khu vui chơi giải trí, tạo nên một hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh. Với quy mô từ vài trăm đến hàng nghìn hecta, các đại đô thị đang định hình lại bức tranh phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt tại các khu vực vệ tinh của TP.HCM như Long An, Đồng Nai, và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Thống kê các khu đô thị tiêu biểu tại TP.HCM và lân cận. Nguồn: Viettimes

Điểm danh các khu đô thị lớn

Các khu đô thị như Phú Mỹ Hưng, Sala, Vạn Phúc... đã được phát triển từ giai đoạn 1997 đến nay. Đây là các dự án bất động sản mang tính biểu tượng, kiểu mẫu, hiện đại, góp phần làm thay đổi diện mạo TP.HCM. Những khu đô thị vệ tinh xung quanh TP.HCM như Waterpoint, Aqua City, Đại Phước, Long Hậu, Cát Tường Phú Sinh, Eco Retreat Long An đã và đang hình thành, phát triển mạnh mẽ từ năm 2016 đến 2022.

Trong năm 2025: khu đô thị Cần Giờ, Eco Retreat Long An và Vinhomes Green City Hậu Nghĩa là các dự án lớn được triển khai với mô hình đô thị sinh thái hiện đại.

Sự bùng nổ của các dự án đại đô thị cũng đặt ra câu hỏi quan trọng: liệu đây sẽ là động lực thúc đẩy giá trị bất động sản và phát triển bền vững khu vực, hay tiềm ẩn nguy cơ cung vượt cầu, gây áp lực lên thị trường? Bài viết phân tích chuyên sâu cơ hội và rủi ro của xu hướng này, dựa trên các ví dụ từ các dự án lớn khởi công trong năm 2025, bao gồm Khu đô thị lấn biển Cần Giờ (Vingroup), Vinhomes Green City Hậu Nghĩa (Vingroup) và Eco Retreat Long An (Ecopark).

Cơ hội từ các đại đô thị

Sự hiện diện của các đại đô thị thường tạo ra hiệu ứng domino, làm tăng giá trị bất động sản tại khu vực lân cận. Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, các dự án bất động sản quy mô lớn, đặc biệt là những dự án tích hợp tiện ích xanh và thông minh, có mức tăng giá trị trung bình từ 20-30% mỗi năm trong 5-7 năm đầu sau khi khởi công, đặc biệt khi hạ tầng giao thông được hoàn thiện. Các dự án đại đô thị không chỉ thu hút người mua để ở, mà còn kích thích dòng vốn đầu tư từ các nhà đầu cơ, qua đó đẩy giá đất nền và nhà ở thương mại tăng trưởng.

Khu đô thị lấn biển Cần Giờ (Vingroup): Khởi công ngày 19/4/2025, dự án này có quy mô 2.870 ha, tổng vốn đầu tư hơn 217.050 tỷ đồng (khoảng 8,7 tỷ USD). Đây là một trong những dự án tham vọng nhất của Vingroup với mục tiêu biến Cần Giờ thành trung tâm kinh tế, du lịch và văn hóa mới của TP.HCM. Dự án bao gồm các khu dân cư cao cấp, khu nghỉ dưỡng, cảng biển và công viên chủ đề.

Phối cảnh dự án Khu đô thị lấn biển Cần Giờ. Nguồn: Vingroup

Theo ghi nhận từ các môi giới bất động sản tại xã Long Hòa, Bình Khánh và Lý Nhơn (huyện Cần Giờ, TP.HCM), từ đầu năm 2025 đến nay, lượng giao dịch đất nền tăng mạnh, đặc biệt là tại những khu vực giáp biển và gần các trục đường quy hoạch kết nối với đại dự án Vinhomes Cần Giờ.

Điểm đáng chú ý, phần lớn lực cầu mới đến từ các nhà đầu tư phía bắc, đặc biệt là Hà Nội và các tỉnh lân cận. Anh Lâm, một môi giới tại khu vực Long Hòa cho biết: “Trong 3–4 tháng qua, một lượng lớn nhà đầu tư phía bắc đã đổ về Cần Giờ. Họ chủ yếu tìm mua các lô đất gần biển hoặc sát các tuyến đường dự kiến triển khai trong dự án Vinhomes. Có người mua cùng lúc 2–3 nền để đón sóng”.

Đặc biệt với sự xuất hiện của các tuyến đường kết nối như đường Rừng Sác mở rộng và cầu Cần Giờ (dự kiến hoàn thành 2028), càng củng cố tiềm năng tăng giá bất động sản khu vực trong dài hạn.

Vinhomes Green City Hậu Nghĩa (Long An): Khởi công tháng 3/2025, dự án có quy mô 197,2 ha tại huyện Đức Hòa, tổng vốn đầu tư hơn 28.000 tỷ đồng. Với định hướng phát triển thành khu đô thị xanh thông minh, Vinhomes Green City dự kiến thu hút khoảng 40.000 cư dân, tích hợp các tiện ích như trường học Vinschool, bệnh viện Vinmec và trung tâm thương mại Vincom. Vị trí chiến lược trên trục Vành đai 4 giúp dự án dễ dàng kết nối với TP.HCM và các khu công nghiệp lớn tại Long An.

Vinhomes Green City Hậu Nghĩa. Nguồn: Vingroup

Theo Batdongsan.com.vn, giá đất nền khu vực Hậu Nghĩa đã tăng từ 12-15 triệu đồng/m² (quý IV/2024) lên 14-18 triệu đồng/m2 (quý II/2025), tương đương mức tăng 10-15%. Dự án còn kích thích sự phát triển của các dự án bất động sản lân cận, tạo thành một cụm đô thị mới tại phía tây TP.HCM.

Eco Retreat Long An (Ecopark): Khởi công tháng 4/2025, dự án Eco Retreat có quy mô 220 ha tại huyện Bến Lức, tổng vốn đầu tư 13.981 tỷ đồng. Với mô hình đô thị sinh thái đặc trưng của Ecopark, dự án tập trung vào không gian xanh, tích hợp các tiện ích như công viên, hồ điều hòa và khu thể thao ngoài trời. Vị trí gần cao tốc TP.HCM – Trung Lương và các khu công nghiệp lớn như Long Hậu, Thuận Đạo giúp Eco Retreat thu hút cả người mua để ở và nhà đầu tư.

Theo khảo sát của Viettimes, giá đất nền tại Bến Lứcđã tăng từ 18-22 triệu đồng/m2 (quý IV/2024) lên 20-25 triệu đồng/m2 (quý II/2025), tương đương mức tăng 10-12%. Dự án cũng tạo động lực cho các dự án bất động sản sinh thái khác tại Long An như Stella Mega City hay Waterpoint.

Cơ hộiphát triển hạ tầng và kinh tế khu vực

Quá trình hình thành đại đô thị thường đi kèm với sự đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng giao thông và tiện ích công cộng, tạo động lực phát triển kinh tế khu vực. Ví dụ tại Long An, các dự án như Vinhomes Green City và Eco Retreat được hỗ trợ bởi các tuyến đường trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4 và cao tốc Bến Lức – Long Thành. Tại Cần Giờ, dự án của Vingroup thúc đẩy việc nâng cấp đường Rừng Sác và xây dựng cầu Cần Giờ, giúp rút ngắn thời gian di chuyển từ trung tâm TP.HCM xuống còn khoảng 45 phút thay vì 2 giờ như trước đây.

Những cải thiện hạ tầng này không chỉ phục vụ cư dân các đại đô thị mà còn tạo điều kiện cho các ngành kinh tế khác phát triển như logistics, thương mại và du lịch.

Các đại đô thị với tiện ích hiện đại và môi trường sống chất lượng cao đang thu hút lượng lớn dân cư từ các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội, đồng thời là điểm đến hấp dẫn của nhà đầu tư nước ngoài.

Ví dụ, dự án Eco Retreat Long An do liên danh giữa Tập đoàn Ecopark và Nomura Real Estate (Nhật Bản) phát triển, hướng đến xây dựng một khu đô thị sinh thái hiện đại phục vụ cộng đồng cư dân và chuyên gia làm việc tại các khu công nghiệp lớn lân cận như Long Hậu, Thuận Đạo. Tương tự, dự án Vinhomes Cần Giờ của Vingroup đã ký kết biên bản ghi nhớ hợp tác chiến lược với CapitaLand Development (Singapore) vào tháng 5/2025, nhằm mở rộng hợp tác trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng và đô thị sinh thái quy mô lớn tại Việt Nam.

Lo ngại cung vượt cầu

Mặc dù các đại đô thị mang lại nhiều cơ hội, nhưng nguy cơ cung vượt cầu vẫn là một vấn đề đáng lo ngại. Theo Bộ Xây dựng, nguồn cung nhà ở tại các tỉnh vệ tinh như Long An và Đồng Nai đã tăng mạnh từ năm 2023. Cụ thể, trong quý IV/2023, có 524 dự án đang triển khai xây dựng với quy mô khoảng 40.981 lô/nền, tăng 223,93% so với quý III/2023. Điều này cho thấy sự tăng mạnh về nguồn cung nhà ở tại các khu vực lân cận TP.HCM. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 60-70% tại các dự án lớn, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tình trạng này phản ánh một vấn đề mà nhiều quốc gia đã phải đối mặt trong quá trình phát triển thị trường bất động sản: tình trạng dư thừa sản phẩm do phát triển không đồng bộ. Việc phát triển quá nhanh và thiếu sự cân đối giữa cung và cầu đã dẫn đến tồn kho và sụt giảm giá trị bất động sản. Bài học từ Trung Quốc cho thấy khi cung vượt cầu mà không phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường, sẽ dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng, đặc biệt khi các sản phẩm không đáp ứng đúng nhu cầu thực tế của người tiêu dùng.

Ở Việt Nam, hiện nay có sự thiếu hụt nguồn cung ở các phân khúc tầm trung, trong khi các dự án cao cấp và siêu sang lại chiếm ưu thế. Điều này làm gia tăng sự mất cân đối giữa cung và cầu, khi các dự án đắt đỏ không phản ánh đúng nhu cầu thực tế của đại bộ phận người dân, đặc biệt là nhóm có thu nhập trung bình và thấp. Điều này dẫn đến sự bất hợp lý trong phát triển, khi thị trường bất động sản tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi phân khúc tầm trung lại thiếu trầm trọng.

"Bài học rút ra là cần phải phát triển thị trường bất động sản một cách đồng bộ, đảm bảo rằng các sản phẩm không chỉ phục vụ nhu cầu của người giàu mà còn phải đáp ứng nhu cầu thực tế của phần lớn dân cư. Cân đối cung và cầu, đặc biệt trong phân khúc trung và thấp cấp, là yếu tố quyết định để tránh tình trạng dư thừa và khủng hoảng bất động sản trong tương lai", Chủ tịch HoREA đã nhấn mạnh.

Một khu đô thị hiện đại nhưng vắng người ở tại Bến Lức, Long An. Ảnh: Internet

Ví dụ tại Long An, sự xuất hiện đồng thời của các dự án lớn như Vinhomes Green City, Eco Retreat và Waterpoint (chủ đầu tư Nam Long) có thể dẫn đến tình trạng cạnh tranh khốc liệt, đặc biệt khi dân số địa phương còn hạn chế và phần lớn người mua đến từ TP.HCM. Nếu nguồn cung tại Long An tiếp tục tăng với tốc độ 15-20% mỗi năm mà không đi kèm với tăng trưởng dân số cơ học tương ứng, giá bất động sản có thể chững lại từ năm 2027.

Theo chia sẻ của anh Hùng – cư dân Waterpoint, mặc dù khu đô thị này có nhiều ưu điểm như không khí trong lành, quy hoạch đẹp và được bao quanh bởi sông, nhưng vẫn còn nhiều vấn đề mà cư dân gặp phải. Tiện ích hiện tại chưa đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt của người dân, đặc biệt là khi mật độ dân cư thấp, cư dân phải di chuyển ra khu vực ngoài thị trấn để sử dụng các dịch vụ như ăn uống và vui chơi. Điều này cho thấy Waterpoint vẫn chưa phát triển đầy đủ về mặt tiện ích công cộng, dù có tiềm năng lớn.

Về vấn đề áp lực phát triển và đầu tư dài hạn, anh Hùng cho rằng Waterpoint cần một khoảng thời gian dài để phát triển và có thể phải chờ đợi đến 10 năm nữa để thấy được sự phát triển đầy đủ của khu đô thị này.

Áp lực giao thông cho địa phương

Khi các đại đô thị lớn như Khu đô thị lấn biển Cần Giờ, Vinhomes Green City Hậu Nghĩa và Eco Retreat Long An được triển khai, sẽ kéo theo sự gia tăng dân số và phương tiện di chuyển, gây ra các áp lực lớn lên hệ thống giao thông của các địa phương, đặc biệt là tại các khu vực cửa ngõ tiếp giáp TP.HCM.

Trước khi các đại đô thị hình thành, khu vực cửa ngõ TP.HCM như Long An, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu đã đối mặt với những vấn đề nghiêm trọng về giao thông. Các tuyến giao thông quan trọng như Quốc lộ 1A, Quốc lộ 51, cao tốc Bến Lức – Long Thành chưa đủ khả năng kết nối và đáp ứng được nhu cầu di chuyển ngày càng tăng từ các khu vực vệ tinh vào TP.HCM, dẫn đến tình trạng tắc nghẽn giao thông vào giờ cao điểm.

Bên cạnh đó, các phương tiện giao thông công cộng như xe buýt và tàu điện ngầm chưa được phát triển đầy đủ tại các khu vực vệ tinh, khiến người dân phải phụ thuộc chủ yếu vào phương tiện cá nhân, làm tăng áp lực giao thông trên các tuyến đường chính.

Tắc nghẽn giao thông vào giờ cao điểm ở tuyến phà Cần Giờ là điều thường xuyên. Ảnh: Đăng Thy.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), để phát triển một khu đô thị, đặc biệt là các dự án lớn, cần phải tính toán lại quy hoạch sao cho phù hợp với quy mô dân số và dự báo nhu cầu trong tương lai. Ví dụ, khi Khu đô thị lấn biển Cần Giờ ban đầu có quy mô nhỏ, việc mở rộng quy mô này lên đến 2.800 ha cho thấy dân số dự kiến tăng lên rất nhiều và cần có sự điều chỉnh về hạ tầng để đáp ứng nhu cầu thực tế.

Khi các đại đô thị hình thành, các khu vực vệ tinh sẽ đón nhận một lượng cư dân đông đúc và sự gia tăng phương tiện di chuyển. Các đại đô thị như Vinhomes Green City Hậu Nghĩa, Waterpoint và Eco Retreat Long An có thể tạo ra một lượng lớn phương tiện di chuyển từ các khu vực vệ tinh vào TP.HCM, gây ùn tắc giao thông, đặc biệt là trên các tuyến cao tốc và quốc lộ nối các khu vực vệ tinh với TP.HCM.

Dù các dự án đại đô thị có kế hoạch đầu tư vào hạ tầng giao thông, nếu không được phát triển đồng bộ với các khu vực xung quanh, áp lực giao thông sẽ gia tăng nhanh chóng. Các tuyến đường như cao tốc Long Thành – Dầu Giây, Vành đai 3 và các tuyến giao thông kết nối từ TP.HCM đến các khu vực vệ tinh cần phải được nâng cấp mạnh mẽ để đáp ứng sự gia tăng dân số và phương tiện.

Rủi ro tài chính và pháp lý

Các dự án đại đô thị thường yêu cầu vốn đầu tư rất lớn, vì vậy tiềm ẩn rủi ro tài chính đáng kể nếu thị trường biến động. Theo báo cáo của Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), nợ có khả năng mất vốn (nợ nhóm 5) tại 27 ngân hàng thương mại đã tăng khoảng 43% trong năm 2024, đạt hơn 131.000 tỷ đồng – phần lớn đến từ các khoản vay trong lĩnh vực bất động sản và xây dựng. Mức tăng mạnh này phản ánh áp lực tài chính gia tăng đối với các dự án bất động sản quy mô lớn, trong bối cảnh dòng tiền bị thắt chặt và tỷ lệ hấp thụ thị trường giảm sút.

Đường Rừng Sác xuyên rừng ngập mặn dài 36,5 km, rộng 30m, có tổng đầu tư hơn 1.500 tỷ đồng được ví đẹp như tranh vẽ, như điểm nhấn của huyện Cần Giờ, TP.HCM. Ảnh: TTXVN.

Đối với các nhà đầu tư khi ôm hàng với kỳ vọng lướt sóng, họ phải đối mặt với áp lực tài chính lớn. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường không ổn định, việc kỳ vọng lợi nhuận nhanh chóng có thể dẫn đến những rủi ro tài chính nghiêm trọng. Các nhà đầu tư nhỏ lẻ, đặc biệt là những người tham gia vào các dự án đại đô thị với hy vọng chốt lời trong thời gian ngắn, dễ dàng gặp phải tình trạng tồn kho hoặc không thể thanh lý tài sản khi thị trường giảm sút.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản đã gia tăng, phản ánh áp lực tài chính đối với các nhà đầu tư khi dự án không bán được hoặc không đạt được mức giá kỳ vọng. Trong khi đó, những nhà đầu tư tham gia vào các giao dịch lướt sóng phải đối mặt với việc vốn đầu tư bị khóa khi không thể thoát hàng kịp thời. Điều này không chỉ gây thiệt hại tài chính cho các nhà đầu tư mà còn làm ảnh hưởng đến thanh khoản của toàn thị trường bất động sản.

Ngoài ra, những vướng mắc pháp lý như chậm giải phóng mặt bằng, thủ tục cấp phép kéo dài cũng là nguyên nhân khiến nhiều dự án đại đô thị bị đình trệ. Chẳng hạn, dự án lấn biển Cần Giờ từng gặp tranh cãi về tác động môi trường, buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh quy hoạch và báo cáo đánh giá tác động môi trường để tiếp tục triển khai. Mặc dù đã được điều chỉnh để đáp ứng các tiêu chuẩn môi trường, những vấn đề tương tự có thể tái diễn nếu các dự án không được quản lý chặt chẽ.

Các đại đô thị đang đóng vai trò dẫn dắt thị trường bất động sản Việt Nam, mang lại cơ hội lớn về tăng giá trị bất động sản, phát triển hạ tầng và thu hút đầu tư. Tuy nhiên, những rủi ro như cung vượt cầu, áp lực hạ tầng và vấn đề tài chính - pháp lý đòi hỏi sự quản lý chặt chẽ từ cả chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phục hồi (2025-2030), các đại đô thị không chỉ là cơ hội mà còn là bài kiểm tra cho khả năng cân bằng giữa phát triển kinh tế và bền vững môi trường. Với chiến lược đúng đắn, những dự án này có thể trở thành động lực thúc đẩy thị trường bất động sản khu vực lên một tầm cao mới.

Đăng Thy