Củng cố trụ đỡ để thị trường bất động sản phát triển bền vững

Những xu thế nổi bật

Sau một thời gian dài trầm lắng, hiện nay thị trường BĐS đang có dấu hiệu phục hồi tích cực, kèm theo đó là những thay đổi rõ rệt về xu thế phát triển, cơ cấu sản phẩm cũng như tâm lý khách hàng. Nếu trước kia, hoạt động đầu cơ chiếm tỷ trọng lớn, tạo ra nhiều “cơn sốt đất” ảo, thì hiện nay, xu hướng đầu cơ giảm mạnh do chi phí vốn cao và rủi ro tăng. Thay vào đó, nhu cầu mua để ở, mua để khai thác sử dụng thực sự dần trở thành động lực chính, người mua nhà ngày càng cân nhắc kỹ về pháp lý, chất lượng, tiện ích và khả năng thanh toán, thay vì chạy theo kỳ vọng giá tăng.

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính, thay đổi lớn nhất của thị trường sau giai đoạn dịch Covid-19 đó là xu hướng dịch chuyển về vùng ven và đô thị vệ tinh, trước đây ở các TP lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh tập trung phần lớn nguồn cung và cầu về BĐS, thì nay xu thế dịch chuyển về vùng ven ngày càng rõ nét. Việc quỹ đất trung tâm hạn chế, giá đất cao, cùng với sự phát triển hạ tầng giao thông liên kết vùng đã thúc đẩy nhu cầu về nhà ở và mặt bằng sản xuất tại các khu vực vệ tinh. Các dự án dọc tuyến Vành đai 3, Vành đai 4 tại Hà Nội hay các tuyến cao tốc kết nối TP Hồ Chí Minh với các tỉnh Đông Nam Bộ, Tây Nam Bộ đã tạo sức hút lớn. Nhà đầu tư cá nhân và các DN BĐS đều nhìn thấy dư địa phát triển tại những vùng đất mới.

Nhà đầu tư tham khảo thông tin dự án bất động sản ở Hà Nội. Ảnh: Công Hùng

Trong khi đó, BĐS xanh và bền vững lại đang “lên ngôi” khi khái niệm "BĐS xanh" đang trở thành một chuẩn mực mới. Người mua nhà, đặc biệt là giới trẻ và tầng lớp trung lưu, ngày càng chú trọng đến yếu tố môi trường sống: không gian xanh, tiết kiệm năng lượng, hạ tầng tiện ích thân thiện. Điều này đặt ra yêu cầu các chủ đầu tư phải thay đổi tư duy từ phát triển theo số lượng sang chất lượng, đưa yếu tố bền vững vào sản phẩm. Nhiều tập đoàn lớn đã bắt đầu đầu tư công nghệ xây dựng thông minh, thiết kế tiết kiệm năng lượng, và hướng đến chứng chỉ công trình xanh quốc tế.

Khi khoảng cách giữa khả năng chi trả của người dân và giá nhà trên thị trường ngày càng xa, tại nhiều đô thị giá căn hộ đã vượt xa thu nhập trung bình, khiến giấc mơ an cư của người trẻ khó thành hiện thực. Do đó, xu hướng phát triển nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở thương mại giá vừa túi tiền trở thành đòi hỏi bức thiết. Chính phủ đã và đang đưa ra nhiều gói tín dụng hỗ trợ, cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư tham gia phân khúc này, nếu triển khai hiệu quả, đây sẽ là trụ cột quan trọng để ổn định thị trường.

Đáng chú ý, cách mạng công nghệ đang thay đổi toàn diện thị trường BĐS, số hóa thị trường và sự nổi lên của Proptech từ khâu môi giới, giao dịch đến quản lý, vận hành đều ứng dụng công nghệ số đã được ứng dụng rộng rãi. Các nền tảng Proptech (công nghệ BĐS) giúp người mua tìm kiếm thông tin minh bạch hơn, so sánh giá, thậm chí thực hiện giao dịch trực tuyến. Việc số hóa không chỉ giúp tiết kiệm chi phí, nâng cao hiệu quả mà còn góp phần minh bạch hóa thị trường, hạn chế tình trạng "thổi giá" hay giao dịch ngầm, đây là xu thế tất yếu mà Việt Nam đang đi theo.

Đặc biệt, BĐS công nghiệp và logistics bùng nổ trong bối cảnh dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, Việt Nam nổi lên như điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI. Sự phát triển mạnh mẽ của ngành công nghiệp, đặc biệt là điện tử, dệt may, công nghệ cao, kéo theo nhu cầu về kho bãi, nhà xưởng. Các khu công nghiệp tại Bắc Ninh, Hải Phòng, TP Hồ Chí Minh, Đồng Nai… ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao, giá thuê đất tăng đều, xu thế này dự báo sẽ tiếp tục duy trì khi Việt Nam đẩy mạnh thu hút đầu tư và phát triển hạ tầng logistics.

“Dù xu thế tích cực, thị trường BĐS vẫn đối diện nhiều khó khăn, do pháp lý còn chồng chéo khi hệ thống luật liên quan BĐS (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư…) vẫn còn nhiều điểm chưa thống nhất, gây ách tắc cho DN; Các dự án BĐS chủ yếu phụ thuộc vốn vay ngân hàng, khi tín dụng bị siết thị trường lập tức gặp khó, kênh trái phiếu DN vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro, nên thiếu nguồn lực dài hạn. Trong khi đó, tình trạng lệch pha cung – cầu, thiếu minh bạch thông tin đã gây biến động ảo trên thị trường” – TS Nguyễn Văn Đính phân tích.

Cần đa dạng các nguồn lực cho thị trường

Theo đánh giá, mặc dù thị trường BĐS Việt Nam đang đứng trước nhiều cơ hội để tăng trưởng trong Kỷ nguyên mới, nhưng vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế lớn, như: Giá bán cao vượt khả năng chi trả, đặc biệt là tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, bình quân đã lên tới 70 – 100 triệu đồng/m², vượt xa thu nhập trung bình của phần lớn người dân; Sự lệch pha cung – cầu, thừa nguồn cung ở phân khúc cao cấp, hạng sang nhưng thiếu trầm trọng NƠXH, nhà ở thương mại giá phù hợp, dẫn tới tình trạng đầu cơ, sốt ảo, thổi giá…

Trong khi đó, pháp lý phức tạp, thủ tục kéo dài dẫn đến việc nhiều dự án chậm triển khai, vướng mắc khâu phê duyệt đất đai, giấy phép xây dựng, khiến nguồn cung bị ách tắc; Thiếu minh bạch thông tin về giá cả, quy hoạch, tiến độ dự án không được công khai rõ ràng, dễ tạo cơ hội cho đầu cơ, “thổi giá”; Tín dụng và vốn khó tiếp cận, DN gặp khó trong huy động vốn vì tín dụng bị siết, trái phiếu BĐS tiềm ẩn rủi ro, người dân khó vay mua nhà do lãi suất cao, điều kiện ngặt nghèo. Đặc biệt, hạ tầng chưa đồng bộ, nhiều dự án BĐS phát triển nhanh nhưng hạ tầng giao thông, xã hội chưa theo kịp, làm giảm chất lượng sống; và trước thực trạng giá nhà tăng cao, liên tục nhưng lại thiếu quỹ đất cho NƠXH, nhiều địa phương chưa thực hiện nghiêm quy định trích 20% quỹ đất trong các dự án để xây NƠXH...

“Thị trường BĐS Việt Nam đang đứng trước một chu kỳ điều chỉnh quan trọng, xu thế dịch chuyển về vùng ven và sự nổi lên của BĐS công nghiệp là tất yếu, bởi quỹ đất trung tâm đã chật hẹp và chi phí quá cao… để tận dụng cơ hội, cần quy hoạch phát triển đồng bộ hạ tầng, tránh tình trạng đầu cơ thổi giá tạo sốt đất ảo. Muốn thị trường BĐS phát triển bền vững, cần nhất quán quan điểm coi BĐS là một phần trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, không thể để thị trường vận hành tự phát, mà phải có quy hoạch, chính sách định hướng dài hạn” – chuyên gia kinh tế TS Nguyễn Minh Phong nêu quan điểm.

Ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cho rằng, để thị trường BĐS phát triển một cách minh bạch, bền vững vấn đề quan trọng nhất hiện nay là tiếp tục hoàn hoàn thiện khung pháp lý đồng bộ và minh bạch, rà soát, sửa đổi các luật liên quan để tạo hành lang pháp lý rõ ràng, tránh chồng chéo. Đặc biệt, cần có cơ chế thống nhất giữa Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS, bảo đảm DN triển khai dự án thuận lợi nhưng vẫn kiểm soát chặt chẽ tính pháp lý. Ngoài ra, cần xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và BĐS, công khai để người dân, DN dễ dàng tra cứu, điều này sẽ hạn chế tình trạng "nhiễu loạn thông tin" và làm tăng tính minh bạch.

Tiếp đó là cần phát triển đa dạng nguồn vốn cho thị trường, để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, cần thúc đẩy các kênh vốn dài hạn như: quỹ đầu tư BĐS, chứng khoán hóa BĐS, phát triển thị trường trái phiếu DN minh bạch. Nhà nước nên khuyến khích dòng vốn đầu tư gián tiếp từ các quỹ hưu trí, bảo hiểm vào BĐS để bảo đảm ổn định, có cơ chế kiểm soát rủi ro, minh bạch thông tin phát hành trái phiếu, tránh tái diễn tình trạng phát hành ồ ạt, thiếu tài sản bảo đảm như trước. Tiếp tục có chính sách ưu đãi mạnh mẽ về đất đai, tín dụng, thuế… cho DN phát triển NƠXH, nhà ở thương mại giá hợp lý. Các địa phương cũng phải quy hoạch rõ ràng quỹ đất cho phân khúc này, tránh tình trạng "ưu tiên" đất vàng cho dự án cao cấp mà bỏ qua nhu cầu thật của đại bộ phận người dân.

Về phía DN đầu tư kinh doanh BĐS, cần nhanh chóng điều chỉnh cơ cấu sản phẩm theo nhu cầu thực, phát triển cân đối, tránh lệch pha cung – cầu. Các đô thị cần được quy hoạch theo hướng xanh, thông minh, gắn liền với giao thông công cộng, hạ tầng xã hội đồng bộ. BĐS phải hướng đến tiết kiệm năng lượng, sử dụng vật liệu thân thiện môi trường. Việc khuyến khích các công trình đạt chứng chỉ xanh, ứng dụng công nghệ thông minh trong quản lý, vận hành sẽ góp phần nâng cao chất lượng sống và thu hút người dân, nhà đầu tư.

Đồng thời, DN cần đặc biệt chú trong việc ứng dụng mạnh mẽ công nghệ số trong quản lý và giao dịch, nên đầu tư vào nền tảng Proptech để gia tăng trải nghiệm khách hàng, công nghệ blockchain cũng có thể được nghiên cứu để áp dụng trong quản lý hợp đồng, sở hữu tài sản, nhằm bảo đảm tính an toàn, minh bạch trong giao dịch. Cơ quan quản lý Nhà nước đẩy mạnh ứng dụng công nghệ trong quản lý BĐS: cấp phép trực tuyến, quản lý quy hoạch, quản lý thông tin dự án.

“Bài toán trước mắt là Nhà nước cần có các công cụ tài chính để kiểm soát đầu cơ, chẳng hạn đánh thuế cao đối với giao dịch BĐS ngắn hạn, đánh thuế tài sản thứ hai. Đồng thời, phải tăng cường thanh tra, giám sát hoạt động môi giới, xử lý nghiêm hành vi thổi giá, tạo "sốt ảo".

Việc cung cấp thông tin kịp thời, minh bạch từ phía chính quyền địa phương cũng là biện pháp hữu hiệu để ngăn chặn tình trạng đầu cơ theo tin đồn. Ngoài ra, Việt Nam có thể học hỏi kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển về phát triển NƠXH, đô thị xanh, quản lý thị trường BĐS và đẩy mạnh hợp tác quốc tế sẽ giúp rút ngắn khoảng cách và nâng cao chất lượng sản phẩm” – ông Nguyễn Thế Điệp cho hay.

Thị trường BĐS Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ, với nhiều xu thế mới. Tuy nhiên, những thách thức về pháp lý, vốn, cơ cấu sản phẩm và minh bạch thông tin vẫn còn hiện hữu, để thị trường phát triển bền vững, cần sự phối hợp đồng bộ từ Nhà nước, DN và nhà đầu tư. Hoàn thiện pháp lý, phát triển đa dạng nguồn vốn, định hướng sản phẩm theo nhu cầu thật, ứng dụng công nghệ, kiểm soát đầu cơ… là những giải pháp then chốt. Nếu thực hiện đồng bộ, thị trường BĐS không chỉ vượt qua khó khăn trước mắt mà còn trở thành động lực quan trọng, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, phát triển đô thị hiện đại và nâng cao chất lượng sống cho người dân.

Doãn Thành